条件悪化

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もうご存知の方はすみません。

今年に入ってからの発表ですが、平成２４年４月１日以後

のフラット３５の制度変更が行われることが決定しました。

条件としては、

��、【フラット３５】及び【フラット３５】Ｓベーシック

の融資率の上限を建設費または購入価額の１０割から９割

に引き下げます。

【例】　新築住宅購入価額　3,000万円
　　　　融資限度額　　　 2,700万円

��月末までは物件価格の１００％ですので、現状いわゆる

フルローンが可能な状態ですので、自己資金が必要になる

場合が増加します。

��、【フラット３５】Ｓベーシックの金利引下げ期間について

以下のとおり変更します。

【フラット３５】Ｓベーシック（金利Ａプラン）　　
当初20年間　→　当初10年間（0.3％優遇）

【フラット３５】Ｓベーシック（金利Ｂプラン）　　
当初10年間　→　当初５年間 （0.3％優遇）

こちらは、単純に優遇期間の短縮ということで、借入金額

にもよりますが支払う金利が大きくなるということです。

私は、住宅の販売の仕事をしており、現在の優遇制度に

なってから多くの方にフラット３５の利用をしていただき

ましたが、この制度変更はメインで利用をしていた私の

感覚からすると大変痛手な制度変更となります。

もしかしたら、ここ何年かの私のお客様の中にも、その

当時、この制度変更がされていたら、建築することが

できなかった方も何人かいらっしゃったのではないかと

今思えば思う次第です。

不動産に深く携わっている身で携わっている方は皆様

特に思われていると思いますが、不動産は大変大きな

金額が動くことになりますので、少しでもメリットの

ある時に、少しでも多くのメリットを利用できるように

計画を進めて頂きたいと思います。

本日は、『出来る限りのメリットを』という内容でお伝えさせていただきました。

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まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

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不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。

開かずの間

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本日、不動産業者の方と打ち合わせをしました。

内容は、ちょっと大きなリフォームについてです。

昨年、私の購入した中古物件には開かずの間があります。

実はその部屋には、以前所有していたオーナーが自宅

としてはるか昔から住んでいたそうです。

なんかこの書き方・・・

以前のオーナーは生きていますので勘違いのないように。

話が飛んでしまいましたが、その開かずの間ですが、

売却する際には仲介兼管理業者にはきれいに使っている

ので、手直しも必要ない。

現状有姿でお願いしますとのことでした。

それがそれが・・・

中身はひどい有様でした。（ぱっと見、廃墟。。。）

また今度、お見せできる範囲の写真を載せたいと思います。

私も確認をせずに決済してしまったのはよくありません

でしたが、仲介兼管理会社にも抜けがあるということで

なんとか売り主と業者の間で処理をしてほしい旨をお伝え

していました。

かなり時間がたってしまいましたが、話をまとめていた

だいて少し大がかりなリフォームをしていただくことに

なりました。

色々ありますが、管理会社の方にはご迷惑をお掛けして

いますが、できるだけ相手の意図を汲み取り優先的に

客付をお願いしたいと思います。（笑）

この物件のエリアでは私の思う一番の業者だと思って

います。

できれば末永い付き合いができればと思っています。

文章ばかりになってしまいましたので、また今度、

ひどい写真を色々と載せてみたいと思います。（笑）

あと、まだまだこれからですが、リフォームについても

触れていければ皆様のご参考になればと思います。

本日は、『購入前には必ず詳細までチェック』という内容でお伝えさせていただきました。

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可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

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激動の

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激動のシーズンです。



学生向け物件ならではです。

この時期にきて入・退去が激しくなってきました。

特に退去の方が・・・。

一大事ですね。

学生向け物件を狙っている方や、購入予定の方はお気を

付けください。

しかし、そうはいっても入居も着実にきています。

画像の入居以外に、本日も一つ決まった連絡がありました。

退去4

入居3

若干、シーズン前の空きもあるので、このシーズンを勝ち

越して高水準を維持していきたいと思います。

どの不動産投資家も、物件選定の際にエリアやターゲット

を考えていると思います。

今回、私もそういったことを考えてこの物件を購入しました。

近隣物件と比較して差別化できる物件を選定しましたので

その期待に応えてほしいと思います。

本日は、『激動のシーズン』という内容でお伝えさせていただきました。

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8200万円

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昨年、融資の相談をしていた物件についての融資回答が

出ました。

タイトルにあるように８２００万円まではOKという回答

でした。

物件を書いていないのでイマイチわかりにくいですが、

要は物件価格１００％という回答です。

私の個人的な感覚では、できれば、自己資金の投下を

抑えたいので、物件価格＋αの諸費用分も融資してほしい

というのが理想の形でしたが、今回の回答を真摯に

受け止め、今後につなげていきたいと思います。

今回の物件は、売り主の借入金の都合があり、売り主だけ

の判断ではなく、借入先の金融機関と相談が必要とのこと

なので、はいそうですかとすんなりいかないような気が

しています。

出来る限りの最善を尽くし物件購入に向けて突き進みたい

と思います。

様々な条件の物件があり、中にはうまくいかないものも

たくさんありますが、その中でも『ものになる物件』を

選別し、購入できるかどうかは、事前準備が非常に大切

になります。

毎日物件を見ることも、融資相談をすることも、書籍で

勉強することも、セミナーに参加することも全て準備だ

と思います。

私もたくさんの物件を見て、シミュレーションで計算し

融資相談をして初めて１物件の購入に至っています。

物件の購入をご検討の方は、数多くの物件に対しての

アプローチを心掛けていただければと思います。

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本日は、『不動産投資には準備が必要』という内容でお伝えさせていただきました。

