壁③

⇒応援宜しくお願い致します。

先日から書かせていただいております、不動産投資を

する上で多くの方がぶつかる壁である融資についての

考察の③つめになります。

③つめは実績です。

私は不動産投資をはじめて、７年になります。

��年前に１棟目を新築し、その後区分を購入し、更に

��棟売りを購入しと不動産投資を拡大させてきました。

物件をどんどん増やしていくには、不動産投資の実績

も必要になります。

実績といっても、ただ賃貸経営をしていれば積み上げ

られる実績ではありません。

何度も書いていますが、私は融資を利用して不動産投資

を加速させていく投資法を選んでいますので、ここで

言う実績とは、融資をしてもらう金融機関からみて

有効な実績が必要となります。

金融機関からみて有効な実績とはどのようなものでしょう。

空室が多く利益が出ていない賃貸経営が有効でしょうか？

当初事業計画を立てていた速度で返済ができず、思うように

残債が減っていない実績が有効でしょうか？

次々と物件を増やしていくために有効な実績を積み重ねる

ことが規模拡大には必要だと感じます。

また、はじめて物件を購入する場合でもこの実績という

ものは重要になります。

物件を所有していないし不動産投資がはじめてなのに

実績が重要とはどういうこと？と思うかもしれませんが、

はじめて物件を購入する場合でも、金融機関から見られる

ところがあります。

例えば、考察①で書かせていただいたような、仕事をして

収入が得られる体制かどうかや、自身の収入からどれくらい

貯蓄率があるかなどです。

先程と同様、金融機関からの目線でみると、貸したお金が

返ってくるかというところの信用が必要になりますので、

賃貸経営での収入を食い潰してしまわないかどうかや、

万が一、賃貸経営が不調なときも働いた収入で穴埋めが

できるかどうか等の賃貸経営をするに当たっての余力という

点でこれまでの実績として判断されることになります。

このように、実績ということも壁を超えていくために

重要なポイントとなりますので、はじめて不動産投資に

参入される方も、どんどん物件を増やしていこうという

方も効果的な実績を積み上げていただきたく思います。

本日は、『有効な実績を積み上げる』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。


⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科




PPPS.

