今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝え致します。
チェックポイントは、いくつかありますが、一つ目に大切なことは、
『物件ごとの収支』です。
家賃収入、経費、支払金利、返済元金などを物件ごとに集計し、1年間
の枠でまとめます。
そして、それを税引き後のキャッシュフローに置き換えます。
ちなみに、計算式は、
家賃収入－経費（金利含）－所得税（法人税）－返済元金＋減価償却費
になります。
不動産投資で実質一番大きい「コスト」は、所得税・法人税です。
以前のブログで書きました内容を参考にしてください。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10965117414.html
キャッシュフローがまわっていると思っていた物件が、上記の税引き後
キャッシュフローで見ると実はマイナスだったというのは良くあります。
銀行側は、当たり前の話ですが、収益が見込めない事業計画には、
融資はしません。
実質のキャッシュフロー（税引き後）がしっかり回る物件選定を、
心掛けましょう。
併せて、変動する部分として、金利の上昇リスクもあります。
金利に関しては、人の属性や物件の内容によって、かなり条件が変わって
くると思いますが、金利が変動した際に耐えうるのか、という点も要注意です。
逆に、金利変動による収益性の変化を把握することで、銀行側に条件交渉も
しやすくなりますので、様々な状態でシミュレーションをすることを
お勧め致します。
基本的に、不動産投資は、1棟目が回ってさえいれば、2棟目、3棟目と、
増殖していくには、難易度が下がっていきます。
簡単にいうと、1棟目さえうまく回ればどんどん増殖していくことが可能
ということです。
計画的に、自分が将来設計した、必要な収入まで積み上げていきましょう。
不動産投資についての知識を深める無料レポートです。
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/
2011年7月30日土曜日
どんな物件が儲かるのか
昨日のブログに書きましたように、不動産投資にはインカムゲインと
キャピタルゲインが存在します。
インカムゲイン と キャピタルゲイン について
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10968529075.html
この インカムゲイン と キャピタルゲイン により、様々に
不動産投資は形態を変えます。
どのような物件が儲かるのか？
区分？一棟？戸建？
基本的に、私は、どの不動産を買ったとしても設けることができると
思っていますが、物件により、賃貸にして儲けられるもの（インカムゲイン）
と、売却まで考えないと儲からないもの（キャピタルゲイン）があると
理解いただければと思います。
例えば、区分所有マンションについて、メリットは、物件の規模や金額が
小さく買いやすく、立地、間取りがよければ他に買い手がいます。
逆にデメリットは、管理費や修繕積立金が家賃収入を圧迫したり、あくまで
一戸なので、入居者が入る、空室によって利回りが暴れます。
こういったメリットデメリットを踏まえ、この区分所有の物件を、
賃貸にして儲けられるもの（インカムゲイン）と捉え、将来的な所有物件の
構成を組んでしまうと、非常に効率の悪い投資になってしまいます。
上記までは、家賃収入で収益を考えた場合の内容です。
逆に、最初から転売狙いの場合、区分は、いい キャピタルゲイン を
生みだします。
売却の観点から考えると、購入するときと条件は近いものがあります。
区分所有のメリットは、物件の規模や金額が小さく買いやすく、
立地、間取りがよければ他に買い手がいます。
要は、売却益（キャピタルゲイン）であれば、効率の良い投資になる
場合もあります。
※例であげただけなので、区分が インカムゲイン に絶対に不向き
だといっている訳ではございません。
このように、価格、家賃、間取り、規模など様々な要因が合わりますので、
購入前には、物件精査をするのです。
物件の見方、分析の仕方は、やはり地域性やその道に詳しい不動産業者
だったり、関連の職種に勤めている方が詳しいので、色々な方の意見を
求めるといいと思います。
聞くのはただです(笑)
私も、多少の知識は、ございますので、絶対に参考になるとは言い切れません
が、考え方の一つとしてご相談いただけると思います。
ちなみに、基本的な不動産投資の知識がある程度把握できる無料レポート
が配布されています。
ご興味ある方は、是非ご一読ください。
★不動産投資大百科
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/
キャピタルゲインが存在します。
インカムゲイン と キャピタルゲイン について
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10968529075.html
この インカムゲイン と キャピタルゲイン により、様々に
不動産投資は形態を変えます。
どのような物件が儲かるのか？
区分？一棟？戸建？
基本的に、私は、どの不動産を買ったとしても設けることができると
思っていますが、物件により、賃貸にして儲けられるもの（インカムゲイン）
と、売却まで考えないと儲からないもの（キャピタルゲイン）があると
理解いただければと思います。
例えば、区分所有マンションについて、メリットは、物件の規模や金額が
小さく買いやすく、立地、間取りがよければ他に買い手がいます。
逆にデメリットは、管理費や修繕積立金が家賃収入を圧迫したり、あくまで
一戸なので、入居者が入る、空室によって利回りが暴れます。
こういったメリットデメリットを踏まえ、この区分所有の物件を、
