2011年10月28日金曜日

上々

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今日は、今年購入した物件の賃貸管理を依頼している業者を訪問しました。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

これを受け取りにいきました。

かれこれ3ヶ月近く業者に渡したまま放置しっ放しでした。

登記識別情報というもので以前でいう権利書的なものになります。

非常に大切なものですので、物件購入後、手元に返却されましたら

大切に保管いただければと思います。

さて、そこでのお話になりますが非常に魅力的な物件の紹介を受けました。

物件の特徴は、超築浅でファミリーの戸建借家数戸が一体の敷地に

配置されています。

一番気に入っているのは、それぞれの戸建がバラバラに売却できるような

出口に特価した物件になっています。

��金融機関の絡みで自分だけの自由にとはいきませんが。。。)

問題点は、築浅すぎて 物件価格<積算価格 になっていることです。

しかし、築浅の割に利回りも10%は超えているので収支的にも問題は

なんとかなる範囲かなと思います。

私の、他の所有物件の融資を担当いただいている方とも資料を渡して

要望は伝えてきましたので、考察はまた後日、書かせていただきます。

物件を購入する際に、1棟目の方はどうしでも物件購入が目的になって

しまいがちですが、不動産投資はある程度の期間が必要な、長期的な

運用となります。

人によって、価値のある物件はまったく異なります。

この意味がわかるようになると、真の物件の目利きができてくるのでは

ないでしょうか。

出口を見据えた資産形成を目指しましょう。

本日は、『長期的な運用』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資のキャッシュフローの最大化には必須な税知識のご紹介です。

収入はどんどん増えているのになぜか余裕がでない、税金を払うと全くお金が

残らない税金ビンボーな方には是非取り入れていただきたい内容です。

若干初期投資は必要ですが、恐らく一瞬で元を取ってしまうでしょう。
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不動産投資大百科

2011年10月26日水曜日

満期

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ここ最近、色々なものが郵便で届きます。

今日も、ひとつ届いていました。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

これは、私が5年前に購入したファミリーの区分所有物件に関する書類で、

地震保険の満期のご案内です。

物件を所有されている方はご存知だと思いますが、基本、火災保険は借入を

利用して購入した場合は一括して借入年数分の期間の保険に加入することが

多いのではないでしょうか。

あと、火災保険に付帯して地震保険にも加入することが推奨されています。

地震保険に関しては、一括して掛けることのできる年数が最長で5年と

決められています。

私が購入したときも最長の5年間を一括で掛けていました。

火災保険だけではないですが、なんでも一括して加入する方が小分けにする

よりも金額的にお得になる場合が多いです。

さて、この地震保険ですが、ここ最近皆様も特に感じていらっしゃると思い

ますが日本で物件を所有する以上、できればリスク回避のために加入して

いただきたいと思います。

��できれば一括がお得です 笑)

あと火災保険での余談ですが、中古物件で評価額があまり出ていない物件

だとしても結構な額の火災保険の掛け金になってしまう場合があります。

��保険会社にもよりますので、ご参考程度に)

現在、一般的に普及している火災保険は、災害を受けて滅失した場合に

再調達できる額の保険に加入するケースが多いようです。

私が今年購入した物件も評価額の何倍もの価格の保険に加入することに

なりました。

今年購入した物件は中古物件なので、リスク回避はある程度注力したい

という感情が強かったです。

やはり、このように物件により様々な特徴がありますので、物件や自身

の状況に応じて施策を練ることが重要だと感じます。

様々なリスクを想像できることも重要なことですので、物件購入前には

練って練って練りまくりましょう。

本日は、『リスク管理』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月24日月曜日

復活

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住宅エコポイントが復活するというニュースを発見致しました。

住宅エコポイントをご存知ない方は、チラっと覗いてみてください。

こちら

私は、住宅の仕事もしていますので、世の中の税制や、今回のような

優遇措置などには敏感でなくてはいけません。

自身が利用する可能性もありますので、注意深くアンテナをはりたいと

思います。

この住宅エコポイントですが、まだ今回の内容は詳しくアップされて

いませんが、精査でき次第上記のHPに掲載されるそうです。

さて、実はこの住宅エコポイント制度ですが、実は一旦廃止になる前

までの制度では、新築の集合住宅(賃貸物件)にも適用されていました。

通常の住宅であれば、1棟新築されて、30万円相当のメリットで、

なんと、集合住宅は、10世帯ある物件を新築した場合は、

��0万円×10世帯=300万円

という計算でメリットを受けることができていたのです!