不動産投資に興味がある方で、まだ具体的な物件を見られたことが

ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

ご覧いただければと思います。

私も登録しております。

不動産投資は、物件選定でほぼ決まります。

できるだけ多くの物件を見ることで、目利きの能力も付いてきます

ので、毎日チェックを！

壁②

⇒応援宜しくお願い致します。

先日書かせていただきました、不動産投資をする上で

多くの方がぶつかる壁である融資についての考察の

②つめになります。

ここのポイントが、不動産投資に対して様々な方が

各々の意見をお持ちで、数多くの不動産投資の形態が

あると言われている所以となります。

私のこれまでの不動産投資でも私の色が非常に色濃く

出ているところになります。

今回の内容は、私が物件をどんどん増やしていく上で

優位だと思っている内容になります。

��個人の属性や、辿り着きたい場所によって様々です）

それでは②担保余力についてです。

まず、担保とは、債務者（お金を借りる人）がお金を

返せなくなった時に備えて債権者（お金を貸す人）が

不動産や抵当権を保証として取る事を言います。

それでは担保余力ですが、簡単に言うと物件価格が

��０００万円ですが銀行が評価する価格が４０００万円

だったような場合１０００万円の余力が生まれます。

これは物件購入時ではこうですが、物件購入後でも

担保余力を生むことができます。

例えば、５０００万円の物件に対して銀行が５０００万円

の評価をして５０００万円を貸し付けたとします。

建物は古くなっていき徐々に減価償却していきますので

銀行の評価は４９００万円・４８００万円と落ちていくの

ですが、その速度を上回る速度で５０００万円の借入を

返済したとします。

そうすると、銀行評価が４５００万円のときに、残債が

��５００万円まで返済していた場合、前記させていただいた

場合とは少し違いますが１０００万円の担保余力を生む

ことができます。

このように、担保余力を生むためには、

��、銀行の評価より安く物件を購入するということ

��、返済速度を上げ、銀行の評価以下に残債を減らす

ということになります。

どちらも非常に大切ですが、私は特に２の方にこだわって

不動産投資を勧めています。

この担保余力があればあるほど、銀行がリスク回避しやすく

なりますので、リスクが低くなれば融資しやすくなると

言う訳です。

それにより、次々に物件を融資を利用して増やしていく

ことが可能となります。

また、ローン期間をできるだけ長期で、毎月のキャッシュフロー

を最大化するのはアーリーリタイアするひとつの方法

ですが、リスク（ローン）が残ります。

限りなくリスクをなくすためにも返済速度を上げ、

残債をなくしてしまうことでもアーリーリタイアする

ことができます。

できる限りリスクのない不動産投資を行い、本当の成功を

掴んでいただきたいと思います。

本日は、『担保余力を生む方法』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。


⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科




PPPS.

不動産投資に興味がある方で、まだ具体的な物件を見られたことが

ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

ご覧いただければと思います。

私も登録しております。

不動産投資は、物件選定でほぼ決まります。

できるだけ多くの物件を見ることで、目利きの能力も付いてきます

ので、毎日チェックを！

壁①

⇒応援宜しくお願い致します。

不動産投資をする上で、多くの方がぶつかる壁である融資に

ついて、今年で不動産投資をはじめて７年が過ぎようとして

いますが私なりの考察を書きたいと思います。

はじめて購入する場合や、物件を次々購入していく場合にも

当てはまると思います。

それでは、ダラダラ書いても分かりにくいので結論から。

大きく３つあります。

①属性

②担保余力

③実績

・・・・・・。

当たり前だろと突っ込まれる内容だと思いますが確実に

外せません。

それでは①から。

属性ですが、当然無職よりは働いている方が有利ですし、

低所得よりは高所得が有利となります。

しかし、所得についてはすぐにどうすることもできませんが、

できれば働くことをお勧めします。

多くの金融機関の考え方は、不動産投資に融資をするという

よりは、賃貸経営という事業に融資をするというものです。

簡単に言うと銀行側からすると、不動産収入で得た利益を

自身の生活費にもらいたく当ててもらいたくないのです。

収益は賃貸経営で、空室や修繕費がかかったりと出費も

出ますので、それに当ててできる限りリスクを回避できます。

それが生活費で消えてしまうと、余力がありません。

ここでの私が考える属性とは、賃貸経営であがった収益が

生活費に消えてしまわないように、自身の生活を賃貸経営に

頼らずに行えるかというのが何よりも重要であると考えます。

また、逆に言うと高所得の方がそんなに金額が大きくない物件

を購入する場合は、極端な話、収益性が多少悪かろうが、

入居がなくても自身の仕事の収入で支払えてしまえば融資が

付きます。

収入がない方は働いて最低限の属性をつくり、既に働いている

方は更に所得をのばすことで物件購入に近づいていることを

信じて励んでいただきたいと思います。

少し長くなりましたので、残りについては次回にさせて

いただきたいと思います。

本日は、『融資のための属性』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。


⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科




PPPS.