賃貸にして儲けられるもの（インカムゲイン）と捉え、将来的な所有物件の
構成を組んでしまうと、非常に効率の悪い投資になってしまいます。
上記までは、家賃収入で収益を考えた場合の内容です。
逆に、最初から転売狙いの場合、区分は、いい キャピタルゲイン を
生みだします。
売却の観点から考えると、購入するときと条件は近いものがあります。
区分所有のメリットは、物件の規模や金額が小さく買いやすく、
立地、間取りがよければ他に買い手がいます。
要は、売却益（キャピタルゲイン）であれば、効率の良い投資になる
場合もあります。
※例であげただけなので、区分が インカムゲイン に絶対に不向き
だといっている訳ではございません。
このように、価格、家賃、間取り、規模など様々な要因が合わりますので、
購入前には、物件精査をするのです。
物件の見方、分析の仕方は、やはり地域性やその道に詳しい不動産業者
だったり、関連の職種に勤めている方が詳しいので、色々な方の意見を
求めるといいと思います。
聞くのはただです(笑)
私も、多少の知識は、ございますので、絶対に参考になるとは言い切れません
が、考え方の一つとしてご相談いただけると思います。
ちなみに、基本的な不動産投資の知識がある程度把握できる無料レポート
が配布されています。
ご興味ある方は、是非ご一読ください。
★不動産投資大百科
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/
2011年7月29日金曜日
2つの魅力
昨日、かけませんでした不動産投資の2つの魅力をお伝えできればと思います。
不動産の魅力は、インカムゲイン と キャピタルゲイン だといえます。
インカムゲインとは
不動産を購入し、それを運用することで、月々に得られる賃料収入などの
ことで、資産を手放さずに安定して、継続的に得られます。
家賃が10万円の物件を運用しているのならば、その10万円がインカムゲイン
となります。
キャピタルゲインとは
不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる
収益のことです。
例えば、不動産を100万円で買って、10万円で売れば、50万円がキャピタルゲイン
です。
逆に、値下がりによって損失が出た場合は、キャピタルロスといいます。
ただ、キャピタルロスについては、値上がりはこの時代にありえないとか、
難しいといわれると思います。
私もその通りだと思います。
しかし、不動産収入により、建物価格をどんどん返済し、償却していきます。
償却しきったあとに売却すれば、収入以外のなにものでもなくなります。
株やFXとは違い、このキャピタルロスが、そのまま損失に直結しないのが
不動産のリスクを和らげているところでもあります。
まず、一番の魅力は家賃（インカムゲイン）ですが、最終的に売却したときの
利益（キャピタルゲイン）とトータルで収入と利回りが計算できることも
大きな魅力であり、思うように収益が上がらなかった場合に売却し、回収する
といったような、万が一のリスクヘッジになる魅力にもなります。
不動産の魅力は、インカムゲイン と キャピタルゲイン だといえます。
インカムゲインとは
不動産を購入し、それを運用することで、月々に得られる賃料収入などの
ことで、資産を手放さずに安定して、継続的に得られます。
家賃が10万円の物件を運用しているのならば、その10万円がインカムゲイン
となります。
キャピタルゲインとは
不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる
収益のことです。
例えば、不動産を100万円で買って、10万円で売れば、50万円がキャピタルゲイン
です。
逆に、値下がりによって損失が出た場合は、キャピタルロスといいます。
ただ、キャピタルロスについては、値上がりはこの時代にありえないとか、
難しいといわれると思います。
私もその通りだと思います。
しかし、不動産収入により、建物価格をどんどん返済し、償却していきます。
償却しきったあとに売却すれば、収入以外のなにものでもなくなります。
株やFXとは違い、このキャピタルロスが、そのまま損失に直結しないのが
不動産のリスクを和らげているところでもあります。
まず、一番の魅力は家賃（インカムゲイン）ですが、最終的に売却したときの
利益（キャピタルゲイン）とトータルで収入と利回りが計算できることも
大きな魅力であり、思うように収益が上がらなかった場合に売却し、回収する
といったような、万が一のリスクヘッジになる魅力にもなります。
２つの魅力
世の中には様々な、収入形態があります。
その中でも私が注目しているのが、お金に働いてもらい収入を得る、
投資です。
仕事をしている方は、感じていると思いますが、収入を増やしたいという
向上心はあるものの、時間 と 気持ち がついてこない方が多いと思います。
それは、毎日の長時間労働による疲労や、同じ毎日の繰り返しによる
モチベーションの低下によるところが大きいと思います。
読んでいただいている方で、仕事をされている方が多いと思います。
私も就業しています。
営業をしているので、疲労もすれば、精神も削られます。
ただ、私のような人ばかりでは、ないと思います。
雇われている人は、労働時間を対価に変え収入を得ます。
投資は、お金に働いてもらい、収入を得ます。
経営者みたいなものです。
従業員に働いてもらい、収入を得るという形態に近いものがあります。
よって、自分の時間は有効に残せます。
こういった収入の形態を作りだせることができれば、就業されている方も、
無理なく収入をのばすことができます。
現在は、過去にあったような今までどおりにやっていたら収入が増えていく
時代ではなくなっていると、だれもが感じています。
しかし、今までより対価が少ないといっても、仕事量は少なくはなりませんし
