2011年7月31日日曜日

不動産の積み上げ①

今後、物件をどんどん増やしていきたい方のためにお伝え致します。

チェックポイントは、いくつかありますが、一つ目に大切なことは、

『物件ごとの収支』です。

家賃収入、経費、支払金利、返済元金などを物件ごとに集計し、1年間

の枠でまとめます。

そして、それを税引き後のキャッシュフローに置き換えます。

ちなみに、計算式は、

家賃収入-経費(金利含)-所得税(法人税)-返済元金+減価償却費

になります。

不動産投資で実質一番大きい「コスト」は、所得税・法人税です。

以前のブログで書きました内容を参考にしてください。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10965117414.html

キャッシュフローがまわっていると思っていた物件が、上記の税引き後

キャッシュフローで見ると実はマイナスだったというのは良くあります。

銀行側は、当たり前の話ですが、収益が見込めない事業計画には、

融資はしません。

実質のキャッシュフロー(税引き後)がしっかり回る物件選定を、

心掛けましょう。

併せて、変動する部分として、金利の上昇リスクもあります。

金利に関しては、人の属性や物件の内容によって、かなり条件が変わって

くると思いますが、金利が変動した際に耐えうるのか、という点も要注意です。

逆に、金利変動による収益性の変化を把握することで、銀行側に条件交渉も

しやすくなりますので、様々な状態でシミュレーションをすることを

お勧め致します。


基本的に、不動産投資は、1棟目が回ってさえいれば、2棟目、3棟目と、

増殖していくには、難易度が下がっていきます。

簡単にいうと、1棟目さえうまく回ればどんどん増殖していくことが可能

ということです。

計画的に、自分が将来設計した、必要な収入まで積み上げていきましょう。

不動産投資についての知識を深める無料レポートです。
http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

2011年7月30日土曜日

どんな物件が儲かるのか

昨日のブログに書きましたように、不動産投資にはインカムゲインと

キャピタルゲインが存在します。

インカムゲイン と キャピタルゲイン について
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10968529075.html

この インカムゲイン と キャピタルゲイン により、様々に

不動産投資は形態を変えます。

どのような物件が儲かるのか?

区分?一棟?戸建?

基本的に、私は、どの不動産を買ったとしても設けることができると

思っていますが、物件により、賃貸にして儲けられるもの(インカムゲイン

と、売却まで考えないと儲からないもの(キャピタルゲイン)があると

理解いただければと思います。

例えば、区分所有マンションについて、メリットは、物件の規模や金額が

小さく買いやすく、立地、間取りがよければ他に買い手がいます。

逆にデメリットは、管理費や修繕積立金が家賃収入を圧迫したり、あくまで

一戸なので、入居者が入る、空室によって利回りが暴れます。

こういったメリットデメリットを踏まえ、この区分所有の物件を、

賃貸にして儲けられるもの(インカムゲイン)と捉え、将来的な所有物件の

構成を組んでしまうと、非常に効率の悪い投資になってしまいます。

上記までは、家賃収入で収益を考えた場合の内容です。

逆に、最初から転売狙いの場合、区分は、いい キャピタルゲイン を

生みだします。

売却の観点から考えると、購入するときと条件は近いものがあります。

区分所有のメリットは、物件の規模や金額が小さく買いやすく、

立地、間取りがよければ他に買い手がいます。

要は、売却益(キャピタルゲイン)であれば、効率の良い投資になる

場合もあります。

※例であげただけなので、区分が インカムゲイン に絶対に不向き

だといっている訳ではございません。

このように、価格、家賃、間取り、規模など様々な要因が合わりますので、

購入前には、物件精査をするのです。

物件の見方、分析の仕方は、やはり地域性やその道に詳しい不動産業者

だったり、関連の職種に勤めている方が詳しいので、色々な方の意見を

求めるといいと思います。

聞くのはただです(笑)

私も、多少の知識は、ございますので、絶対に参考になるとは言い切れません

が、考え方の一つとしてご相談いただけると思います。

ちなみに、基本的な不動産投資の知識がある程度把握できる無料レポート

が配布されています。

ご興味ある方は、是非ご一読ください。

★不動産投資大百科
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2011年7月29日金曜日

1. 無題

改正貸金業法、総量規制の抜け道 ココクレカ

⇒http://coco-creca.jp/?trflg=1

色々、法をかいくぐる新しいものができますね。。。

ご利用は計画的に!