不動産投資に興味がある方で、まだ具体的な物件を見られたことが

ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

ご覧いただければと思います。

私も登録しております。

不動産投資は、物件選定でほぼ決まります。

できるだけ多くの物件を見ることで、目利きの能力も付いてきます

ので、毎日チェックを！

ふつうのもの

⇒応援宜しくお願い致します。

何年か前の、とあるアンケート調査でのお話です。

アンケート対象は現在アパート経営を行うオーナーと将来

アパートの建築意向を持つ潜在オーナーで、アパート経営に

対する意識と行動の比較を行なった調査でした。

この調査結果で、既存のアパートオーナーの平均年齢は約42歳

ということでした。

また、現行アパートオーナーの職業は会社員が44％、自営業が21％、

アパート経営を本業としている人は10％しかいなかったようです。

一方、これから不動産投資を始めようと考えている潜在オーナーに

おいては会社員が52％にのぼったそうです。

この調査結果を見ると、不動産投資が「ふつうのもの」になりつつ

あること、つまりを富裕層の方だけが行っている投資の形態では

なくなっていると改めて実感致します。

私も７年も前になりますが、会社員で不動産投資を始めることと

なったわけですが、運用当初よりなぜ周りがやらないのかという

疑問の念ばかりでした。

時代と共に、しにくかったこともしやすくなり、それも年齢

制限があるものではありません。

投資の話で皆様も一度は聞かれたことがあると思いますが、

複利で長期間運用することで資産を大きく膨らませることが

できるので、取り掛かるのが早ければ早い程、運用できる期間が

長くなるので、加速の角度が上がります。

人に平等に与えられた時間ですが、それをどう利用するかは、

その人の能力だと感じます。

より有効な時間の使い方ができるように、アンテナを広く高く

していただきたいと思います。

本日は、『不動産投資はごくごく一般的な投資』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。


⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科




PPPS.

不動産投資に興味がある方で、まだ具体的な物件を見られたことが

ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

ご覧いただければと思います。

私も登録しております。

不動産投資は、物件選定でほぼ決まります。

できるだけ多くの物件を見ることで、目利きの能力も付いてきます

ので、毎日チェックを！

自分で決める

⇒応援宜しくお願い致します。

世の中には色々な投資が資産運用がありますが、そのほぼ全て

のものが絶対的な決められた枠の中で利益を追求していかなくて

はいけません。

例えばFXや株などは、手数料を支払い削られた投資額で日々常に

変動する通貨や株を売買し、その差益を追求します。

その日々の変動の仕方（上下、速度等）は、コントロールする

ことはできません。

��情報を正確に早く掴むことで、変化に合わせることはできます。）

私は株やFXは専門ではないので、素人が語るなと思わせてしまった

方は申し訳ございません。

私も行なっております不動産投資では、収入・速度等をコントロール

することが可能となります。

どういうことかと言いますと、例えば、空室になった時など設備導入

の検討、相場を考えた家賃の上げ下げ、修繕計画をどうするかなど

自身で効果的だと思うことを考え、実施していくことができます。

計画　→　実施　→　検証　を行い、自身のペースでコントロールし

経営を行なっていきます。

短期的な変動が極めて少ないため専門家などからアドバイスを受け

ほり間違いが少ない経営が行えることも、日々本業がある方には

大きな利点かもしれません。

私も本業に時間を縛られているので、不動産投資でなければ兼業

出来ていないかもしれません。

不動産投資をされている方で、専業の方は実はそんなに多くは

ありません。

私の考え方では資産形成のイメージが強いのですが、他にもその

ようなイメージを持たれている方が多いのではないでしょうか。

本業があっても、注力したいものがある方も資産形成と捉え、

自身で判断を下し、自身のペースで資産を運用する不動産投資を

是非、ポートリフォにご検討ください。

本日は、『コントロールできる投資』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。


⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科




PPPS.