逆に今を維持するために、増えているところも多いと思います。
そういった中でも、しっかり積み上げていかないとなかなか先が見えません。
なかなか経営者になるのは、パワーが必要で、だれでもというわけには
いきませんが、上に記したような、経営者と同じ収入形態を作ることは、
そんなに難しいことではありません。
しっかり時代を感じ取り、先を見据え積み上げていけるようにしていきましょう。
投資にも種類が沢山ありますが、私が手掛けているのは不動産になります。
今日は、その魅力を二つ書こうと思ったのですが、ずらずらと脱線して
しまったので、明日にしようと思います（笑）。
ちなみに、私が手掛けている不動産について分かりやすくまとめたレポートが
こちら⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/
無料ですので、是非ご参考にしてください。
また、私は、まだ始めたばかりですが facebook をしております。
様々な人脈や、足りないものを吸収できればと思っています。
まだ使ったことがない方は是非、登録してみてください。
facebook の動画マニュアル入門編というものがあります。
こちら⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/ppyZ9nKZ/
分かりやすく、どういった使い方かなどの説明が動画で見られますので、
是非、お使いいただきたく思います。
その中でも私が注目しているのが、お金に働いてもらい収入を得る、
投資です。
仕事をしている方は、感じていると思いますが、収入を増やしたいという
向上心はあるものの、時間 と 気持ち がついてこない方が多いと思います。
それは、毎日の長時間労働による疲労や、同じ毎日の繰り返しによる
モチベーションの低下によるところが大きいと思います。
読んでいただいている方で、仕事をされている方が多いと思います。
私も就業しています。
営業をしているので、疲労もすれば、精神も削られます。
ただ、私のような人ばかりでは、ないと思います。
雇われている人は、労働時間を対価に変え収入を得ます。
投資は、お金に働いてもらい、収入を得ます。
経営者みたいなものです。
従業員に働いてもらい、収入を得るという形態に近いものがあります。
よって、自分の時間は有効に残せます。
こういった収入の形態を作りだせることができれば、就業されている方も、
無理なく収入をのばすことができます。
現在は、過去にあったような今までどおりにやっていたら収入が増えていく
時代ではなくなっていると、だれもが感じています。
しかし、今までより対価が少ないといっても、仕事量は少なくはなりませんし
逆に今を維持するために、増えているところも多いと思います。
そういった中でも、しっかり積み上げていかないとなかなか先が見えません。
なかなか経営者になるのは、パワーが必要で、だれでもというわけには
いきませんが、上に記したような、経営者と同じ収入形態を作ることは、
そんなに難しいことではありません。
しっかり時代を感じ取り、先を見据え積み上げていけるようにしていきましょう。
投資にも種類が沢山ありますが、私が手掛けているのは不動産になります。
今日は、その魅力を二つ書こうと思ったのですが、ずらずらと脱線して
しまったので、明日にしようと思います（笑）。
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様々な人脈や、足りないものを吸収できればと思っています。
まだ使ったことがない方は是非、登録してみてください。
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こちら⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/ppyZ9nKZ/
分かりやすく、どういった使い方かなどの説明が動画で見られますので、
是非、お使いいただきたく思います。
2011年7月28日木曜日
まだ使ったことがない方へ
先日、facebook に登録をし、わからないなりに色々触ってみていますが、
こいういったものを発見しましたので、ご案内差し上げます。
★facebook動画マニュアル入門編
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/ppyZ9nKZ/
無料にて、facebook の説明から、登録の仕方、簡単な取り扱い方が、
動画にて案内されています。
話によると、米国では、インターネットをされている方の約半数がこの
facebook を利用しているということで、その波は日本にも着実に、
寄せてきているようです。
もう大分、遅いかもしれませんが（笑）、今後にも注目していただきたい
SNS のようですので、もしまだ使われていない方がいましたら、
参考にしていただきたいと思います。
★facebook動画マニュアル入門編
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/ppyZ9nKZ/
こいういったものを発見しましたので、ご案内差し上げます。
★facebook動画マニュアル入門編
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無料にて、facebook の説明から、登録の仕方、簡単な取り扱い方が、
動画にて案内されています。
話によると、米国では、インターネットをされている方の約半数がこの
facebook を利用しているということで、その波は日本にも着実に、
寄せてきているようです。
もう大分、遅いかもしれませんが（笑）、今後にも注目していただきたい
SNS のようですので、もしまだ使われていない方がいましたら、
