６月の報告と買付け

日に日に暑くなっていきます。

大きな変化のないまま、もう今年も半分が過ぎようと

していまが、今月もあまり変わりのない明細書が届きました。

画像が歪んでいるのは、管理会社の方から、メールで届く

入金明細書のスキャンが歪んでいるからです（笑

少し変わったのは、駐車場が１台空いてしまったということ。

話は変わりますが、今月の中旬に１件買付けを入れました。

物件は築浅、低層物件です。

（google mapからお借りしました。写真はイメージです）

画像はイメージですが、このような感じの土地広、築浅の

低層アパートです。

利回りは１０％ギリギリのってないというなんともな物件

でしたが、土地が強く、出口がはっきり見えるということが

気に入りました。

一応、１番で買付けを入れているのですが、仲介の業者

さんから、売主が欲が出てきそうで買い上がってしまうかも

という報告が。。。

１０％のってなくて買い上がる可能性があるとは、シブイ

物件です。

銀行にはｿｯｺ－で相談をしたので、しばらく待ちの状態です。

無理して買い上がってまではと思っているので、なかった

ことになってしまうかもしれませんが、少しずつ、活動して

きたいですね。

また、動きがあれば報告に参ります。

物件考察から自身に合う物件を見出す

繁忙期の出入りも落ち着き、私が最後に行動に移した

時から、しばらく時間が経ってしまっています。

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しばらく時間が経ってしまっているのですが、なかなか

次の一歩が出ていません。

自粛している訳ではないし、もう一歩というところまで

いった案件もあり、廻り合わせかなとも思っています。

しかし、最近よく聞きます。。し、私も思っています。

最近いい物件ないわ。と。

そんな中、コツコツ業者様から物件紹介をいただきます。

私も一番携わっていますが、やっぱり営業はコツコツが

重要です（笑

それでは。

こちらの物件、大まかにいうと郊外エリアの単身層という

案件で、土地が大きく、評価、出口は○だが、エリアと

ターゲットの問題で運営に難があるといった感じ。

そして規模、評価的なものはこちら。

個人的には、非常に優秀な物件なイメージ。

現状の価格で利回りが満室19％強、現況10％強と

いったところ。

運営力がある方なら生かせる。

そうでないと火傷しそう。

物件考察は、少し上に書きましたが、出口はいいが

運営に難がある、これにつきそうです。

私はあまり運営力がないので・・・検討することにします。。

本日は、『物件考察から自身に合う物件を見出す』という

内容でお伝えさせて頂きました。

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５月分と学生物件の退去修繕

先月の報告が大分遅くなってしまいましたので、５月の

報告があっとゆうまにきてしまいました。

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管理会社から５月分の収支明細が届きました。

先月もヒドイ明細でしたが今月はさらにヒドイ。。。

こちら。

良いのか悪いのかこちらの物件、購入したときから

大きくは入居率の変動がありません。

（学生なので出入りは激しいけど・・・

管理会社の方のおかげですね。

こちらの学生物件は、４年制で出入りがありますので、

退去修繕のプランをある程度考えて運用しておくべきでした。

学生向けですので賃料が高くないので、修繕費を考えると

割が悪いです。（笑

シングルな分、利回りはいいのですが。

高利回りも入居あってのことなのです。

なんとか維持しているので、維持管理の費用に工夫して

次の入居者からスタートダッシュが切れるよう準備したいです。

本日は、『学生物件は退去修繕プランが重要』という内容

でお伝えさせて頂きました。

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入居者側に有利なガイドライン

バタバタと過ごしているともう5月に入ってしまってました。

yahoo画像からお借りしました（ｽﾐﾏｾﾝ

先月は若干事件が。。

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管理会社から4月分の収支明細が届きました。

今月は、繁忙期の爪痕がくっきりと。。。

そして来月はもっとくっきりと。。。

退去された方の中で1件、賃貸契約書の特約に修繕に

ついて記載している内容があったのですが、それを無視

されて、管理会社の方と揉めそうになった案件がありました。

現在、国の定めるガイドラインというものがあり、入居者側に

かなり有利な内容となっています。

これから賃貸業を営んでいくには、それらを重々理解した上で、

レントロール（収支計画）を立てることが必須となります。

大家側が不利にならないガイドラインにだれか変えてｸﾚ（ﾎﾞｿｯ

まあさておき、色々と管理会社の方から提案をいただいて、

運営に有利になるように変化していきたいと思います。

本日は、『入居者側に有利なガイドライン』という内容で、

お伝えさせて頂きました。


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ガイドラインの実例

今日は、ガイドラインの実例を紹介します。

紹介させていただく案件は、ファミリータイプの区分物件です。

入居頂いた期間は４年１０ヶ月で、通例でいくと、オーナー８割

入居者２割の負担割合となり、オーナー痛手です（笑

今回は入居者の喫煙もありオーナー６割、入居者４割負担にて

交渉していただきました。

こんな感じです。

まあ６割でも痛いですね（笑

痛い退去でしたが、今回の退去後にウォシュレット設置を条件に

無事、新しい入居者の方に住んでいただけるようになりました。

（管理会社の方、ありがとうございます

befor

after

見積もりとると、取付費で９０００円もかかると。。。

今回は、自身でウォシュレットを取付け、経費圧縮！

近年、消費者（入居者）保護の観点からオーナー側が不利？

になってきています。

（まあ、過去がオーナー有利だっただけかもしれません。

時代もどんどん変化していきますので、現在を自分で知る

ということは重要だと思います。

引越し

アメブロよりこちらに引っ越してきました。

過去の記事がそちら仕様になっているので、読みにくい

ところが多々あるかと思います。

引き続きブログを綴っていこうと思いますので今後共、

宜しくお願い致します。

希望の光が。

相も変わらず繁忙期です。


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��月に記事にさせていただいた退去退去ですが・・・

いい報告！



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(yahoo画像からお借りしましたｽﾐﾏｾﾝ)

なんとか繁忙期前の状態に戻りました！

そしてプラス１戸になりそうとのことで条件の交渉に、本日

管理会社の方から連絡がありました。

条件をお伝えし、あとは神様にお願いしようと思います（笑

ただ、さぼっていた修繕・営繕が。。。

共用部って大事ですよね。

いっぱい案内していただいているようなので、埋まらなかったら

僕のせいでしょう。。。

��ｯｺｰで安く改修できる案をだれか教えてください。。。

この共用部。





そして。

ここは見えないとこですが。。。




こちらもいい案お願いします。

築古物件は大変です！

利回りが良くなきゃやれないです（ﾎﾞｿｯ

時間の許す限り満室に向けて爆進したいと思います。

爆進するのは管理会社の方（ﾎﾞｿｯ

本日は、『共用部は顔』という内容でお伝えさせていただきました。

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