2012年9月27日木曜日

粘らず

物件を仲介業者の方と見てきました。

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本日の物件は、

築19年重量鉄骨ファミリー1棟

価格>積算

郊外駅1分

利回り13%(指値後)

現況稼働率80%

という感じでした。

写真は、中を見ることができた部屋がなぜかよくわからない

のですが、異常に汚かったので撮る気になりませんでした。(笑)

資料上では、割と面白いかもと思いながら案内をしていただく

運びとなったのですが、結論からいうと売り主の意向の価格を

大きく下回る価格提示になりそうな判断となってしまいました。

売り主の借入残債の把握もしていたので今の段階での大幅な

指値での決着は時間がかかりそうとの判断で様子を見ること

になりました。

端的な条件はある程度、許容範囲だったのですが、

若干土地が弱いので、出口が見えずらかったという

のが今回の判断となった一番の要因です。

売主は昨年相続が完了した素人さんのようですので

販売に出してからの問い合わせや買付の程度にうとい

ようでまだまだ気にしてないレベルのようです。

不動産投資はスピードが大切ですが、こういったことも

よくあります。

粘りも非常に大切です。

実際は、粘るよりはどんどん次の物件を探し、検討する

というのが常となります。(笑)

本日は、『粘るより次へ』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年9月26日水曜日

仲介業者からの助言

仲介業者からの助言をいただきました。

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最近は物件の紹介依頼を少々いただきます。

そんな中、物件検索をして資料を集めていると、

割と目に付く物件があったので見に行くことに

なりました。

価格がネックですね。

話は変わりますが、物件を紹介していただいた

物件を紹介していただいた仲介業者から助言をいただきした。

内容はここ最近、ス●ガ銀行の融資スキームを利用して

利益を大幅に抜いている悪徳(?)業者が少々いるようです。

ス●ガ銀行を対象金融機関で検討中の方は、今一度

ご確認いただきますよう、お願い致します。

本日は、『仲介業者からの助言』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年9月20日木曜日

1. 無題

最近、目に留まったCMがあります。

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リフォームのナ〇ヤマという会社のCMです。

賃貸不動産を運用していると、このリフォームというものからは

切っても切り離せない関係になります。

ここ何年かの私の運用からも様々なリフォームをこなしています。

賃貸不動産を運用し利益を残していくには、このリフォームで

必要になってくる経費のウエイトを出来る限り小さくしていかな

ければいけません。

要は出費を減らせってことです。

要は安く修繕をしろってことです。

不動産投資家の頭の中はそうなっています。

当然私の頭もそうなっていて、そのCMが目に留まりました。

どんなCMかというと鬼のように安いリフォームアイテムがいくつ

か紹介されています。

そしてそのお店に足を運んでみました。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

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安いです。

物が。

今後の、不動産賃貸業に使えそうなので要チェックしておきます。

しかし、本当に安かったです。

どの業界もそうですが、どんどん安く、競争が激化しています。

ただ、安いの前に「いいものを」というのが前提になりますので

見極めて使っていきたいです。

今は、『いいものを安く』がどの業界でも大前提になってきそう

ですね。

本日は、『いいものを安く』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年9月14日金曜日

今月も

本日は毎月恒例のアレです。

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以前に記事にさせていただきましたように、昨年購入した

築古中古1棟物件の稼働率が上がっています。

先月は特に、キャッシュフローが大きく動くこともなく、比較的

安定した月になりました。

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要約するとあまり何もしておらず、活動していないという

ことです。(この物件に関しては、です。)笑

こちらの物件、学生がメインのターゲットとなっているため、

毎年毎年、繁忙期には必ずと言っていい程出入りがあることが

想定されるため、それに向けて力を蓄えておきたいです。

繁忙期を経験しての私個人の考えですが、1Rや1K等のシングル

物件は当然、戸数も取れ利回りもファミリー物件よりも大体は

良くなります。

そこで、利回りやキャッシュフローを考えるとそういった物件

が希望に近くなってきます。

しかし、利回りやキャッシュフローは、稼働してこそ、修繕・

美装等の支出がなければこその数字です。

私が選定した物件のような学生が多い物件などは、何年かに

一度、必ずと言っても過言ではないくらい退去となります。

そういった物件は、どうしても稼働率が落ちたり、修繕・美装

等の支出が非常に高い確率で発生しますので、当初から、

そういったものを収支計画に盛り込む必要があるのです。

そんなこんなしていると、、、あれ、意外に回らない物件に

なってしまったり、キャッシュアウトする物件なんかも

ポロポロ見かけるのではないでしょうか。

不動産投資のご利用は計画的に!!