2つの魅力

昨日、かけませんでした不動産投資の2つの魅力をお伝えできればと思います。

不動産の魅力はインカムゲイン と キャピタルゲイン だといえます。

インカムゲインとは

不動産を購入し、それを運用することで、月々に得られる賃料収入などの

ことで、資産を手放さずに安定して、継続的に得られます。

家賃が10万円の物件を運用しているのならば、その10万円がインカムゲイン

となります。

キャピタルゲインとは

不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる

収益のことです。

例えば、不動産を100万円で買って、10万円で売れば、50万円がキャピタルゲイン

です。

逆に、値下がりによって損失が出た場合は、キャピタルロスといいます。

ただ、キャピタルロスについては、値上がりはこの時代にありえないとか、

難しいといわれると思います。

私もその通りだと思います。

しかし、不動産収入により、建物価格をどんどん返済し、償却していきます。

償却しきったあとに売却すれば、収入以外のなにものでもなくなります。

株やFXとは違い、このキャピタルロスが、そのまま損失に直結しないのが

不動産のリスクを和らげているところでもあります。


まず、一番の魅力は家賃(インカムゲイン)ですが、最終的に売却したときの

利益(キャピタルゲイン)とトータルで収入と利回りが計算できることも

大きな魅力であり、思うように収益が上がらなかった場合に売却し、回収する

といったような、万が一のリスクヘッジになる魅力にもなります。

2つの魅力

世の中には様々な、収入形態があります。

その中でも私が注目しているのが、お金に働いてもらい収入を得る、

投資です。

仕事をしている方は、感じていると思いますが、収入を増やしたいという

向上心はあるものの、時間 と 気持ち がついてこない方が多いと思います。

それは、毎日の長時間労働による疲労や、同じ毎日の繰り返しによる

モチベーションの低下によるところが大きいと思います。

読んでいただいている方で、仕事をされている方が多いと思います。

私も就業しています。

営業をしているので、疲労もすれば、精神も削られます。

ただ、私のような人ばかりでは、ないと思います。

雇われている人は、労働時間を対価に変え収入を得ます。

投資は、お金に働いてもらい、収入を得ます。

経営者みたいなものです。

従業員に働いてもらい、収入を得るという形態に近いものがあります。

よって、自分の時間は有効に残せます。

こういった収入の形態を作りだせることができれば、就業されている方も、

無理なく収入をのばすことができます。

現在は、過去にあったような今までどおりにやっていたら収入が増えていく

時代ではなくなっていると、だれもが感じています。

しかし、今までより対価が少ないといっても、仕事量は少なくはなりませんし

逆に今を維持するために、増えているところも多いと思います。

そういった中でも、しっかり積み上げていかないとなかなか先が見えません。

なかなか経営者になるのは、パワーが必要で、だれでもというわけには

いきませんが、上に記したような、経営者と同じ収入形態を作ることは、

そんなに難しいことではありません。

しっかり時代を感じ取り、先を見据え積み上げていけるようにしていきましょう。

投資にも種類が沢山ありますが、私が手掛けているのは不動産になります。

今日は、その魅力を二つ書こうと思ったのですが、ずらずらと脱線して

しまったので、明日にしようと思います(笑)。


ちなみに、私が手掛けている不動産について分かりやすくまとめたレポートが

こちら⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

無料ですので、是非ご参考にしてください。


また、私は、まだ始めたばかりですが facebook をしております。

様々な人脈や、足りないものを吸収できればと思っています。

まだ使ったことがない方は是非、登録してみてください。

facebook の動画マニュアル入門編というものがあります。

こちら⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/ppyZ9nKZ/

分かりやすく、どういった使い方かなどの説明が動画で見られますので、

是非、お使いいただきたく思います。

2011年7月28日木曜日

まだ使ったことがない方へ

先日、facebook に登録をし、わからないなりに色々触ってみていますが、

こいういったものを発見しましたので、ご案内差し上げます。

★facebook動画マニュアル入門編
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無料にて、facebook の説明から、登録の仕方、簡単な取り扱い方が、

動画にて案内されています。

話によると、米国では、インターネットをされている方の約半数がこの

facebook を利用しているということで、その波は日本にも着実に、

寄せてきているようです。

もう大分、遅いかもしれませんが(笑)、今後にも注目していただきたい

SNS のようですので、もしまだ使われていない方がいましたら、

参考にしていただきたいと思います。

★facebook動画マニュアル入門編
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2011年7月27日水曜日

リスクと代償

近年、不況からくる危機感と、様々な情報が得られるようになったことも

相まって、定職に就きながら、自営業の傍ら、不動産投資を手掛ける方が

増えてきていると思います。

他のブログを見てみても、多数の不動産投資、大家さんのブログを見ること

ができます。

私も、その中の一人です。

不動産投資には、大きく分けて2通りあります。

1つ目は、不動産投資ファンドが発行する証券を購入する方法です。

簡単にいうと、上場企業の株を購入するのと同じような形の収益性になります。

不動産ファンドまで含めると本当に多数の方が、不動産投資をされていると思います。

この投資のメリットは、証券化されていることから、比較的低金額から投資

できるということです。

反対に、デメリットは、レバレッジとコントロールが効かないことです。

レバレッジの説明はこちら(過去のブログ)
http://ameblo.jp/ikzi/entry-10941717623.html

レバレッジとは「テコの原理」のことである。これはより少ない資金で、

より多くのリターンを得です。

これを数字で説明すると、100万円の証券が利回り5%なら単純に5万円の

利益が出ることになりますが、金融機関から融資を受けて同じ100万円の

自己資金を使って1,000 万円の不動産を利回り5%で購入すれば、

利息や経費を除くと50万円の利益を得ることができます。

その投資効率はなんと10倍になります。

① 証券  自己資金100 万円 × 利回り5% = 利益5 万円

② 不動産 (自己資金100 万円+融資900 万円)× 利回り5% = 利益50万円

金融機関は現物の不動産を購入するためには融資をしてくれるが、証券を

購入するための資金は融資してくれません。

次にコントロールですが、証券化されている物件の運営は、他人の手によって

なされますが、現物の不動産を購入した場合は、不動産投資家自身もしくは、

不動産投資家が選定した管理会社を通じて管理されることになります。

不動産投資家が研究を怠らず、賃料を継続的、安定的に生み出す努力を

惜しまなければ、証券と比較すると自分自身で不動産投資から得られる

利益をコントロールすることができます。

ここからは、個人的な意見ですが、上記の①と②であれば、②の不動産の方

がお勧めです。

私的には、不動産投資の一番のメリットはレバレッジだと考えています。

キャッシュがなくてもレバレッジを効かせ、

大きく かつ 安定的 な収入が見込めと投資になりますので、

投資を検討の際は、一度触れてみていただきたく思います。

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2011年7月26日火曜日

投資が事業に変わる

税金の世界には、事業的規模という基準があります。これは不動産賃貸業が、

事業と言える規模か、それともそこまでの規模ではないかを判定する基準です。

節税に有効に働く手段として、この事業規模を意識し、物件を選定している

方も多くいます。

5 棟 10 室

戸建てなど独立した家屋が5 棟以上、もしくはマンションやアパートの部屋

などが10 室以上あるかどうか、という基準です。

私は、1棟目の物件を新築したときに、無知でしたので、あまり考えずに

8戸でこの事業規模に達しませんでした。

後に、勉強し事業規模になるように物件を購入し事業規模になり、節税を

行っております。

この基準を満たすと、不動産賃貸業は、事業的な規模だと認められて、

税金上の様々な特典が受けられるようになります。

色々な特典はこちらで勉強できます。
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この事業的規模を判定する5 棟10 室基準は、

・8 室あるマンション1 棟+区分所有マンション2 室

・区分所有マンションを合わせて10 室

・戸建て2棟+6 室あるアパート1 棟

など、組み合わせて基準を満たすこともできますので、既に区分所有物件や、

戸建て物件を所有されている場合は、あとどれぐらいの戸数を所有すれば

事業的規模になるのかを把握しておくことで、物件を選ぶ際の一つの

基準になるでしょう。

1棟目から知らなくてなってしまた方と、私のように知らずに足らずになって

しまったなど、しっていることで税額が変わってきます。

税額が変わるとキャッシュフローも変わってきます。

一人でも多くの不動産投資家にベストな投資をしていただきたく思います。

★不動産投資大百科
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全568ページの大作です。

無料期間もあとわずかですので、無料なうちにダウンロードください。

2011年7月25日月曜日

face book登録しました

face book登録しましたので、もしよろしければ宜しくお願い致します。

http://www.facebook.com/?ref=logo#!/kazuya.ikezoi

face book がすごい!熱い!

と聞いて登録しました。

が、あまりよく、使い方が分かっていないので、徐々に慣れていきたいと

思います。

宜しくお願い致します。

税率の差

不動産投資は、はじめるとすぐに大きな所得が上がります。

人と物件によりますが、かなり大きな税金を払うことになります。

普通の会社員であれば、会社が勝手に年末調整をし、給与から税金が

天引きされ、何の違和感もなく税金を納めています。

「ひかれすぎ!」「税金、高!」

大体の方は、思ってもこれくらいでしょうか。

個人事業主の方や、企業家の方、投資家の方はこうはいきません。

特に大きな収入が見込める事業や投資をされている方は、

税金というものが何よりも大きな出費となってきます。

��まぁ、稼いでいるので仕方ないんですが。。)

