2. Re:そのとおり

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『不動産投資の成功』とは、どういう状況になったときをいうのでしょうか？

借入金で不動産を購入しても、1億円の価値のある不動産を1億円の借入を起こして

購入した方は、資産家なのでしょうか？

その不動産からの収入が1千万円あっても、見方によっては、返済リスクを抱えた

ただの借金持ちです。

レバレッジを効かせ、自身のキャパ以上に資金が動かせるようになり、物件を購入

することが間違いであるとは思いませんが、不動産投資はそこがゴールではない

のです。

借入元金の返済速度が、購入物件の資産価値の下落速度を超え、なおかつ税引き後の

キャッシュフローで資金を蓄え、次のステップへ踏み出せる余力を持てる状況に

なってこそ、本当の資産家となれるのではないでしょうか。

当然のごとく、レバレッジを聞かせ借入で不動産を購入している方は、最終的には

借入金０で、インカムゲインを得、リスクなく売却すればキャピタルゲインを

得られる状態で不動産を所有する状態に持っていきたいと考えているはずです。

そこが、不動産投資のゴールではないでしょうか？

��次々買われる方は、そこからまたスタートですが・・・）

私もまだ借金持ちなのでゴールはしておりませんが、当然ですが、借金持ちに

なっているということは、スタートが切れているということです。

ゴールは、もう少し掛かりそうですが、見えています。

見えていることが重要です。

スタートを切っている方、これからスタートする方、スタートの準備をされている方

様々だと思いますが、スタートを切ることも大事ですが、

『ゴールが見えるスタートを切る』

ことが最も重要です。

真の物件シミュレーションをしっかり行い、ゴールを見ることが重要です。

キーワードは、

借入元金の返済速度が、購入物件の資産価値の下落速度を超え、なおかつ税引き後の

キャッシュフローで資金を蓄え、次のステップへ踏み出せる余力を持てる

です。

な・・・長いですね・・・

キーワードってもっと短いですよね。。。

真のシミュレーションをしたい方は、ご相談ください。

参考程度にはなるかもしれませんが、ゴールを見て頂けるかもしれません。

本日は、『資産家』いう点で書かせていただきました。

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不動産投資大百科

あなたは儲かってるのにビンボーになっている可能性があります。

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あなたは、儲かっているのにビンボーになっていませんか？

不動産投資を始める前に、物件のシミュレーションをされない方はほとんど

いらっしゃらないと思います。

しかし、シミュレーションといっても様々なものがあり、業者提案のものは、

多くの場合、税金を検討に入れる前までの数値になっています。


あなたの物件シミュレーションはどの段階までいかれていますでしょうか？


真に、自分の手元に残るお金をシミュレーションしようと思えば、税の段階

まで踏み込んだシミュレーションが必須となります。

不動産投資では、キャッシュフローに大きなウエイトを置くべきだと思います。

所有不動産が増えてくると下記のようになります。


キャッシュフローが増える
　　↓
利益が増える
　　↓　
税金が増える
　　↓
税引後キャッシュフローが減る


この税金によるキャッシュフローの減少は極端に大きく、もしかすると毎月毎月

積み上げたキャッシュがに消え、マイナスになるケースもめずらしくないです。

理想の物件購入は、


キャッシュフローが増える
　　↓
利益を減らす
　　↓　
税金が減る
　　↓
税引後キャッシュフローが増える


大袈裟に言うつもりはありませんが、不動産投資は本当に、簡単に大きな収入を

作ることができます。

しかし、それだけでは、大きなキャッシュフローが作れるわけではないのです。

購入物件にもよりますが、本当に考えてシミュレーションをし、物件選定を

しなければ、『<strong>税金ビンボー』になります。

儲かりすぎてビンボーになるのです。

理解するまでは、意味不明かもしれませんが、利回りと同じくらい重要ですので

確実に理解するところまで、持っていっていただきたいと思います。

