2012年7月27日金曜日

決済

もう少しで購入物件の決済です。

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一応今月末の予定です。

もう既に今月末ですが。(笑)

ちなみに今回の決済は私が購入したのではありません。

少し前に記事にさせていただいた内容ですが、私の後輩がとうとう

決済に漕ぎ着けました。

これで投資家仲間がまた一人増えました。

後輩は、俄然やる気がでたようで、どんどん買い進めていく方向

のようで、先が楽しみです。

周りに意識の高い仲間がいると、自身の向上にも繋がりますので

どんどん輪が広がればと思います。

時間が許せば、色々なセミナーに参加したり、会合に参加したり

したいと思っていますので、なかなか時間が合わないかもしれま

せんが、機会があればお誘いいただければ幸いです。

本日は、『意識を高める』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月24日火曜日

コツコツと

毎日毎日、非常に暑い日が続きますね。

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今日は現地で管理会社と打合せをしてきました。

打合せの内容は、以前記事にさせていただいた、昨年購入の、

築古1棟の敷地内の植物の処理についてです。

こんな感じでした。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

暑い日差しを浴びてガンガン成長しています。(笑)

こういうものがあると、入居者の方があまり手入れがされて

いないように感じて、イメージが全くよくありません。

私の物件は、住んでいる方からの要望があってからの処理の

流れですが、これから募集を掛けるというときや、内見がある

ときには、必ずしておきたいものです。

早く処分したいのですがここまで放置しており、大きく成長して

しまうと、いかんせんお金が掛かってしまいます。

少し考えて、自身での処理も検討しています。

といいながら、打合せ後、早速、少しだけ処理をしてみました。

暑い。(笑)

痒い。(笑)

しんどい。(笑)

できるだけがんばります。。。

雨が降らずに枯れてくれることを祈りながら。

本日は、『コツコツと運営する』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月22日日曜日

1. どうもです。

お付き合いのある不動産業者様より物件紹介がありました。

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その業者様は私の地元の業者で、今までは、ほぼ地元近隣県

までの物件紹介だったのですが、本日いただいた物件は、

今までにない都会の物件でした。

コチラ。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

私はあまり地元から外に出たことがないので、イマイチ物件

の位置情報や需要と供給のバランスも掴めていないので、すぐ

に判断はできそうにありません。

位置情報が掴める方いらっしゃいましたらコメント頂けると

幸いです。

やはり地理感は非常に重要ですね。

不動産投資で、投資エリアを拡大させていくためには、私の

ように地元で引き篭っているよりも(笑)、色々な場所へいって、

広い世界を観ていくことが非常に重要だと思います。

本日は、『地元で引き篭らない(笑)』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月19日木曜日

1. 相互リンクのお誘い

今月の送金明細が届きました。

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不動産賃貸業の毎月恒例の行事的なものです。

さて、少し前に記事にさせていただきましたように、こちらの

物件を購入して以来、過去最大のキャッシュフローが出る状態に

なっています。

ただ、今月の明細では、入居が決定した部屋の営繕費や、広告費

が出金されている状態なので、実際には来月の明細からが最大と

なってきます。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

来月の明細が楽しみです。

この調子でガンガン借入金の元金を削っていきたいと思います。

私の主な不動産投資の形態は、レバレッジをできるだけ効かせ、

借入を利用したものとなっています。

リスク軽減のためにも、繰上げ返済で元金をガンガン減らすこと

と、次の物件を購入するためのキャッシュとして蓄えることの

バランスを取りながら舵取りをおこないます。

先を見据えた運営を行うことで、自身の資産形成の階段を着実に

上れるようになると思いますので、ご利用は計画的に!!

本日は、『先を見据えた運営を行う』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月17日火曜日

2. Re:区分を検討しています。

所有の区分物件の第16期の臨時総会が開かれます。

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第16期ということなので、こちらの物件の築年数が築16年目に