税金の勉強は初級から上級まで色々ありますが、所得が大きくなってきた

ときの(大儲けしているときの)ことについてになります。

『法人化』

法人化のメリットの一つは「税率の差」です。

個人の場合の所得税は「超過累進税率」といって、所得が高くなるごとに、

税率が高くなります。

具体的には、“課税所得金額”が195万円以下なら、所得税の税率は5%です。

これに住民税10%を足すと、15%になります。

でも“課税所得金額”が1,800万円を超えると、所得税の税率は40%になり、

これに住民税10%を足すと、なんと50%に跳ね上がります。

一方、法人はほぼ一律で30%~40%の税率です。

だから個人の税率が40%を超えてくる時期が、法人化を検討するタイミングの

一つになります。

そして税率が40%を超える“課税所得金額”は、900万円です。

個人の“課税所得金額”が900万円を超えると、所得税・住民税合わせて

43%の税率になります。

今後は法人税の税率が低くなっていく傾向にありますので、近い将来は、

この基準がもっと低くなる可能性もあります。


このような手を打たないと大きな税金という出費が必要になるくらい

大きな所得が得られる不動産投資のマニュアルは

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もうすぐ無料ではなくなるので、お早めにダウンロードすることを

お勧め致します。

他の法人化のメリットやデメリットについてもまたの機会に書かせて

いただきたいと思います。

税金戦略はケースバイケース

不動産の投資物件の資料に記載されている利回りや、業者から出される

キャッシュフロー表は、税引き前の数値が記載されています。

※税計算のはいったものもありますので、ほしい方はご一報ください

本当に重要なのは、税引き後のキャッシュフローである。

それは、実際に手に残っているお金は、税金を引いた後のものだからです。

不動産投資の税金戦略は、一概にこれというものはありません。

なぜかというと、一人ひとり所得の内容も控除の内容も異なるからです。

他にも個人と法人によっても戦略が異なることになります。

最近は、私もそうなのですが、サラリーマンで不動産投資をする人が多くなっていて

サラリーマンや法人の役員が個人で不動産投資をする場合、会社から支払われる給与

の額によって、不動産投資に対する税金変わってきます。

それは、不動産を購入した後の個人の所得税の計算は、給与所得と不動産所得の合算

したものから社会保険料や扶養控除等の所得控除を差し引いた後の課税所得に対して

計算されるからです。

そして最後の課税所得に対して掛けられる税率は所得の額によって異なり、

所得が高くなるほど、高い税率が掛けられます。

ということは、個人で不動産投資をする場合、税引き後のキャッシュフローを、

最大限化するには、他の所得が低い方が有利になります。

ただ、逆の発想で考えると、サラリーマンの所得控除を受けつつ、不動産投資

では、不動産投資特有の所得控除項目が利用できる、有利なビジネス(?)

と言えます。

私は、サラリーマン兼不動産投資家でもありますので、同じ境遇の方がお持ちの

不安も味わってきました。

税金の専門家ではありませんが、私が体験してきた今までの経験をもとに、

質問をいただきましたら、同じ境遇の方も多いかと思いますので、

こちらでも水平展開が参考になることが皆様にお伝えできればと思います。

どしどしメッセいただければ幸いです。

2011年7月24日日曜日

不動産融資のパターン

融資から見る2つの経済的自由へのパターン。

※不動産大百科からの抜粋になります。
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まだ、ダウンロードしていない方は、あと数日で終了しますので、

是非、ご一読ください。

『パターン1』

地方RCマンション1棟ものを1つか、2つ買う ⇒

地方高利回りアパート(耐用年数オーバー)を買い、節税しながら

キャッシュフローを増やして引退。


『パターン2』

地方高利回りアパートを複数買い進める。


それぞれ、人にあったパターンを選ぶことになると思います。

当然どちらが正解というものではなく、属性や将来像によって変わってきます。

それぞれに、メリット、デメリット(リスク)があります。

解説を読んでいただくとよくわかると思います。

解説は、不動産投資大百科P538
http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

ちなみに、私のパターンはここにはありません。(笑)

不動産投資は、幅が広いので色々な形に化けます。

また、今後にブログに書いていきたいと思います。

不動産は、投資内容が大きいので、方向がずれると修正が簡単にはいきません。

そこのずれをできる限り、小さくするためには、私も含め日々の情報収集に

よるところが大きいので、皆様と共に頑張っていきたいと思います。

2011年7月22日金曜日

おじいちゃんに勝てば儲かるビジネス

面白く、ものすごく分かりやすい表現です。

そうです。

不動産投資のことです。

不動産投資で大きな収入を得ている水戸大家さんの表現です。

何度も言いますが、不動産投資はおじいちゃんに勝てば儲かるビジネスです。

どういう事かと言いますと、今、日本で大家さんとして、不動産を貸して

生活している人のほとんどがおじいちゃん、おばあちゃんといった年配者なのです。

もちろん、中には賢い不動産投資家もいますが、大多数は、知識がぜんぜんない

普通のお金持ちなのです。

そのため、ちょこっと学ぶだけでも、かなり優位に立つことができるとわかりました。

私は、21の時から不動産投資をはじめました。

当初、私がなぜ不動産投資を始めようと思ったかというと、

私は建設会社に勤務していて、所属は違いましたが、賃貸住宅の販売もしている

企業でした。

そこで、やはり契約されているお客様は、年配の仕事を定年されたオーナーが

ほとんどでした。

ほとんどというかそこを対象に営業活動をしていたはずです。

そこで、収支計画書や、建築計画書などを見ると、

『儲かるやん!』『おれもしたい』

と思うようになり、不動産投資を考えるようになりました。

文頭で書いたように、自分でもできると思え、行動に移せたのは、ここにあります。

仕事もしていない(収入もない)おじいちゃんができて、

仕事もしていて(収入があり)若く、将来性のあるおれにできないはずがない

という思いで、物件を探し始めたことを思い出しました。

併せて、こんなところで?入居者はいるのか?と思うような場所でも、

仕事もしていなく収入がないおじいちゃんがローンの返済に困ることもなく、

��棟目、3棟目と物件を増やしていっていたのもリスクがないとは、言い切れない

不動産投資に、躊躇なく行動に移せた要因でした。

『おじいちゃんに勝てば儲かるビジネス』

エリアによりますが、ある程度のエリアでは、本当に勝負する相手がおじいちゃん

である割合が多いです。

おじいちゃんには負けません。

恐らく、皆さんも負けません。

どうか皆さんもどういうものか、触れてみてください。

不動産投資についての無料レポート
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是非、実践し、成功している人の経験を参考に。

2011年7月21日木曜日

ロジックツリー

最近は、不動産のことばかりだったので、今日は営業のことについて

書かせていただきます。

つい先ほどですが、グラン・ジュデという番組を見ました。

今日は、女性の女性専用のコンサルタントの方のお話でした。

色々な視点でものが感じられればと思いますので、見られた方は、

感想コメントいただければと思います。

少し、番組の主旨とは離れるのですが、番組の中で、営業マンとしては

興味があるものが出ていましたので、ご紹介したいと思います。

『ロジックツリー』

聞かれたことある方いますでしょうか?