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はじまり

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入居者争奪戦の時期に差し掛かってきましたね。

不動産投資では、入居者に物件に住んでいただき初めて

家賃がいただけ、収入になります。

入居者がついていない物件は、経費だけ浪費する不良債権

みたいなものです。

年明けの１～３月は１年の中でも最も人の流れが活性化

する時期となりますので、空室を埋める大きなチャンスと

なります。

空いている物件はできればこの時期に入居者を獲得したい

と思っている不動産投資家は多いのではないでしょうか。

私もその中の一人です。

本日、管理会社から電話があり、さっそく入居希望者の件

で相談でした。

内容は簡単に言うと、入居希望者からの家賃の値下げ交渉

でした。。。

私の所有している物件で空きがあるのは、昨年購入した

中古の学生・単身者向けのアパートです。

今回の値下げ交渉はその学生なのか、その学生の親御様

なのか、もともとそんなに高い家賃設定にはしていない

のですが、少しでも安い方がという気持ちはわかります。

募集や管理に関しての大筋の意向は伝えており、できる

限り管理会社の意見を取り入れて、委託しているので

今後の家賃設定や、周辺の動向を考えなんとかいい条件

で決めていただきたいと思います。

私は、基本的にこのような話や、管理に関する業務等に

時間を割くことをできるだけ避けるようにしています。

皆様もよくビジネスの話で聞いたことがあると思いますが、

��６５日２４時間稼働して収入を生み出す仕組みを作る

ことが必要です。

不動産投資もそういった仕組みの一つだと捉えており、

できる限り私自身の時間を消費することなく、資産形成

ができないかという思考で行っております。

不動産投資にも様々な形態があると思いますが、私の

ように考える方も多いのではないでしょうか。

ビジネスをお考えの方は是非一度、ビジネスの基本と

なる考え方の大筋も掴んでいただけるのではないかと

思います。

本日は、『賃貸経営の勝負時』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資は、できる限り沢山の物件をみたり触れてみる

ことがリスク回避に重要な物件選定のツボを得るために必要

になります。

初めての方、これからの方は是非資料だけでも触れてみて

いただきたいと思います。






PPPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科

公務員

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アメーバニュースに２０１１年新成人の将来就きたい職業

が発表になっていました。

��位　公務員（１９．４％）

��位　技術系の会社員（１４．９％）

��位　サービス系の会社員（６．２％）

だったようです。

また、就きたい職業がわからないが３割にのぼったそうです。

私も、高校卒業時に就きたい職業がわからないまま会社員

になったので、なんとなくその割合が多いのも納得です。

そのなかでも公務員が大きい割合を占めているのは、やはり

こういったご時世から、安定的な考えをより持つ方が増え

てきているのでしょうか。

私の個人的な考え方ですが、できる限り若いうちに厳しい

仕事に就き、自身の能力の向上に努めていただきたいです。

若い頃の苦労は年をとってから同じ苦労をするよりも、

非常に重要で、能力の伸び率は何倍もになります。

私は１０年以上前に仕事に就いてから、できる限り若い

うちにということを、肝に命じて仕事をしてきましたが、

年数が過ぎるにつれ、その考えはどんどん大きく感じる

ようになっています。

私もまだまだ若いという気持ちで、できる限り苦労を

したいと思います。（笑）

話は変わりますが、このニュースで１位になっています

公務員ですが、私の知り合いにも何人か公務に就いてい

ます。

互いに色々考えを話すことがあるのですが、聞くところ

によると、非常に副業の規制が厳しくなかなか始めの一歩

の敷居が高いようです。

しかし、このブログでもご紹介させていただいている

不動産投資は、公務員の多くの方が積極的にされている

資産形成の手段のひとつとなります。

安定思考の強い公務員の方が安心して手掛けていただいて

いるようですので、是非一度ご参考にしていただければ

と思います。

本日は、『安定思考』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資大百科

増税

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本日は、メルマガで増税について書かれていたものを

読ませていただいた内容からご紹介させていただきます。

まずはこちら。



まだまだ不透明ですが、これから近い将来に消費税の

増税が予測されます。

私の本業でも、この住宅着工戸数というものが非常に

業界事態の業績に関わってきます。

本業の方では、販売している側なのですが、不動産投資

での資産形成の視点から考えると、私も購入者側になって

きます。

不動産投資は、比較的大きな金額になることが一般的で、

物件購入者が負担する税金も大きく、非常に重くのしかかる

ものとなり、添付しましたように増税になる前の一時的な

駆け込みにより、市場は活性化しますが当たり前のように

すぐに衰退していってしまいます。

ようは増税すると購入者の負担が増えるので、購入者の

金銭面でのハードルが確実に高くなり、難易度が増すことに

なります。

先日の記事にも書きましたが、どうせ物件を購入するなら

できる限りいい条件で始める方がリスクも小さくできます。

自身の現状を踏まえ、経済事情と市場の変化をしっかりと

見据え計画を実行していただきたいと思います。

本日は、『低税制で優位な条件を利用する』という内容でお伝えさせていただきました。

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