参考にしていただきたいと思います。
★facebook動画マニュアル入門編
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/ppyZ9nKZ/
2011年7月27日水曜日
リスクと代償
近年、不況からくる危機感と、様々な情報が得られるようになったことも
相まって、定職に就きながら、自営業の傍ら、不動産投資を手掛ける方が
増えてきていると思います。
他のブログを見てみても、多数の不動産投資、大家さんのブログを見ること
ができます。
私も、その中の一人です。
不動産投資には、大きく分けて2通りあります。
1つ目は、不動産投資ファンドが発行する証券を購入する方法です。
簡単にいうと、上場企業の株を購入するのと同じような形の収益性になります。
不動産ファンドまで含めると本当に多数の方が、不動産投資をされていると思います。
この投資のメリットは、証券化されていることから、比較的低金額から投資
できるということです。
反対に、デメリットは、レバレッジとコントロールが効かないことです。
レバレッジの説明はこちら（過去のブログ）
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10941717623.html
レバレッジとは「テコの原理」のことである。これはより少ない資金で、
より多くのリターンを得です。
これを数字で説明すると、100万円の証券が利回り5％なら単純に5万円の
利益が出ることになりますが、金融機関から融資を受けて同じ100万円の
自己資金を使って1,000 万円の不動産を利回り5%で購入すれば、
利息や経費を除くと50万円の利益を得ることができます。
その投資効率はなんと10倍になります。
① 証券 自己資金100 万円 × 利回り5％ ＝ 利益5 万円
② 不動産 （自己資金100 万円＋融資900 万円）× 利回り5％ ＝ 利益50万円
金融機関は現物の不動産を購入するためには融資をしてくれるが、証券を
購入するための資金は融資してくれません。
次にコントロールですが、証券化されている物件の運営は、他人の手によって
なされますが、現物の不動産を購入した場合は、不動産投資家自身もしくは、
不動産投資家が選定した管理会社を通じて管理されることになります。
不動産投資家が研究を怠らず、賃料を継続的、安定的に生み出す努力を
惜しまなければ、証券と比較すると自分自身で不動産投資から得られる
利益をコントロールすることができます。
ここからは、個人的な意見ですが、上記の①と②であれば、②の不動産の方
がお勧めです。
私的には、不動産投資の一番のメリットはレバレッジだと考えています。
キャッシュがなくてもレバレッジを効かせ、
大きく かつ 安定的 な収入が見込めと投資になりますので、
投資を検討の際は、一度触れてみていただきたく思います。
★不動産投資大百科（期間限定全568ページ無料レポート）
⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/
相まって、定職に就きながら、自営業の傍ら、不動産投資を手掛ける方が
増えてきていると思います。
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私も、その中の一人です。
不動産投資には、大きく分けて2通りあります。
1つ目は、不動産投資ファンドが発行する証券を購入する方法です。
簡単にいうと、上場企業の株を購入するのと同じような形の収益性になります。
不動産ファンドまで含めると本当に多数の方が、不動産投資をされていると思います。
この投資のメリットは、証券化されていることから、比較的低金額から投資
できるということです。
反対に、デメリットは、レバレッジとコントロールが効かないことです。
レバレッジの説明はこちら（過去のブログ）
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レバレッジとは「テコの原理」のことである。これはより少ない資金で、
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これを数字で説明すると、100万円の証券が利回り5％なら単純に5万円の
利益が出ることになりますが、金融機関から融資を受けて同じ100万円の
自己資金を使って1,000 万円の不動産を利回り5%で購入すれば、
利息や経費を除くと50万円の利益を得ることができます。
その投資効率はなんと10倍になります。
① 証券 自己資金100 万円 × 利回り5％ ＝ 利益5 万円
② 不動産 （自己資金100 万円＋融資900 万円）× 利回り5％ ＝ 利益50万円
金融機関は現物の不動産を購入するためには融資をしてくれるが、証券を
購入するための資金は融資してくれません。
次にコントロールですが、証券化されている物件の運営は、他人の手によって
なされますが、現物の不動産を購入した場合は、不動産投資家自身もしくは、
不動産投資家が選定した管理会社を通じて管理されることになります。
不動産投資家が研究を怠らず、賃料を継続的、安定的に生み出す努力を
惜しまなければ、証券と比較すると自分自身で不動産投資から得られる
利益をコントロールすることができます。
ここからは、個人的な意見ですが、上記の①と②であれば、②の不動産の方
がお勧めです。
私的には、不動産投資の一番のメリットはレバレッジだと考えています。
キャッシュがなくてもレバレッジを効かせ、
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投資を検討の際は、一度触れてみていただきたく思います。
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