私は、考え方は、今まで頭の中にあったのですが、単語になって聞いたのは

初めてでした。

どのようなものかといいますと、簡単にいうと問題解決ロジックです。

                問題
     ↓           ↓           ↓
   解決策①        解決策②        解決策③
  ↓     ↓     ↓       ↓    ↓      ↓
案①ー①  案①-②
 
のように(わかりにくかったらすみません。)問題解決するために

様々なプロセスを創造し、提案していく思考回路を脳に組み込むゲーム

みたいなものです。

番組でも言われていましたが、近年、年々顧客のニーズも多様化し、

何を販売するにも、難易度が上がってきていると感じています。

私も、営業をしてもう10年になりますが、10年前と今では、難易度が

かなり変わってきていると実感します。

有名な言葉で

唯一生き残るのは『変化できるもの』である

というのがありますが、まさにその通りだと実感します。

年々変わるニーズに対応し日々進化していけるビジネスマンでありたいと

思います。

本日は、簡単ですが、営業についてでした。

2011年7月20日水曜日

節税を中心に不動産投資をしてはいけない理由

不動産投資をして節税になる…というお話を聞いたことがある方は、

これを読んでいる人にもいるかと思います。

不動産大百科に記載されている内容です。

まだ読んでいない人はこちら。
http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

私もそう思っています。

ただ、色々な考え方がありますので、読んでみると色々なものの見方が

できるようになるかなと思います。

不動産投資は、色々な投資形態が取れますので、様々な形態に変化させられる

ビジネスとして、収入の柱に加えていただきたく思います。


節税は儲けが出てから考える


さらに儲けが出てきて、税金を払わなければいけなくなってきた時の事について

も記載されていますので、ある程度の物件を所持されている方や、不動産投資

について興味がある方は、必読下さい。
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記載されている内容についてですが、不動産は、1棟目からでも上記に

記載されている方法を取らないと税金が膨れる可能性があるくらい、

収入が上がってしまいます。(物件によります)

不動産投資を始める前に、不動産投資の将来設計をしていく上で、

税金は、避けては通れませんのでご確認いただきたく思います。


★不動産投資大百科
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不動産投資人生のすべてを詰め込んだ500ページ以上にもなるレポートの

無料配布キャンペーンという事もあり注目度が高くなること間違いありません。

是非、お読みいただければ幸いです。

2011年7月19日火曜日

物件規模(資本)=収入のビジネスモデル

世の中には、様々なビジネスがあります。

それぞれに収入を得るためにしないといけないことがあります。

会社員の方は、始業時間にいき、終業時間まで仕事御をし、対価をもらう、

不動産投資にもすることが決まっています。

されている方は、することが大体同じなので分かっていると思います。

状況によっても若干違いますが、

��ここからは、不動産投資大百科からになります。)
http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/


毎日5分から10分程度の作業時間が必要になります。

��私はもうちょっとかけています。)

たまに、物件を買った後、半日とか、丸1日費やす事もあるかと思いますが、

基本は毎日5分~10分の物件情報チェックをする事です。

具体的な作業方法は、上記のURLに解説されていますが、毎日、ほんのわずかな

時間の作業で、驚くほどの収入が約束されるのが不動産投資であったりします。

なぜ、そんな少ない労働時間で、多くの収入を稼ぎ出す事が出来るのか?

それは、労働時間=収入のビジネスモデルではなく、

物件規模(資本)=収入のビジネスモデルだからです。

しかも、物件規模が増えたとしても、不動産投資は自動化出来るシステムが

すでに出来上がっている事も労働時間の短縮に拍車をかけます。

ただ、一点守ってほしいことがあり、それだけで、不動産投資は儲かります。

実際にされている方、読まれた方は、もうお分かりだと思います。

簡単なことですが何よりも大切なことです。

そういった不動産の肝になる部分が沢山つまった、

不動産投資大百科(全568ページ)が期間限定で、無料で配布されています。
http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

私は、これを読む大分昔から不動産投資をおこなってきました。

今まで、ある程度問題なくきましたが、これに記載されていることをある程度

実行できていました。

知っていれば、考えることも少なく、もっと楽だったかもしれません。(笑)

まぁ勉強になったということで、よしとします。

ただ、既にこのようなものがあるのであれば、しかも費用を掛けずに知識に

できるなら、是非皆様にも読んでいただきたく思います。

一応全部読みましたが、まとめるだけでも相当時間がかかっているのは、

一瞬でわかります。お疲れ様です。

非常に分かりやすく、不動産投資が理解できると思いますので、読んでいただき

仲間入りしていただきたく思います。

2011年7月18日月曜日

人にあった物件選定

ここからは、不動産投資大百科のなかの文面でご紹介させていただきます。

��-----------------------------------

地方アパートへの投資が一番、収益性が高く、オススメ出来る投資対象です。

なぜなら、収益性が高い事と、返済比率が安全圏で収まる物件がある事が大きいです。

これが、都心の物件になると、収益性が低いので、返済が上手く回りません。

よほどの事でないと返済が出来なくなってしまうのです。

ただし、都心物件は都心物件の魅力があります。

私の理想的な不動産投資は、地方のアパート、マンション1棟買いで、

キャッシュフローを出し、早期セミリタイアを達成します。

その後は、豊富な自己資金と、経験を生かし、都心の物件を買い進めても

良いと思っています。

これはあくまで理想論ですからすが、そういった意味では、最初に収益性の高い

地方の物件を購入し、キャッシュフローを多く出し、そのキャッシュフローを使って、

サラリーマンなどを辞めてしまうというのが理想的な方法です。

これは、実際に私の知人などはこの方法でかなり多くの人がサラリーマンを辞めています。

��-----------------------------------

人によって、その人にあった物件選定というものがあります。

当然、人それぞれ、属性、エリア、収入など逆に同じところがありません。

外的要因の金融機関での可能・不可能もあります。

銀行融資論につきましては、昨日のブログになります。
こちら⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10956782022.html

行動することは重要ですが、自分にあったものを理解することから始めるべきだと思います。

理解するには、★不動産投資大百科
http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

行動するための方向性を見つけていただきたいと思います。

2011年7月17日日曜日

2. Re:こんにちは(^^)

●融資付けの全体像の解説

不動産と融資は切っても切れないものです。

金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれるのですが、これを利用して資産と

家賃収入を拡大していくわけです。

他人のお金をフルに使い、自分の資産を拡大させていく…

しかも長期の融資を、低金利で受けて…

これが他のビジネスには、なかなか無い要素です。

例えば、インターネットビジネスをしたいから1億年貸してくれ…と言っても

金融機関はお金を貸さないと思います。

メルマガを書くから1億貸してくれ…と言っても、誰も相手にしてくれませんよね。

��すでにものすごい実績や見せ金がある場合は別ですが…)

また、普通の一般的なビジネスであれば、銀行は短期の融資しかしてくれません。

企業が運転資金を借りようものなら、長くても5年後には返済の期限が訪れます。

これが、不動産投資だと、10年、20年、超長期になると、30年という

ローンも組める可能性があるのです。

しかも、不動産投資へのローンの金利は2~3%が標準的な金利です。

対して、不動産からの利回りは、10%、20%と高利回りですからす。

これの他に、当然、借りる期間が長くなれば長くなるほど、毎月のキャッシュフロー

��手残り)は増える訳です。

ここに、大きな差が生まれるので、月収100万円以上のキャッシュフロー

��家賃―返済額の残り)を得て、多くの不動産投資家が実際にサラリーマンを

引退しているのです。

また、なぜ不動産投資は融資が組めるのか?組みやすいのか?というと、

それは収益が上がる構造と、その物の担保価値です。

��-----------------------------------

続き
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不動産投資には、融資は切っても切り離せないものです。

