2012年12月31日月曜日

年末

今年もあと数時間となりました。

今年は特に、激動の一年となりました。

毎年毎年、成長がわかるような一年が送れる

ことに感謝致します。

来年は、現状に満足しないように特に

アクティブに頭をしっかり使って一日一日を

過ごしていきたいです。

最近更新が、滞ってしまっていますが、

自身に甘えず、継続できる力も付けたいですね。

今年も大変お世話になりました。

来年も何卒、宜しくお願い致します。

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2012年12月28日金曜日

2. Re:無題

今月の入金明細書が届きました。

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今月もいつもとあまりたいして変わりませんが、先日

記事にさせていただきました、駐車場の解約について

書かれていますね。

日割り計算にて清算する運びとなっています。

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実はその後、もう1件駐車場が解約になるという内容の

メールをいただいています。。。

大きな金額ではありませんが、ボディーブローのように

効いてくる可能性があるので、早く埋まってほしいもの

です。

今年も、もうあと2週間ですが、いい報告が上がればいい

のですが。

管理会社の方には、残りの2週間も頑張っていただきたい

ですね。

本日は、『何かと続く』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年12月14日金曜日

2. 無題

仲介業者の方より連絡がありました。
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何の連絡かというと、実は先日、とある物件に

買付を入れていたのです。

その物件の詳細は、また落ち着いたら記事に

させていただこうと思っているのですが、

結論から言うと、NGでした。(涙)

任意売却物件でしたので、金融機関からの

回答だったようです。

仲介業者の方からは、ある程度妥当な指値で

現在の売値では、投資家には魅力がイマイチ

なのは分かっていただいているので、もう少し

時間を下さいと言われています。

私のスタイルに合致する物件なので、腰を据えて

商談していきます。

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2012年12月6日木曜日

3. Re:こんにちは

管理会社の方より報告メールが来ました。

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タイトル通りのよくない報告です。

と、いっても部屋の解約ではなく、学生物件の駐車場の解約

ということでした。

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こちらの物件は学生がメインターゲットで、入居者の方が、

ほとんど駐車場を利用しておらず、地方でも割と街中のため

近隣の方にほぼ借りていただいているという状態です。

駐車場に関しては、部屋と違って原状回復等、解約があっても

費用がかからないため、まだ助かりますが回転率が落ちた

ことに変わりはありませんので、管理会社の方には何とか

頑張っていただきたいと思います。

今年も、もう残り少なく、年が明ければまた毎年恒例の

繁忙期がやって参ります。

退去予定の確認と、原状回復、募集スケジュール確認を

事前にして、年越しが出来ればいいですね。

本日は、『繁忙期は準備万端で望む』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年12月5日水曜日

KDDI

書類を発送します。

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なんの書類かといいますと、KDDIから届いた書類なのですが、

KDDIから電気料金を振込させていただきますというの書類です。

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私の物件には全てではありませんが、KDDIからの依頼で、KDDI

のネット回線を引き込んでいます。(光回線みたいなものです)

au携帯のCMで宣伝しているアレです。

KDDIの方から、集合住宅を1件1件回って回線の入線願いをして

います。

au携帯をお持ちの方は、家のネット回線が割安で使用でき、

メリットがあることで入居者の方からも管理会社へKDDI回線が

使用できるかという質問もあったそうです。

特別費用もかからず使用できますし、入線し、電気料金くらい

がランニングコストとしてかかるのですが、その費用も今回の

記事のように、負担して頂けるので嬉しいですね。

特に学生向けの場合は案外需要が多いみたいなので、学生向け

物件を所有している方は、一度お話をしてみていただけると

いいかもしれません。

本日は、『学生向け物件のニーズ』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年11月29日木曜日

1. 無題

資料を請求しました。。

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それは、過去に検索にひっかかった物件でした。

以前見た時には、じっくり見たものの特に気にもせず、

ただ流し見ただけでしたが、今回は資料請求してみました。

物件スペック

築10年強の軽量鉄骨1棟アパート

ファミリー4戸、現在満室

利回り14%強

価格と積算のバランスは不明(恐らく積算>価格)