本日は、『稼働してこそ・支出がなければこそ』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年9月12日水曜日

進捗

本日、先日相談を入れた金融機関に電話を入れました。

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電話をすると留守だったようなので、またこちらから連絡

させていただきますということで、電話を切りました。

そうすると金融機関の方から連絡が入り、連絡を入れようと

思っていたとのことです。(本当かいな笑)

内容は先日相談した物件についての方向性の連絡でした。

物件自体が相談している金融機関の融資対象から、若干ずれて

いるので、難しいようなら他の金融機関でもとは考えていた

ので、前向きな方向性の返事がいただけたので良かったです。

近日中にもう一度打ち合わせをすることになっていますので、

融資の参考になればと思いますので、また記事にさせていただ

きたいと思います。

本日は、『既投資家の融資相談』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年9月11日火曜日

ちょっと大きい

本日も日課のように物件検索をカチカチと。

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私はここ最近特に注力して物件んを検索しています。

といっても、今までもずっと同じように日課のように検索

してきています。(笑)

今日も、目に留まる物件があったので早速資料請求をして

資料が続々とメールで送られて来ています。

本日目に留まった物件は、私の普段の生活エリアに所在して

いて、これみたことある!という反応からでした。

私のメインの投資エリアの物件だったので、環境等は、ほぼ

イメージでき、良好な物件でした。

こんな感じです。

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割と大きいです。

スペックをザックリご紹介します。

-------------------------
・築浅RC1棟ファミリータイプ

・1億超で価格>積算

・現況満室で利回10%程度
-------------------------

本当にザックリです。(笑)

投資対象としては、正直きついです。

恐らくどんどん加速していく方々は、このような物件を長期の

フルローンでガンガン追加してキャッシュフローを最大化して

いくのでしょう。

物件考察としては、正直、もうちょっと回ってほしいですね。

積算が割と下回っているのでそこも気になるのと、先日記事に

させていただいた築古戸建と共に購入できれば税まで考えての

キャッシュフローが狙えるのではないでしょうか。

物件はすごく素敵なので、過去の指値を問い合わせてみることに

します。

本日は、『既投資家の物件考察』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年9月9日日曜日

もう一人の

明日、実行します。

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以前の記事で、後輩が物件購入に至った書かせていただき

ましたが、もう一人の別の後輩も物件購入する流れになり

そうです。

その話をするのに明日同行することとなりました。

成果につながる動きになればいいですね。

購入予定の物件は、任意売却の処理がある程度すんでいる

区分所有の物件です。

大体の話の流れはわかるのですが、実際に私自身が任意売却

物件を取引したことがないので、自身の勉強にもなればと

思っています。

常に向上心を持って毎日を過ごしていきたいです。

本日は、『向上心を常に持って』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年9月5日水曜日

次なる

先日記事にさせていただいた物件の調査(?)をしました。

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物件事例のテーマなので、少し内容を書かせていただきます。

種別:築古木造戸建て住宅2戸(概ね償却期間を超えています)

価格:土地路線価程度(現在売主と業者が折衝中)

規模:建物が見られていないので詳細は不明ですが、謄本上の

    面積から、3LDK程度1戸・1L~2DK程度1戸

    土地は2筆で40坪強

収益:こちらも規模の理由で詳細不明ですが、2戸で12%程度

   蘇れば14~15%程度

こんな感じの物件です。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

個人的な考察ですが、調査(?)しているくらいなので案外気に

いっています。(笑)

短期キャピタルゲインな感じです。

今年購入した物件に非情に酷似しています。

違うところといえば、現在賃貸中ではないということです。

既存の賃貸人がいないということは、ほおっておいてもお金は

入ってきませんので、入居付けをして建付売り地から収益物件

にする必要があります。

近隣を見て回ってこれを探していました。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

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敷地内に1台はそれぞれ駐車できるのですが、いかんせん田舎な

ものですから2台分は確保したいですね。

地図では確認していましたが、極近隣にいくつか空きがありました

ので十分そうです。

明日は金融機関に相談する運びとなっています。

まだまだこれからの物件ですが、進捗はまた記事にさせていただき

たいと思います。

本日は、『既投資家の検討事例』という内容でお伝えさせていただきました。

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