不動産投資に成功できないのは、ほぼ、ここで頭打ちになっている方が多いようです。

そういった不動産投資の肝になる部分も全て記載された、

『不動産投資大百科』(PDF568ページ・無料)
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不動産投資に興味ある方は必読ください。

��興味ない方も参考になります。。)

メリハリ

先日、福祉住環境コーディネーターという資格試験を受けににいきました。

今年の4月に、今年は自己啓発をしようということで、一番、日程が近かった

資格試験になります。

試験自体の難易度はどんなには高くないのですが、いかんせん全く携わった

ことがないものや、はっきりいって興味が薄いものが多かったので、なかなか

勉強にも手が付きませんでした。

仕事が、朝から夜の8時か9時くらいまであるので、仕事から帰ってそこから

勉強という気力がおきないです(笑)

なので、取りかかりが試験の1週間前に参考書と、問題集を買うという悲惨な

状態でした。

ただ、その1週間は集中し、朝仕事にいく2時間か3時間早起きし、

勉強の時間にあて、営業の空き時間だったり、仕事が終わってからも

家に帰るとできない性格なので、会社に残って勉強したりと、1週間は、

集中できたと思います。

大分遅かったのですが、昨日、解答速報があるHPに出ていたので、急いで

自己採点してみると、自己採点上では合格ラインに乗っていました(笑)

はっきりいって勉強した時間が時間だったので、カバーできていない範囲が

結構あり、試験もやっていない範囲の問題が多く撃沈してたので、

ラッキーと思ってしまいました。

でも、自己採点で、しっかり勉強したところはかなりあっていたので、

久しぶりの資格試験でしたが、まだまだやれるという自信にもなりました。

メリハリをつける。

これは、毎日の仕事や毎日の時間管理、1月や1年を通してもそうですし、

人生設計でも、ものすごく大切になります。

人には、やらなければいけないときがかならずあると思っています。

頑張っても効率が悪く、なかなか成果がでない時があると思います。

それは、タイミングが悪いのです。

    チャンスが少ないのです。

やらなければいけないときとやったときがずれているとこのようなことが

起こりやすく、行動と成果が結びつきません。

そうするとモチベーションも低下します。

やらなければいけないときにやれる人間になるために、メリハリを付け、

行動していける人間になりたいと思います。

PS.自己啓発や、自由な時間を得るために、私は会社員である傍ら、

7年前から、不動産投資をおこなっております。

何よりも大切な時間をかけず、収入を生み出すことにかけては、

他のビジネスを圧倒する内容ではないかと思います。

不動産事業をしている場合、時間がたっぷりできるので、海外旅行に行ったり、

趣味の時間に今後の人生を割いたりと、引退後の大家さんの生活は様々です。

皆様も、収入を得るという考えももちろんですが、時間を得るという観点で、

勉強していただくとさらなる発展になるのではないかと思います。

★ 不動産で時間を得る考え方(PDF568ページ・無料)
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2011年7月16日土曜日

他の金融商品と銀行預金でセミリタイアする事との比較

不動産投資大百科の一部です。


不動産投資は、果たしてどれくらい有利な投資なのか?

という事を解説します。

不労所得と聞いて、他にどんな物が思い浮かびますか?

不労所得と言うと、文字通り働かなくても得られるお金(所得)の事です。

正確に言うと、不動産投資の場合、完全な不労所得とは言い難いのですが、

その大部分をアウトソーシングできる仕組みが出来上がっているのが、

不動産投資の世界です。

では、不動産投資以外の不労所得を見てみましょう。

◆定期預金(貯金)

これは、いわゆる銀行に預けておく定期預金の利子のお話です。

銀行からの利子は、銀行に預けておくだけで勝手に増えていくので、

まさに不労所得の典型事例と言って良いと思います。

例えば、東京三菱UFJ銀行の預金金利は(H.22.10現在)

これは、この銀行の中でも金利が良い預金商品なんですが、

��0年間300万円預けた時の利率が0.25%

これは、300万円預けても1年間で7500円(さらに税金が引かれます)

しか入ってきません。

◆日本国債

では、もっと利率の良い金融商品はどうでしょうか?

次の表の国債利回りで、(H.22.10現在)同じ10年間積み立てた場合、

利率は0.9%です。

この場合ですと、上の東京三菱UFJ銀行と同じ条件の300万円を積み立てるとすると、

��年間の貰える額は2万7千円(税金がここから引かれます)になる訳です。

◆他の金融商品

では、他の金融商品は?

では、他の金融商品も比較したいところですが、FXや株は、いかんせん

下がる事もあり得ます。

ですから、比較しがたいので、除外したいですが、一応比較してみます。

債権投資や株式投資も突き詰めて長期で運用すると7%前後のパフォーマンスが

最高だと、株式投資の本に書かれていました。

この条件として、複数の銘柄への分散投資が必須条件になります。

市場規模の拡大とともに、成長する…というロジックです。

では、7%だとすると、300万円預けたとして、年間の報酬額は21万円。

ただ、先ほどもお話ししたように、これはあくまでも所有銘柄が上がればの話です。

ですから、所有銘柄が下がったり、倒産してしまった場合は、株券が紙くずになる

事もあり得る訳です。

◆では、悠々自適な生活を送るには?

ここまで、銀行の預金や、各種金融商品の利回りから見るリターンを見てきました。

おさらいしますと、300万円積み立てて、1年間でリターンが

銀行の定期預金が7500円

国債が2万7千円

株式投資が21万円(リスクあり)

という結果でした。

では、人が悠々自適な生活を送るには、どれくらいの金融商品を買えば良いのでしょうか?

働かなくても良いくらいになるには?です。

まず、人間が働かなくても大丈夫な状態になるには、年間で500万円は欲しいところです。

��00万円の収入というと、税金を考慮して、800万円くらいの税引き前収入は欲しいです。

つまり、上の計算で

三菱UFJのスーパー定期だと32億円の預金が必要です。

国債だと約9億円です。

そして、7%で回ったとして、株式投資だと1億1千4百万円です。

どうでしょう?

リスクの無い、国債の購入を9億円分できそうだと思いましたか?

そうでない方は、今、多くの方が現実に引退している不動産投資を比較してみます。

かなり驚愕の事実がわかるかと思います。

その事実はこちら⇒http://123direct.info/tracking/af/378461/qwvJsXAH/

上記に述べたような、マネーの基本的考え方から応用を兼ね備えたような一冊が

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不動産に興味がない方でも、マネーに興味のある方、勉強しようと思っている方は、

是非、一読ください。

2011年7月15日金曜日

不動産投資に向いている人

 不動産投資に向いている人は、

時間が無いけど副収入を得たい人、

将来に不安がある人、

地道にコツコツ取り組める人、

目標をもって物事に

取り組む事が出来る人、

自分なりに工夫出来る人、

そういう人が向いていると言えます。 

なんだか難しそうだな~と思われたかもしれませんが、不動産投資に

費やす時間というのは、実は相当少なかったりします。

ネットビジネスなどをやったことがある方がいるかもしれませんが、

ネットビジネスだと、メルマガを書いたり、ブログを買いたり、

サイトを作ったり…と、1日、1時間くらいは作業しているのでは

ないかと思われます。

ですが、不動産投資の労働時間は、やり方次第で物凄く少なくなります。

私も不動産投資だけで、月にサラリーマンの給料の何倍ものお金を受け取って

いますが、1週間の不動産投資に費やす時間は、1時間くらいしかありません。

どうですか?最初に言った、「時間が無いけど副収入が欲しい人」に

当てはまりますよね。

また、将来に不安のある人にも不動産投資は効果的な副収入です。

コツコツ努力できる人と書きましたが、どれくらいの時間の作業を継続するのか?

