７月分

大きな台風が来た７月ですが、非常に暑い日が続きます。

報告が遅くなりましたが、７月の収支が届きました。

動きがぷつっと途絶えていますが、これがいわゆる安定？なのか。

そんな中、退去の連絡も入りの、修繕・営繕の話もあったり、

以前に記憶が定かではありませんが、管理会社の方から連絡が

ありました。

こちらで案内させていただいている物件は築古学生向けとなって

いるのですが、繁忙期を過ぎた今、また少し学生の足が動くと

いう話を聞きました。

それは。

夏休みの今の季節に、遠方から通っていた新入生が、学校にも

慣れ、近所で賃貸を借りて住みたいという交渉を、親としてくれる

かもしれないという話です。

どのくらいその話があるか不明ですが、それに向けて動くしかない。

ただ、また書きたいと思いますが、建物に重大な問題が発生して

いるかもしれないという報告が。。

さすが築古。

こちらの進捗をまた報告させていただきます。

金利が。

築古中古戸建の借入をしていただいている金融機関から

 

連絡がありました。

 

⇒応援宜しくお願い致します。

 

内容は、固定金利の期間が経過したため金利の見直しをと

 

いったないようでした。

 

ここで問題が。

 

金融機関の方からの相談では、そのまま継続でとのこと。

 

私「問題ないですよー。」

 

相手「では〇.〇％でいきますねー。」

 

私「え。」

 

　　

　

私「私そんな金利で借りてます！？」

 

的なことがありました。。。

 

幸い大きな金額ではなかったため何年かちょこっと損した

 

気分になりましたが、金利交渉の機会をいただきました。

 

 

 

 

（画像はYahoo画像からおかりしました。）

 

私の勝手な考えですが、金融機関はひとつに絞るなと思っています。

 

そして。

 

私「他の金融機関もあるので、〇.〇％で検討いただけませんか？」

 

相手「相談します。」

 

その後。

 

相手「言われた金利で承認もらえましたので〇.〇％でお願いします。」

 

私「ありがとうございます。」

 

と問題解決しました。

 

正直、今私が借りている金利は玄人からみるともうちょっとだと

 

思います。笑

 

ただ、今の金利で運営できれば時間を金利で買っているようなもの

 

だと思って取り組んでいます。

 

はて、でもどうしてその金利だったのか。。。

 

なんとなくその築古中古戸建が担保割れか、耐用年数を異常に

 

超えてしまっているか、融資範囲外な部分を金利で勘弁してもら

 

ったような記憶がうっすら。笑

 

金融機関の方にはご迷惑をおかけしましたが、今後も借りるので

 

ご勘弁を。笑

 

本日は、『運営状況の把握を』という内容でお伝えさせて頂きました。

 