入ったということです。

まだまだ外観も外回りも手入れがある程度されているので、割と

周辺でも賃貸物件として人気のある建物だと認識しています。

そして区分の場合は、所有者が沢山いらっしゃるので、このような

総会でその管理が話し合われます。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

今回は臨時のようですが内容は、防犯用にカメラを設置したいと

いう要望が出ているようです。

区分物件は、自分の思い通りに管理できないことがデメリットと

してあげられます(管理費・修繕費等)が、逆に言えば、私のような

あまり賃貸業に手が掛からないようにしたいと思っている投資家

からすると、勝手に管理してもらえるので安心ともいえます。

私が所有している物件は、ファミリー世帯がメインに住む物件で、

大多数が自身が住むために物件を購入しています。

ご自身が長期に住むために購入している物件なので、当たり前ですが

真剣に管理をしています。

自身で運営している1棟ものと比べると自由度とかかる経費が若干

難ですが、それぞれに一長一短があります。

そういった内容を理解して、自身にあったものを選定していく

必要があります。

本日は、『区分所有の一長一短』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月14日土曜日

激しく伸びています

最近ちょこちょこ管理会社よりメールがきます。

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激しく伸びているとの報告でした。

何がかと言うとこれです。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

はい。

昨年購入した、築古1棟アパートの植栽です。

やはりこの季節になると生茂ってきます。

毎年かどうかは分かりませんが、前オーナーが管理・手入れして

いたようです。

今年からは、オーナの私が手入れをする運びとなってしまいました。

そしてこのような感じになります。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

何をしてもお金がかかるのですね。。。

この際自分で伐採してしまおうか迷い中です。

見た目も何もない方がすっきりしていて感じも良くなるかもと

思っています。

本業がある身としては、出来る限り手間がかからず、併せて管理に

お金が掛からないのが理想です。

物件を検討する際には、その後の管理運営に要する労力と費用を

しっかりと把握しておくことが大切です。

掛かるものは掛かるで仕方ないのですが、想定外の出費や、想定を

超えるような大きな金額にならないように把握しておきましょう。

本日は、『労力・出費は想定内に』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月13日金曜日

いつの間にか

本日は、サブリース管理を依頼している会社からのゆうパック。

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中身は、第3者使用に関する届出書というものでした。

物件にもよるかもしれませんが、私が所有しているこちらの

物件は、所有者以外の第3者が使用する場合には、管理組合に

こちらの書類を提出するようになります。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

実はこちらの物件、いつの間にか退去があって、入れ替わる

ように入居となったようです。

サブリースの契約内容にもよると思いますが、こちらの物件の

内容でいくと、本当に何もすることがなく入っていても入って

いなくてもあまり気にすることはありません。

賃貸経営者としてはあまり良い環境ではありません。(笑

先日、記事にした内容の件もありますので、できれば優良な

入居者にできる限り長く住んでいただくのが理想ではあります。

区分や1棟など様々な種類の不動産投資がありますが、今回の

ような区分の物件であれば、管理会社がいて、管理費等がかかり

ますが、手が掛からないというメリットがあり、何にメリットを

感じるかは、人それぞれの価値観となります。

自身の価値観に沿った資産運用ができれば理想ではないでしょうか。

私が行っている不動産投資は、その中のひとつでしかありません。

知識を付けることで、自身に合ったものを選別する力が付くと

思いますので、幅広く、深く学んでいきたいと思います。

本日は、『自身にあったものの選別』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月8日日曜日

交換

本日久々に、サブリース管理を依頼している会社からの連絡。

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内容は、区分物件のリビングに取り付けているエアコンが故障

したという電話でした。

ん?

その区分物件にエアコンを取り付けた記憶がなかったので、記憶

を辿ってみると、元所有者が取り付けていたものをそのままにして

購入していたことを思い出しました。

この物件も築年数で10年程になり、調べてみると、新築時に取り

付けられていたエアコンでした。

管理会社の方からは、メーカーに点検依頼をして確認をするという

方向で連絡があったのですが、点検に出張料もかかりますし、10年

ものなので、出張料がかかった上で結局取り替えになると勿体ない

ので、時期も時期なので、早急に電気屋さんにいって購入すること

としました。

元所有者が取り付けていたエアコンは、ファミリータイプのリビング

に、なんと6畳用のエアコンを付けており、時期によってはMAXで

稼働していたのでしょう(笑

今回は、2サイズ程大き目のものに交換してゆったりと使ってもら

えるようにしました。

思ったより価格も安かったので助かりましたが、せっかくお金を

使ったので、できるだけ長い間住んでいただけるとありがたいです。

サブリースなので、退去してもキャッシュフローは変わらないの

ですが、部屋というものは人が住まないと、換気がされなかったり

誇りが溜まったりと、痛みが早いのです。

物件運営での理想は、出来るだけ大切に住んでいただける入居者が

一番なのかもしれません。

本日は、『運営での理想』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月4日水曜日

完了

司法書士の方より重要書類をいただきました。

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先月決済をした物件の関係の書類です。

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物件を所有するとこのような書類が手元に残る形になります。

これは登記識別情報という名という書類になります。

不動産は、所有しているといっても所有する権利「所有権」と

いうものを所有するだけになります。

売ったり買ったりしているのは、この所有する権利の売買と

なります。

少し難しく書きましたが、所有していることに間違いはありません

のであまりこの説明には意味はありません。(笑

計画的にかつ大胆に拡大していきたいと思います。

本日は、『手続き完了』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年7月1日日曜日

終わっているのでしょうか

とある不動産業者から、物件の紹介がありました。

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何か見覚えがあるなと思って資料をみてみたら、なんと私の

実家のすぐ側の物件でした。

学生の頃から自転車で毎日横を通り過ぎて学校に通っていた

のを思い出します。

学生のときは、まったくどうも思わなかったのですが、社会人

になって、一部不動産に携わる仕事についてから、頭の中で

収支計算してみたりしていましたが、その物件が売りに出て

いました。

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こんな感じです。

そんなに小さな物件ではなく、小さ目めのファミリータイプが

15戸あり、現在、築15年です。

なんと入居は3/15という悲惨な状況です。

15年経ってはいますが、これまで儲かっていたのかものすごく

気がかりです。

不動産業者の紹介文では、再生可能物件ということで紹介が

ありました。(笑

私の個人的な感覚ですが、市場がよくないですね。(笑

金額は大きくなくてちょうどいい規模なのですが残念です。

売り主さんは、実家の近所なので若干知っているのですが、

返済は終わっているのでしょうか。。。

出口に向かって売却のようです。

やはり出口は流通しやすい規模のほうが有利ですが、市場は

なによりも大切です。

出口は必要なのですが、なによりも大切なのは常の運営状況です。

キャッシュフローをしっかり生み出せる物件を選定しましょう。

本日は、『物件事例』という内容でお伝えさせていただきました。

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