と言いますと、先ほども言いました通り、毎日5分から10分程度の作業時間です。

たまに、物件を買った後、半日とか、丸1日費やす事もあるかと思いますが、

基本は毎日5分~10分の物件情報チェックをする事です。

具体的な作業方法は、本編で解説しますが、毎日、ほんのわずかな時間の作業で、

驚くほどの収入が約束されるのが不動産投資であったりします。

なぜ、そんな少ない労働時間で、多くの収入を稼ぎ出す事が出来るのか?

それは、労働時間=収入のビジネスモデルではなく、

物件規模(資本)=収入のビジネスモデルだからです。

そういった収入はだれでもいつでもできる可能性を秘めています。

まずは、知ることからはじめていただきたく思います。

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ほぼ全てのノウハウを体型的にまとめたものです。

是非ご参考に。

不動産の知識

ここからは、分かりやすいように転載させていただきます。

-----------------------------------------

こんにちは、30歳で家賃収入1700万円、

不動産関係の著書も出版し、

大手新聞にも掲載された峯島忠昭と申します。


今日はあなたに無料のプレゼントをお渡しします。
       

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��年以上かけて作ったのですが

内容とボリュームがこれまでに公開された不動産投資ノウハウとは、

完全に次元が違うレベルになったと思います。


実際に読んでくださった方からは

「10万円で販売しても良心的だ」「人生が変わった」
  
という感想をいただいております。



また、不動産投資初心者でもわかりやすいように

��日10分「ある事」を行うだけで毎月の収入が

��00万円以上になる方法をおまとめしております。


��日10分で100万円なんて信じられない事かもしれませんが

その方法を知った人のほとんどは「確かに出来そうだ。」と

納得していただくことが出来た方法です。



そのため、あなたも今より100万円ほど

毎月使えるお金をを増やしたいと思うのであれば

ぜひ、『不動産投資大百科』を見てみてください。


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お役に立てる情報が満載だと思います。


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なお、何かご不明な点がある場合は、

��29-300-3108

までお電話ください。


私本人が電話に出て、あなたの相談に乗ります。

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知識は、あればある程いいと思います。

私も、不動産の知識以外にも色々、吸収したいと思って、日々、

勉強しております。

勉強しているそのものに、関連しないビジネスでも、視野が変われば

見えなかったものが見えるようになったり、感性が変わります。

様々なものに、感性良く、

ビジネスチャンスにアンテナを張っていきたいと思います。

2011年7月13日水曜日

不動産投資大百科

特に!会社員に送る、時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~
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先ほど、資料いただきました。

不動産の基本的なことと、それ以上の深い部分と記載されています。

まだ、始めていない人は、最初の方を読むくらいのほうがいいかもしれません。

不動産投資は、することは極端に少ないですが、案外深いです。

少しずつ理解していかないと、ひとつひとつのことがつながっていますので、

実践形式での把握と共に読んでいくと理解度は上がっていきます。

不動産投資大百科という題ですが、色々な税金のことも書かれていますので、

不動産以外の方、特にサラリーマンや、自由業の方にも是非、読んでいただく

ことをお勧めします。

不動産経費が認められる範囲

��会社員の給料には、一定の控除額が決められている~

自営業者が、様々に必要経費を駆使し、支払税額を抑えているという

話は、聞いたことがあると思います。

私を含め、サラリーマンの方々も代表的なもので言えば、

給与所得控除

というもので、節税がなされています。

給与所得控除とは、会社員の所得税や住民税を計算するときに、給与収入から

差し引くことができる控除分をいいます。

会社員の場合は、この必要経費の代わりに、給与所得控除が認められている

わけです。

給与所得控除の金額は、給与収入に応じて下記のようになっています。

   給与年収             給与所得の控除額
��源泉徴収票の金額)

180万円以下              給与年収×40%

180万円超~360万円以下        給与年収×30%+18万円

360万円超~660万円以下        給与年収×20%+54万円

660万円超~1000万円以下        給与年収×10%+120万円

1000万円超~             給与年収×5%+170万円  

一般に、私を含め、サラリーマンの方はこのような税控除を利用しています。

一方、サラリーマン大家業の人はどうなっているかといいますと、

上記に上げた、サラリーマンの給与所得控除は、まるまるつかうことができ、

さらに、様々な経費が認められます。

おいしいとこどりです。

不動産投資をしている人の不動産の経費が認められる範囲をご紹介します。

(家事経費との振り分け方法):不動産経営が事業的規模(注)に該当する場合

��家事経費との振り分け方法):不動産経営が事業的規模(注)に該当する場合

個人経営の場合は、不動産経営の事務所を自宅に設置しているケースが多いと思います。

その場合、疑問に思われるのが『不動産経費になるのはどこまでか?』です。

家事経費との振り分けの問題が生じる例として、自宅家賃・水道光熱費・通信費・

車両費・旅費交通費などが挙げられます。これらの振り分けは、税務上

合理的な基準』でおこなわれていれば特に問題は生じません。

合理的な基準とは、税務署側を納得させる説明ができる基準といえます。

例えば、家賃であれば事務所使用分の面積を割出して按分するのが合理的と言えます。

水道光熱費・通信費・車両費は、事務所使用割合を設定して按分します。

一概に何割なら否認される等の明確な基準は存在しませんが、サラリーマン大家さん

の場合は、概ね3割を超えますと否認される可能性はあります。

ただし、あくまでも実態で事務所使用割合を設定しますので、車両費の大半は

物件の取得・管理のための支出であるという場合はもう少し高めの割合設定でも

大丈夫かと思います。

��旅費交通費については、行き先が明確なので家事経費との振り分けは容易となります)


私自身、不動産投資をはじめてから頭に入ったこの税金の話。

不動産投資をしていない人であれ、自分自身の払っている税金は、

理解が必要だと感じます。

そこから見えてくる様々なものが、ビジネスの感覚を養ってくれると思います。

お金に強くなることで、ビジネスチャンスも敏感に察知できるのでは。




私が実践している不動産投資の分かりやすい資料が入手できます。

是非、ご参考に。

2011年7月11日月曜日

節税

 このような記事をみつけました。

ちょっと古いですが、ずっとかわりません。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
≪税から逃げるサラリーマン≫