⇒応援宜しくお願い致します。

６月の報告と買付け

日に日に暑くなっていきます。

大きな変化のないまま、もう今年も半分が過ぎようと

していまが、今月もあまり変わりのない明細書が届きました。

画像が歪んでいるのは、管理会社の方から、メールで届く

入金明細書のスキャンが歪んでいるからです（笑

少し変わったのは、駐車場が１台空いてしまったということ。

話は変わりますが、今月の中旬に１件買付けを入れました。

物件は築浅、低層物件です。

（google mapからお借りしました。写真はイメージです）

画像はイメージですが、このような感じの土地広、築浅の

低層アパートです。

利回りは１０％ギリギリのってないというなんともな物件

でしたが、土地が強く、出口がはっきり見えるということが

気に入りました。

一応、１番で買付けを入れているのですが、仲介の業者

さんから、売主が欲が出てきそうで買い上がってしまうかも

という報告が。。。

１０％のってなくて買い上がる可能性があるとは、シブイ

物件です。

銀行にはｿｯｺ－で相談をしたので、しばらく待ちの状態です。

無理して買い上がってまではと思っているので、なかった

ことになってしまうかもしれませんが、少しずつ、活動して

きたいですね。

また、動きがあれば報告に参ります。

物件考察から自身に合う物件を見出す

繁忙期の出入りも落ち着き、私が最後に行動に移した

時から、しばらく時間が経ってしまっています。

⇒応援宜しくお願い致します。

しばらく時間が経ってしまっているのですが、なかなか

次の一歩が出ていません。

自粛している訳ではないし、もう一歩というところまで

いった案件もあり、廻り合わせかなとも思っています。

しかし、最近よく聞きます。。し、私も思っています。

最近いい物件ないわ。と。

そんな中、コツコツ業者様から物件紹介をいただきます。

私も一番携わっていますが、やっぱり営業はコツコツが

重要です（笑

それでは。

こちらの物件、大まかにいうと郊外エリアの単身層という

案件で、土地が大きく、評価、出口は○だが、エリアと

ターゲットの問題で運営に難があるといった感じ。

そして規模、評価的なものはこちら。

個人的には、非常に優秀な物件なイメージ。

現状の価格で利回りが満室19％強、現況10％強と

いったところ。

運営力がある方なら生かせる。

そうでないと火傷しそう。

物件考察は、少し上に書きましたが、出口はいいが

運営に難がある、これにつきそうです。

私はあまり運営力がないので・・・検討することにします。。

本日は、『物件考察から自身に合う物件を見出す』という

内容でお伝えさせて頂きました。

⇒応援宜しくお願い致します。

５月分と学生物件の退去修繕

先月の報告が大分遅くなってしまいましたので、５月の

報告があっとゆうまにきてしまいました。

⇒応援宜しくお願い致します。

管理会社から５月分の収支明細が届きました。

先月もヒドイ明細でしたが今月はさらにヒドイ。。。

こちら。

良いのか悪いのかこちらの物件、購入したときから

大きくは入居率の変動がありません。

（学生なので出入りは激しいけど・・・

管理会社の方のおかげですね。

こちらの学生物件は、４年制で出入りがありますので、

退去修繕のプランをある程度考えて運用しておくべきでした。

学生向けですので賃料が高くないので、修繕費を考えると

割が悪いです。（笑

シングルな分、利回りはいいのですが。

高利回りも入居あってのことなのです。

なんとか維持しているので、維持管理の費用に工夫して

次の入居者からスタートダッシュが切れるよう準備したいです。

本日は、『学生物件は退去修繕プランが重要』という内容

でお伝えさせて頂きました。

⇒応援宜しくお願い致します。

入居者側に有利なガイドライン

バタバタと過ごしているともう5月に入ってしまってました。

yahoo画像からお借りしました（ｽﾐﾏｾﾝ

先月は若干事件が。。

⇒応援宜しくお願い致します。

管理会社から4月分の収支明細が届きました。

今月は、繁忙期の爪痕がくっきりと。。。

そして来月はもっとくっきりと。。。

退去された方の中で1件、賃貸契約書の特約に修繕に

ついて記載している内容があったのですが、それを無視

されて、管理会社の方と揉めそうになった案件がありました。

現在、国の定めるガイドラインというものがあり、入居者側に

かなり有利な内容となっています。

これから賃貸業を営んでいくには、それらを重々理解した上で、

レントロール（収支計画）を立てることが必須となります。

大家側が不利にならないガイドラインにだれか変えてｸﾚ（ﾎﾞｿｯ

まあさておき、色々と管理会社の方から提案をいただいて、

運営に有利になるように変化していきたいと思います。

本日は、『入居者側に有利なガイドライン』という内容で、

お伝えさせて頂きました。


⇒応援宜しくお願い致します。

ガイドラインの実例

今日は、ガイドラインの実例を紹介します。

紹介させていただく案件は、ファミリータイプの区分物件です。

入居頂いた期間は４年１０ヶ月で、通例でいくと、オーナー８割

入居者２割の負担割合となり、オーナー痛手です（笑

今回は入居者の喫煙もありオーナー６割、入居者４割負担にて

交渉していただきました。

こんな感じです。

まあ６割でも痛いですね（笑

痛い退去でしたが、今回の退去後にウォシュレット設置を条件に

無事、新しい入居者の方に住んでいただけるようになりました。

（管理会社の方、ありがとうございます

befor

after

見積もりとると、取付費で９０００円もかかると。。。

今回は、自身でウォシュレットを取付け、経費圧縮！

近年、消費者（入居者）保護の観点からオーナー側が不利？

になってきています。

（まあ、過去がオーナー有利だっただけかもしれません。

時代もどんどん変化していきますので、現在を自分で知る

ということは重要だと思います。