今後も不動産投資の肝になると思う部分を書いていきますので、不動産投資を

始めたばかりの方や、これからされる方は、是非読んでいただきたいと思います。

本日は、不動産投資の真髄である、『物件シミュレーション』いう点で

書かせていただきました。

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不動産投資大百科

資金作り

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2. Re:同感です

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褌　⇒　ふんどし　

と読みます。

読めましたでしょうか？

私は、ネットで検索したら出てきて今日、読めるようになりました。

なぜこんなタイトルかといいますと、

『人の褌で相撲をとる』という諺がありますが、不動産投資というものが、

この諺にぴったり当てはまるということでご紹介させていただきました。

この『人の褌で相撲をとる』という諺の意味は、大体想像ができるかと

思いますが、

他人物などを使って、自分の利益になることや、役にたてることのたとえ。

不動産投資に対しては、皆様、様々な考え方があると思いますが、

私の頭の中では、資産形成の意味合いが強いです。

資産とは、現在・将来を見越し、収入を生み出すものと考えます。

私の現状をお話しますと、いくつか物件を所持しておりますが、全ての物件は

レバレッジを効かせ借り入れにより取得しています。

形としては、資産（自分の利益になること）を手に入れるために銀行からの

借入（他人のもの）を使い、それを返済するために、家賃（他人のもの）を

当てています。

返済をしてしまうと、純粋な資産となります。

私は、会社員になり何年か経過した時に、会社員の限界を感じました。

限界といっても、仕事がしていけないという意味ではなく、その当時も、

会社員なので当然月給でしたが、収入の限界を感じたということです。

要は、時間を消耗し、寝ずに働くというような限界を超えた働き方をしなければ

収入を増やすことができないということに気が付きました。

そこで、当時のあまり経験も知識もない状態で取りかかろうと決めたのが

不動産投資だったのです。

不動産投資であれば、自分の時間を消耗しなくても資産が築けると気付いたのです。

当時思いついたのが不動産でしたが、別に会社の経営者でもいいのです。

社員の時間を使い収入を上げればいいのです。

感性の違いなので、一般の人（会社員）といっていいのかわかりませんが、

あなたの周りの一般の人（会社員）より稼いでいる人は、

『人の褌で相撲をとっている』人ではありませんか？

会社員の収入の限界軸を超えるには、時間・お金・人をうまく使って、

自分が使える時間という限界軸を超えるしかないと感じています。



本日は、不動産投資の真髄である、『人の褌で相撲をとる』いう点で

書かせていただきました。

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不動産投資大百科

2. Re:資産

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多くのサラリーマン大家さんが将来目指している、賃貸事業を拡大して、

賃貸収入だけで生計を立てたいという夢への道を記事にさせていただきます。

本日は、先日書かせていただきました、不動産賃貸業の拡大をしていくための、

買い増しするためにしてはいけないことの続編となり、具体例をご紹介

させていただきます。

不動産投資には、

1棟

区分

利回り

規模

価格

など、様々な内容で、様々な種類の投資物件が存在します。

今回、ご紹介させていただきます投資物件は、区分の代表であります、

ワンルームマンションが買い増していくために、手詰まりになりやすいことが

生じる可能性があるということで書かせていただきます。


終身雇用が崩れ、会社に属しているだけで収入が増えていく時代が終わった

現状では将来に不安を抱く方が多くなってきています。

私もその一人です。

副収入目的・不動産投資の練習にとワンルームマンション投資は今でも

競争激化しているのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資は特別な場合を除き、大きく儲かることはありません。