 出勤するサラリーマンですし詰めの地下鉄車内。

東京都内に住む50歳代の大手商社マンは、不動産投資に関する本を取り出した。

「低額物件の複数購入でリスク分散・・・・・」。

前日の深夜、自宅でネット検索した物件を一つひとつ思い出していく。

 都内や札幌など6都市に持つワンルームマンションなどは41件、資産総額で3億円。

そのノウハウの一つが、不動産投資で得られる所得と、サラリーマンとしてもらう

給与所得の合算による節税だ。

 マンションの賃貸収入を上回る経費を計上して不動産所得を赤字にすれば、

合算後の所得が減り、納税額も少なくなる。

経費は、物件購入のために借り入れたローンの利払い費や管理会社への委託費

だけではない。

札幌に花火大会を見に行く旅費も、物件の視察を組み込んで経費に。

賃料収入の帳簿への記入を子ども2人に手伝わせ、「アルバイト料」として月に

8万円ずつ計上。

実際には2人の高校の授業料や小遣いだが、年齢などの用件は満たしており、

「ルールは守っています」。

 商社での収入が1千万円を超えた92年ごろから10年間、所得税と住民税は

「無税状態」だった。

昨年は給与1400万円に家賃収入が2400万円あったが、

「払った税金は60万円ほど」。

子どもの保育料軽減や教育助成金など、国や区の低所得者向け補助も受けてきた。

長期保有に徹したため売却損もなく、ローン残高を引いた純資産は約1億円に膨らんだ。

 「会社人間になりたくない」と始めた不動産投資だったが、領収書があれば

「経費」がとがめられることはない。

「サラリーマンは損をしている」とつくづく思う。

「役所の仕事ぶりをみると、税金を払う気がなくなる」

 定年を迎える数年後のプランもある。

「法人を作り、不動産などの資産は相続税がかからない法人所有に移し、

子どもたちに・・・・・」。「節税人生」の老後はバラ色だ。

 税金を給与から源泉徴収され、「従順な納税者」だったサラリーマンの

「反乱」が広がり始めた。

 国民が「負担」から逃げると、国や自治体の財政難が一層深刻になり、

社会保障制度のほころびは広がるばかりだ。

一方で「負担増に意義があるなら応じる」という人も少なくない。

納得して税金や保険料を払うには何が必要か。

総選挙を前に、現状を報告し、選択肢を考えていく。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私も実践しております。




ご参考に。

2011年7月10日日曜日

知能

 周囲の環境に対処するための総合的な能力のこと。

本能や性格とともに先天的な素質や能力であるが、誠意人や高齢者の場合は、

過去の経験や学習の成果が付与された能力となる。

【二つの知能の変化】

・流動性知能・・・変化する課題や新しい環境に適応する能力。
         
         ⇒20代にピークを示し、以降は徐々に低下。

・結晶性知能・・・学習や経験によって蓄積された知識の積み重ねによって

           育まれる、賢さ、知恵の源。


         ⇒60歳ごろまで上昇し、生涯維持し続けることも可能。


 最近、勉強した内容の中に、上記がありました。

社会人になってから、自己啓発と自己実現を実行してきたつもりでしたが、

3年程前に、真剣に勉強して以来、少し自分の中でさぼってしまっていた

ところに気付きました。

実は、結構前から気付いてたりします。

人は、なかなか自分に甘く、難しい動物です。

今年は、自分自身に制約を設け、実行すると決めたので、色々していこう

と思っています。

上記にもある、蓄積された知識の積み重ねによって育まれる、賢さ、知恵の源

を築けるよう、意識・環境を変えていきます。

2011年7月8日金曜日

保険での運用

 今日は保険の話を少し聞きました。

現在、入っているものとの比較というよりは、保険も年々新しく、

保障の内容が充実しているもの、安いもの、利率がいいものなど、

様々でした。

運用というタイトルですので、利率がいいもの見ていきたいと思います。

加入する方によって異なってくると思いますが、私が見ていたのは、

30歳くらいで加入して、60歳払い込みの終身ですが、

60歳時には、掛け金を100とすると、133になっていました。

65歳時には、掛け金を100とすると、150、

70歳時には、掛け金を100とすると、170 

に運用され、増えることが決まっているということです。

これに生命保険が付加されているので、何もしないよりは確実にいいです。

何もされていない方は、資産形成の観点からも、

保険の見直しもいいと感じました。

ただ、投資をしている人からすると、30年でこの利率なので、なんとなく

もの足りない気もします。

一番力を入れたいところは、自分が一番時間を有効に使いたいときに、

使える資力を持てるようにしていきたいというところです。

限りのある時間、お金は必要なときに使えるようにと、ビジネスの上では、

タイミングというものが非常に大切だと感じます。

自分の将来設計、自分のスタイルに沿った、価値のある資力が得られるよう、

準備をしていきましょう。

こだわり

 不動産投資用のブログに登録してみました。
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⇒よかったら応援してやってください。

不動産についてになります。

不動産投資をされている方は、色々な物件に対するこだわりがあり、

それが、その方の投資スタイルになります。

戸建借家をキャッシュで購入し、長期賃料の考え方の方がいたり、

大きいマンションをフルローンで借り、償却後の売却益を狙ったり。

物件自体も、シングルでも、ワンルーム、1DK、1LDK、

ファミリーでも、2LDK、~4LDK~と様々です。

当然、それぞれに長所・短所があり、エリアや時代によっても

それ自体が変化していきます。

不動産は生き物かもしれません。

その地域・時代に合った物件を購入し、その地域・時代の変化に

対応していける物件を選択することが、必要だと感じます。

私は、住宅関連の仕事をしていますので、間取りだったり設備は

常に新しいものに触れていられるので、そういった変化にも割と

敏感かもしれません。

また、情報発信していければと思います。

少し話は変わりますが、この『こだわり』の部分を変えるだけで、

投資で言う、リスクの分散が可能です。

不動産投資しかしていなくても、同じような不動産ばかりでなく、

上で書いたような様々な種類の不動産がありますので、需要を

振って考えるというのも、不動産の一つの考え方になるのでは

ないでしょうか。

不動産をされているかたは、割と沢山いらっしゃると思いますので、

色々な情報交換がしていければと思っています。

初めての方も、気軽にお声掛けいただければと思います。



⇒初めての方はこちら



⇒多種多様な物件

2011年7月6日水曜日

費用対効果と安定

 とある方のブログで、ネットビジネスの記事をみました。

そこで、儲かるビジネスには4つのルールが存在するということで、

紹介されていた内容です。

●初期費用のかからないビジネス

●在庫をもたないビジネス

●粗利の高いビジネス

●毎月課金のあるビジネス


という内容でした。

ネットビジネスにピッタリあてはまるなと同感しました。

上記の内容とは、集約すると、最後の毎月課金のある というところ以外は、

費用対効果が高いといえそうです。

最後の毎月課金 は、継続的かつ安定的なという捉え方ができそうです。

要は、費用対効果が高く、継続的かつ安定しているものですね。

これは、案外、不動産投資にも当てはまってきます。

ローンをどう考えるかによって、賛否両論あるかもしれませんが、

私の感覚では、初期投資もいらず、在庫は空き部屋があると出るという

ような考えかな?