不動産投資に興味がある方で、まだ具体的な物件を見られたことが

ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

ご覧いただければと思います。

私も登録しております。

不動産投資は、物件選定でほぼ決まります。

できるだけ多くの物件を見ることで、目利きの能力も付いてきます

ので、毎日チェックを！

2. Re:納得

不動産投資のデメリットのお話です。


⇒応援宜しくお願い致します。

現在、大きな不況の波を受け物価の下落・賃金の下落・企業の

業績不振と、あまり経済に高材料の話題は少ないです。

しかし、その影響もあり金融機関の貸付金利も大きく下がって

いるのも事実です。

私の考える不動産投資では、自己資金をできる限り使わず、

金融機関からの融資でレバレッジを利かせて行います。

��裏を返せばキャッシュがないんです(笑)）

ここで、メリットも大きい不動産投資ですが、このような時代

が永遠と続くわけではないというお話になります。

どういうことかといいますと、現在のような不動産投資に

有利な超低金利時代がいつまでも続くとは限りませんので、

現在の金利だけを目安に投資計画を進めたり、無理な借入

をすることは避けなければなりません。

将来、金利がアップした事も考え、返済に無理のない投資・

返済計画を考える必要がります。

間違いないキャッシュフロー計画が必要だということです。

また不動産投資は簡単には現金化することができません。

急に手元に資金が必要になっても、そう簡単には現金化

しにくい性質も考慮する必要があります。

これらの事を十二分に理解した上で、間違いのない投資を

しなければなりません。

不動産投資を私自身が実践していて、ある一定の方を除いて

しっかり実践すれば必ず資産形成ができるということもあり、

かなり積極的にお勧めしている中、こういったお話は本心では

ありません。

しかし、リスクを理解することがどの投資に関しても成功

するには必須になります。

不動産投資に関しては、やり方・形態も人や属性により

十人十色ですので、様々な意見が飛び交っていますが、

ご自身の状況・属性に沿った間違いない投資計画が組めれば

必ず資産形成ができます。

私を含め、皆様が成功に近づけるように情報発信・収集

をしていきたいと思います。

本日は、『金利上昇のリスク』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。


⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科




PPPS.

不動産投資に興味がある方で、まだ具体的な物件を見られたことが

ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

ご覧いただければと思います。

私も登録しております。

不動産投資は、物件選定でほぼ決まります。

できるだけ多くの物件を見ることで、目利きの能力も付いてきます

ので、毎日チェックを！

こんなのばっかりではありませんが

⇒応援宜しくお願い致します。

不動産投資を考えている投資家は日本中にたくさんいます。

物件選定を誤ると不動産投資は取り返しのつかないことになる

可能性が高いです。

利回りを重要視しすぎて物件の善し悪しを掴むことができない

と、罠にはまる危険性があります。

立地のいい場所は物件価格も高いです。

そいった場所に利回りが１０％を超える物件が出れば素人が

情報を入手する頃には売れてしまっていることが多いです。

不動産投資のプロがすごい速度で購入しているかもしれません。

物件を買うには物件を見る目が必要となります。

利回りは高いにこしたことはありませんが、利回りばかりに

目がいくと罠にはまることもあります。

物件の立地、建物の善し悪し等、できる限りプロの見解を

意識し間違いない物件の選定を心掛けてください。

例えば、売れない収益物件を持っているプロの不動産会社が

いると仮定します。

「この物件を高く処分して現金化するにはどうするか」

作戦①

ぱっと見た目を満足させるために内外装のリフォームを

行い建物が綺麗に見せ、入居する物件の印象をつけます。

作戦②

利回りを上げます。

空室を「友人・親族・社員」等、誰でもいいので架空の

入居者を、高い家賃で入居していることにします。

契約書なども作ることが可能となります。

作戦①②を行うことにより、たちまち物件は綺麗で満室に

なり、利回りが〇〇％と、善し悪しがわからない投資家が

飛びつくような高利回りの物件に生まれ変わります。

もしこのような物件を購入してしまうと契約後、１部屋、

��部屋と空室となり、当初見込んでいた利回りは一瞬で

崩れ落ち、真の利回りは恐ろしい程に低下します。

更に、空室はなかなか埋まらず、修繕費がかさんできます。

・・・・・・・

一応、私は不動産投資をお勧めしています。

ここでも書いていますし、知人にもガンガン勧めています。

��別に手数料を取って儲けているわけでは全くありません笑）

色々書きましたが、間違いない物件を掴むことができれば

必ず資産形成ができます。

間違わず不動産投資をしましょうということが結論です。

収益物件は表面的な利回りだけで購入を考えると、購入した

後に危険がある可能性があります。

不動産を購入するときは信頼できるプロの意見を、できれば

何人かの考察を聞けるとリスクは極めてなくなります。

本日は、『罠』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。


⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPS.

不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。

そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの

無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。

不動産投資大百科




PPPS.

不動産投資に興味がある方で、まだ具体的な物件を見られたことが

ない方は、見てみたい方は是非、一度登録してみて物件の具体例を

ご覧いただければと思います。

私も登録しております。

不動産投資は、物件選定でほぼ決まります。

できるだけ多くの物件を見ることで、目利きの能力も付いてきます

ので、毎日チェックを！