場所は郊外の学校近隣の立地

��スペース200%

こんな感じの物件です。

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以前は流し見程度でしたが、今回資料請求に至ったのは、この

物件の価格にあります。

前回ひっかかった時から、物件価格が2.5割程値下げされて

いました。

この築年数でこの利回りであれば、なかなか面白そうな感じが

するのですが、いかがでしょうか。

出口の面から見ても、土地が広く、この状態で積算を下回る程度

の価格で購入できると金融機関の評価も優秀なイメージです。

明日にでも積算の確認をしてみたいと思います。

本日は、『物件事例』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年11月27日火曜日

2. Re:無題

少し更新ができておりませんでした。

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仕事のイベント等でバタバタしてしまい、自分に甘いです。

本日は先日、検索して資料をいただいた物件事例のご紹介です。

物件スペック

築20年超鉄骨アパート

シングル6戸【現況2/6】

通常売買

価格=積算

利回りは11%強【現況4%程度】

外見はこんな感じです。

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問い合わせしたときの業者の説明として、投資物件として

考えられているのであれば、入居状況があまりよろしくない

ので。。。というような言い方をされていました。

このような言い方なのは、立地的には解体して住宅用地としても

需要があることもあってではないでしょうか。

業者の方も現状で売れると思っていないような反応に感じた

ので、このような感じの物件は思い切った指値で回る金額まで

大幅にいってみるといいかもしれませんね。

話は変わりますが、先日、携帯をiphone5に変えたのですが、

カメラのパノラマ撮影をしてみました。

こんな感じで撮れます。

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これすごいですね。

賃貸の部屋もぐるっと一周写せそうです。

iphon5の方、是非一度お試しください。

本日は、『物件事例』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年11月15日木曜日

毎月恒例

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本日は、毎月恒例のアレがメールで届きました。

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しばらく変化のないアレが続きます。

そうです、収支明細書です。

物件を管理会社に委託していると毎月毎月、その物件の

運営状況をまとめた明細書が届いています。

不動産運営は金銭の出入りが非常に明確で、毎年の年明けに

待っている確定申告に必要な収支計算書などをまとめるのにも

非常に使えます。

また、履歴として残るので、将来の様々な状況への金銭の

出入りの想定ができます。

このように、不動産投資をする方の毎月の運用の参考にも

なります。

是非、ご参考にしていただければと思います。

本日は、『既存投資家の運営記』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年11月12日月曜日

スペック

先日の面白そうな物件について。

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先日、物件を発見したときに、丁度取引のある金融機関から

提出してほしい資料があるのでという内容で連絡がありました。

匂いを察知したのかすごい嗅覚です。(笑)

その連絡のなか、何かいい物件ありませんか?(買って融資

させてもらえる物件ありませんか?という意味です。)

せっかく積極的な話をいただいたので、こちらの物件について

相談させていただきました。

ちょっと特殊な物件で、先日書かせていただいたように、若干

利回りに難があるので、通常はローンを組んで購入するのには

難しい印象をもっていました。

物件スペック

築10年超鉄骨アパート

任売物件(価格交渉が難しい印象)

価格<積算(1:1.2)

利回りは10%いくかいかないか

外見はこんな感じです。

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私の考察としては、価格が案外手頃なところで、建物の状態も良く

出口に特化したというところがポイントです。

この程度の利回りで運用可能な方にとっては、近年で利益を確定

させられる有能な物件だと感じます。

ただ、利回りにはやはり不満なので安くしてほしいです。(笑)

価格が小さくなればなるほど、出口に特化できるということは

言うまでもありませんね。

金融機関には資料をみていただいているので、そちらの動きに

合わせる形で動いていきたいと思います。

本日は、『既存投資家の物件事例』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年11月9日金曜日

面白い

昨日、面白そうな物件を発見しました。

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何のタイミングか銀行の担当者の方からも連絡があり、

物件をみていただく運びとなり、ちょっと縁を

感じますね。

回転力がもうひとつなのがネックなので、業者に

相談している内容と、金融機関の了解が得られれば

条件を好転できる要素を秘めています。

また、近々相談する運びとなっていますので、

こちらでご報告させていただきます。

それではまた。

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2012年10月28日日曜日

大分変わります

本日は物件事例です。

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少し前になりますがよく知った業者さんから紹介を受けました。