賃貸収入は、ほぼ粗利で、

最後が大きいです。

継続的かつ、安定している毎月の賃料という感じでしょうか。

私は、都会には住んでいないので、エリアよって違ってくるかも

しれませんが、私の携わっているエリアでは、入居してから学生でも4年、

家族であればそれ以上の期間住み続けることが多いので、1回まわせば、

継続的かつ、安定にのってきます。

あとひとつ、私の中で、上記の4つに付け加えるとしたら、

●時間のかからないビジネス

費用対効果の真髄です。

お金も費用ですが、時間というものがお金以上の価値だと私は感じます。


限られた人生、時間を無駄に使わないように夢に近づけるよう、

日々過ごしていきたいと思います。

私の、実践している、真髄と思う手法はこちら



⇒触れてみることをお勧めします。

http://arbmst.info/af/3-2.htm
⇒初期費用を集めるには。

2011年7月5日火曜日

資産形成

 本日は、午前中から保険会社の方とお話することになっています。

簡単には、保険の見直しです。

資産の内容が変わると入る保険だったり、積立等、自分の現状に合わせた

ものに変えていくことをしています。

できるだけ無駄を省いて資産形成していきたいと思っています。

保険に関しては、国内、外資系と数がたくさんあるので、私は、あまり

詳しくないので、3年程前から業界の方にこういう機会に色々聞かせて

いただいています。

保険に関しては、ほとんどの方が加入しており、市場も大きいですが、

参入している企業の数も大きいので、売っている方は大変だと感じますが、

加入する側は、かなりの選択肢から自分に合ったものの選択ができるので

以前よりも遥かによくなってきていると感じます。

最近は、年金不安だからか、年金型の積み立てだったり、外貨での積立型

のような生命保険が割と利用されているのでしょうか。

投資程、利回りで考えると大きくはないのですが、資産形成ができるように

なっています。私もそういうものに入っています。

私は、保険の営業マンではないので、ご説明もできませんが、恐らく

ほとんどの方が加入していると思いますので、生命保険も、車の保険も

恐ろしいほど格差がでています。

もしかすると倍半分、損得が出るかもしれません。

いいものに切り替え、余剰分を資産形成に役立てていただければと思います。




⇒無料です。



⇒触れてみてください

2011年7月4日月曜日

不動産投資のローン①

 昨日は、ローンのことについて書く予定が脱線してしまいました。

ただ、ローンの内容よりは、昨日のことの方がはっきりいって大事です。

昨日の日記⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10941717623.html

今日こそは、ローンのことを書こうと思います。

ローンには、多くの種類があり、内容も金融機関であったり、商品、

借りる人の属性により、かなり変わってきます。

簡単に言うと借り入れできる条件や、額、期間などは、人や物件、商品

によってまったく異なってくるということです。

ここからは、あくまで、私が利用している内容になります。

私は、主に地方銀行を活用しています。

全部で4行利用しましたが、当然すべての金融機関で、融資条件は

違っていました。

だから、借入するときは、一番自分にとって有利な条件を提示して

いただける金融機関と契約を結ぶことになります。

当然、交渉もしていきます。

・融資額

・融資金利

・融資期間

・その他条件

大体内容は決まっているので、交渉する内容はそんなに多くはありませんが

私の場合は、借入がメインで投資を続けているので、ここでキャッシュフロー

や利回りに直結するので、結構交渉します。(笑)

 近年は、金融業界もかなりの不況で、融資金利もかなり安いです。

住宅ローンなんかは、20年前に比べると、35年返済で支払う金利額が

約5分の1程度になっています。

住宅ローンは特別安く設定されているのですが、不動産投資のローンも

それに匹敵する金利で借り入れが可能です。

さらに、金利に関しては、上がったり下がったりすることがあるのですが、

そこも交渉で据え置いたり、下げる交渉も可能になっています。

融資条件は、当然、金融機関や人の属性によりまったく異なってくると

思います。

案件をもってたり、現在検討中だったりする方は、情報交換をすることを

おすすめします。

借入の内容等は、あまり口外することはないと思いますが、自分だけの

中で処理されていくと、それが自分だけの常識になってしまいます。

条件などは、交渉により変わりますので、利回りに直結することに

なるので、できる限り有利になるといいと思います。

ここからは不動産投資の基礎、参考になります。

聞くことも大切ですが、触れてみることでより距離が縮まります。




⇒基礎



⇒参考



⇒参考

2011年7月3日日曜日

不動産投資のローン

 昨日は、不動産投資の支出についてかかせていただきました。

読まれてない方はこちら。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10940548573.html

今日は、支出の中でも一番大きいローンのことについてになります。

投資というものは、一般的に持ってるお金を利用して、配当を得たり、

安く買って高く売ったりして持っているお金を増やしていくものが

多いのではないでしょうか。

不動産投資の場合は、その元手になる資金を借り入れることができます。

いわゆるレバレッジ効果が期待できます。

過去の日記でレバレッジの説明をしています。
⇒http://ameblo.jp/ikzi/entry-10915759960.html

分かりやすく簡単に言うと、

元手1000万円の人が、利回り10%で年間100万円稼ぐことになります。

方や、

元手100万円の人が、ローンを900万円活用し1000万円で投資を行っても

利回り10%で100万円稼ぎます。

そのローンの金利が、私が今使ってるのが、1.8%くらいなので、

900万円の年間の利息が、162,000円になるので、

実質ローンを活用した方は、838,000円の稼ぎになります。

ただ、この利息分は、必要経費として参入されますので、実質は、もう少し

元手1000万円の人に、稼ぎの差は近づきます。

ここで大切なのは、1000万円自己資金を投資している人は、10%の利回り

ですが、100万円投資した人は、利回り85%になっているという実情です。

わかりにくいでしょうか。

分かりにくかったらなんでも聞いてください。結構大事なところです。

月利にしても7%くらいは回る投資になりますので、

��不動産投資では基本年利でいいます。)

有物でこの利回りは投資家には、見逃せないものになると思います。

ローンのことを書こうと思っていたのですが、大事なところだったので

脱線してしまいました。

ローンについても、次回もう少し書いていきたいと思います。

下記に参考を張ってますのでどうぞよろしくお願い致します。

私自身もある程度基礎は、お伝えできると思いますので、なんなりと!

不動産投資について、勉強したい方はこちら



応用①はこちら



応用②はこちら




2011年7月1日金曜日

不動産は分かりやすい

 今日は、色々な投資がある中、私が取り組んでいる不動産についてです。

誰でもできると思われます。難しいことはほとんどなく、日頃することも

ありません。

不動産投資をしていない多くの方が、一番どうなんだろうと思っていることは

恐らく、維持費や、支出していくお金ではないかと思います。

毎年、毎月、賃料が入り、支出があり、損益になって収支を確定申告します

ので、この支出がある程度分かっていれば、とっかかりやすいかなと思います。

1.固定資産税・都市計画税
不動産を所有している方にかかってくる税金になります。

2.管理会社などに支払う管理委託手数料
入居斡旋や、賃料回収など主に不動産業者に支払うケースが多いです。

3.借り入れ金の支払い・金利
私は、ほぼ全額借入を行っているので、ここでの収支が重要です。

4.共用部分の電気代、水道代など

5.損害保険料
建物に付随する火災保険料や地震保険料が主になります。

6.修繕費
築年数や、建物の管理状態などにより大きく変化します。

このような支出が主に発生します。

不動産収入は、管理してもらっている不動産業者が、家賃管理もしてくれます

ので、収入管理はものすごく簡単です。

支出を明確化すると不透明なところが小さくなるので、不安がなくなります。

日頃はあまりすることがないので、時間が有効に使えます。

皆さんも時間を有効に使う一つの手段として、不動産にも目を向けて

いただければと思います。




⇒基礎です



⇒参考



⇒参考