その割には、リスクは小さくありません。

購入金額は小さいので、借入をして購入しても借入額は小さいですが、その分

家賃も小さいので、リスクとしては変わりません。

キャッシュで購入し、買い増し買い増し・・・という形なら有効だと思いますが、

借入で購入すると毎月のキャッシュフローが若干出る程度。

運悪く空室になってしまうと完全にマイナスです。

簡単な例でいくと

ワンルームマンションを900万円で購入。

利率2.5％で20年返済、毎月48,000円の返済がある。

��表面利回り10.00%）

①家賃収入　75,000円

②返済　△48,000円

③管理組合への管理費・修繕積立　△7,000円

④購入した不動産業者への管理費　△5,000円

⑤修繕積立金　△3,000円

⑥税金　△2,000円

⑦月手残り　①－（②～⑥）＝10,000円

いかがでしょう。

900万円の投資に対して月のキャッシュフローは10,000円、年で120,000円です。

入居者がずっといて、この計算ですから、空室リスクを考えるとキャッシュフロー

ベースでマイナスですね。

ワンルームの区分投資を進めるセミナーは多く存在しますが、その多くは、

節税を含めた、キャッシュフロー改善というものがメインの役目に存在している

と思います。

キャッシュでの購入であれば、返済の48,000円がなくなりますのでキャッシュが

通帳に眠っているならする方が有効ですね。

この多くのセミナーなどで紹介されている、ワンルーム区分投資は、基本的に

節税が前提にあることが多いので、不動産賃貸事業を拡大しようとした際に

足かせになる可能性が大きくなります。

ワンルーム区分投資は現金購入が理想です。借入での購入では、節税を

狙ったある程度の所得がある方以外は、キャッシュフローがよくなる

ケースは少ないのではないでしょうか。

上記の内容をご参考に、不動産賃貸業を拡大しようと考えている方は、

買い増す物件の選定に臨んでいただければと思います。

本日は、不動産賃貸業の拡大をしていくための、買い増しするために

してはいけないことの続編という点で書かせていただきました。

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不動産投資大百科

手詰まり

昨日に引き続き、私を含め、多くのサラリーマン大家さんが将来

目指している、賃貸事業を拡大して、賃貸収入だけで生計を立てたい

という夢への道を記事にさせていただきます。

昨日は、不動産賃貸業の拡大についてかかせていただきましたが、

不動産賃貸業の拡大をするために買い増しをしていくことになるのですが、

本日は、逆に、買い増しをするためにしてはいけないことを書かせて

いただきます。

内容的に、過去にご紹介させていただきました記事の内容とかぶっている

部分もありますので、絡めてお話させていただきます。

それでは、買い増しをするためにしてはいけないことですが

①行き過ぎた税金対策のために赤字申告をする

②積算評価のでない物件を購入する

③キャッシュフローの出ない物件を購入する

上記のようなことをしてしまうとある程度のところで手詰まりになります。

それでは、１つずつ簡単にご説明させていただきます。

まずは①ですが、

税金対策のために赤字申告をすると、サラリーマンの収入の方で既に

支払っている税金の還付を受けることができます。

その方々によりますが、5万円、10万円と一時的には、懐は潤います。

しかし、逆に不動産賃貸事業で赤字を出しているということですから、

次の物件を購入する際に金融機関から融資を受けようとすると、

不動産賃貸事業では、収入がでていない（儲かっていない）という

評価を受けることになります。

当然、儲からない事業に金融機関は、なかなか融資に積極的には

ならないのが実情です。

行き過ぎた節税対策のために赤字申告をする場合は、注意が必要です。

次に②ですが、

積算評価のでない物件を購入することに関しては、過去に記事を書かせて

いただいておりますので、こちらこちらをご参考にしていただければと思います。

最後に③の、

キャッシュフローの出ない物件を購入するに関しては、特に当たり前の

内容になります。

キャッシュフローが出ていないということは、①同様、収入が出ていない

��儲かっていない）という評価になります。

また、①と大きく絡んできますが、①の状態になると、不動産賃貸事業では

儲かっていないという評価を受けても、融資が受けられる場合があります。

それは、本人の属性です。

簡単にいうと、不動産賃貸事業で儲かっていなくても、本人の収入が大きく

安定しているので、本人の信用で融資を受けられる場合があります。

しかし、①に更にこの③が絡んできますと、本人の収入を、悪化した

キャッシュフローにより圧迫していきます。

そうなると、さすがに本人の属性がよくとも、リスクが大きいと評価され、

融資が受けられなくなる可能性が大きくなります。


このように、まとめますと、

賃貸事業を拡大したい場合には、次の融資が付くような購入方法が重要

だということに集約されるのではないでしょうか。

拡大

私を含め、サラリーマン大家さんの多くが賃貸事業を拡大して、

賃貸収入だけで生計を立てたいと考えています。

私は、特に考えています。（笑）

どこまですれば、その域にたどり着くのかというのが、先の見えない話で

ひたすら走っている方が多いかもしれません。

まぁ多いのに越したことはないので、それでもいいかもしれませんが、

一つの基準を持っておくと、それに向かって計画的に上っていけるのでは

ないでしょうか。

一般的に、早期で、賃貸収入だけで生計を立てるには、1棟、2棟では、

とても足りない場合が多いです。

本日は、少し例を見ながら基準を作っていただければと思います。


例えば、表面利回り10％、1億円の不動産を購入したとしても

①家賃収入　1,000万円

②経費・返済　▲600万円

③税金　▲200万円

とすれば手残りは200万円です。

年収1,000万円を実現させようとすれば1億円の不動産が5棟必要と

ハードルは非常に高いのです。

このように、買い増しをしていき、賃貸収入を確実に増やしていく

必要があります。

逆の言い方をすると、買い増しさえすれば、物件が生み出す、

家賃収入は、購入時にある程度見込めてしまいます。

では買い増しのための戦略とは、どのような買い方なのでしょうか？


①実績を作って融資を引き出す

　（上記の①1000万円を増やす）

②法人を複数作ってそれぞれで借入をする

　（上記の③の▲200万円の圧縮）

③現金購入→家賃蓄積→現金購入を繰り返す

　（上記の②の▲600万円の圧縮）



このような買い増しが一般的に採用されます。

このように、

①収入を増やし

②税金を圧縮し

③借入を圧縮

すると、上で書きましたような、1億を5棟で5億の物件を所有しないと

リタイア出来ないという、これは遠すぎると思われるイメージから、

大きく近づきます。

しかし、どれも1棟目の購入前から綿密な計画を練っておくことが重要です。

逆に、買い増しをするためにしてはいけないこともあります。

それにつきましては、また後日、ご紹介させていただきます。

本日は、賃貸事業拡大という点で書かせていただきました。

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