価格が手ごろで買い安そうで、利回りもまぁまぁだったのですが

この利回りと言うのが曲者です。

こちらをどうぞ。

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なんてことでしょう~。

バラバラです。

築古中古物件にはよくありますね。

大分前から入居いただいている方と、最近の相場で入居されて

いる方の家賃に大きく開きがあります。

また、これは不動産業者が気分を害するかもしれませんが、

何かサービスや特典を付けて、物件を高く販売するために、

無理に家賃引き上げ、利回りを無理矢理あげたりすることが

たま~にあるようです。

こんな時は低い家賃で利回りをはじいてシミュレーションする

ことにしましょう。(皆してますね)

差が非常に大きいときは、注意が必要です。

本日は、『利回りの再計算』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年10月24日水曜日

検討中

検討中です。

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まったく不動産関連とは違います。

高校生の時以来のキャリア変更を検討中です。

ちょっと乗り遅れていますが、これを見てきました。

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あまり詳しくはないですが、今の感じだと機種変更よりも

乗り換えて新しい機種を使う方がいい気がするのですが

そうでもないのでしょうか。

これからというか、もう大分前からそうですが、情報の価値

が非常に高くなってきているのを感じます。

そういった中で優位に生きていくためにも、新しいものは

できるだけ取り入れ、使いこなすことが必要に感じます。

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2012年10月17日水曜日

相変わらず

今月も報告メールが届きました。

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私の物件の管理をしていただいている管理会社からの物件

管理報告のメールです。

相変わらずの報告内容でしたが、この相変わらないのが

不動産投資のいいところです。

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こんな感じです。

出来る限り安定的に運営状況の変動が大きくない物件が

選定できるといいですね。

空室のまま変動しないと困りますが。(笑)

話は変わりますが、先日記事にさせていただきました物件

ですが、その翌日に別件でその物件を紹介いただいた業者

を訪問する機会があり話をしてみると、やはり速攻で客付

できそうだということでした。

このご時世ですので動く物件は速攻で動きます。

情報化社会になればなるほど、競争も激化しますので、判断力

が問われる時代となります。

ご自身の判断基準をしっかり持ち、そういった時代でも

間違いのない判断で成果が出せる実力を身に付けましょう。

本日は、『相変わらない方がいい』という内容でお伝えさせていただきました。

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2012年10月15日月曜日

速そうなのが来ました

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私の希望エリアと選定基準からはズレているのですが、中々

に回っています。

スペックは、

・築古シングル・ファミリー混合1棟(築30年以上)

・RC3階建

・車が必要なエリアなのですが、敷地内になく近隣借り上げ

・利回り 24%超え(想定)
     18%超え(現況)

・価格 5000万円を大きく下回っています

・価格<<<積算(150%)

見た目はこんな感じです。

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考察としては、ぱっとみだけじゃなくやはり築年数に見合った

外見かなと感じますね。

車が必要なエリアで敷地内に駐車場がとれてないところが最大の

マイナスポイントです。

それにより、出口も不利にはたらきます。

ここら辺りが私の選定基準からズレています。

しかし、こちらの物件の回転率と積算には目を見張ります。

なんとこの利回り、近隣の駐車場を部屋数に必要な分を借り上げ

てこの利回りです。

通常言われる利回りでいうと、驚異の26%超え。

指値がいけそうだという情報もあるため、30%を超えてしまう

かもしれませんね。

積算も出ているため融資を引きやすいこともプラスです。

築古のため、借入年数は気にする必要がありますね。

私的にはこんな感じの考察となりました。

こんな物件いかがでしょうか?

本日は、『既存投資家の物件考察』という内容でお伝えさせていただきました。

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