まだ掲載はされていませんが、途中経過では30万円というところが、

��5万円に半減されるという内容の記事を見たことはありますが、

半減されてもないより全然助かります。

私は、もう7年も前に土地を購入して1棟の賃貸物件を新築したところ

から不動産投資をスタートしましたが、当時はこんな優遇制度は、

ありませんでした。。。

不動産投資を考えるときに、多くの方は、中古物件の購入を重い浮かべ

ますが、新築して賃貸経営するというのも案外いい点が多いです。

��私はそんなことを何も知らないまま最初に新築で不動産投資を

スタートさせてしまいました 笑)

様々な条件での優遇を知っているのも、選択肢が広がるのでいいもの

ではないでしょうか。

明日は、先日の記事に書いた物件の視察(笑 にいってきます。

しかし、税金や今回の優遇の件もあり、新築というのも久しぶりに

考えたいなと思っています。

土地からの新築を借入で計画することは可能だろうか・・・

この疑問については、近々、銀行に相談したいと思いますので、

また記事にさせていただきたいと思います。

併せて、新築の良いポイントもご紹介させていただきます。

本日は、『様々な条件での優遇制度』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月22日土曜日

2. Re:無題

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特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

ここ最近、不動産業者からいくつか物件紹介を受けています。

その物件は同じような内容のものが多く、特に似ているところは、

「みたことがある」物件なのです。

どういうことかというと、私の前に何人かが購入を検討していたそうなの

ですが、最終、不動産投資ではキーポイントになる融資でつまずいて私の

ところにまわってきたようです。

なかなかの利回りで物件価格的にも金融機関の支店内で決済ができる範囲

であり、私自身も過去に検討しようとしていたら買付が入り、詳細の検討

をする前に消えていった物件でした。

せっかく話がきたので、詳細を検討してみると融資でつまずいていると

聞いていたのですが、積算評価も物件価格の140%程出ていて、なんで

融資がつかないの?という感覚でした。

しかし、さらに詳しくみていくと。。。

結論から言うと、融資がつかないのではなくて融資を利用する方は、

「買えない」物件だったのです。

利回りもなかなか、物件価格も適度、融資もつくのですが、赤字になって

しまいました。

立地等から、持っておきたい物件ではあったのですが、私の融資を利用

して行う不動産投資には不向きな物件でした。

不動産業者的には、思い切って指値してもいけるのではとのことでしたが

鬼のように指してもなかなか黒にならないという現状です。

今年の春くらいに物件資料を最初に見てから価格が3割引になっています。

最初は検討するには、全然高いと思っていたので改めて不動産は言い値

だと感じます。

この物件の進捗は、鬼を超えて神のような指値が通ったらまたお話させて

いただきます。

皆様も買う買わないは別として、できる限り多くの物件のシミュレーション

をしておくことをお勧めいたします。

確実に不動産の目利きがよくなっていくはずです。

今回の話であるように、表面上は優良物件であったとしても運営して

みると、赤字になってしまうというような物件も沢山あります。

数多くの同士の中、一人でも多くの失敗者がでないことを願っています。

本日は、『買えない物件』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月20日木曜日

抽選

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特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

ここ最近、ぞくぞくと家に郵送される不動産関連の書類から不動産投資についての

ご紹介をさせていただいております。

本日も、書類が1部届いておりましたのでご紹介させていただきます。

昨日から引き続き、本日届いていた書類も区分所有の物件に関連するものでした。

写真の書類になるのですが、こちらは、区分所有の部屋に付随する駐車場の抽選結果

になります。

昨日ご紹介しましたように区分所有物件は、管理費・修繕積立金や駐車場料を支払う

必要があります。

その内の一つである駐車場ですが、実は定期的に場所を抽選しないといけません。

なぜかと言いますと駐車場に関しては、物件に含まれているものではなく、別と

いう考え方となります。

当然、エントランスに近かったり、屋根付きで雨に濡れない位置が好まれることが

多いです。

しかし、管理会社によっても異なるとは思いますが、私の所有している物件では、

定期的に抽選をして公平に場所を使用できるという観点でに運営されています。

ここでひとつ注意事項ですが、私のように区分所有物件を購入し、賃貸に出され

ている方は、こういったことがあることをよく把握し、入居いただいている方に

定期的に場所の変更があることをお伝えしなければいけません。

もしかすると、条件が悪くなる場合もありますし、逆に良くなることもあります

ので、何とも言えませんがこういった入居し始めた時と条件が変わる場合に、

不満が当然出る可能性があります。

事前に伝えていることで、十分理解いただけると思いますので、気を付けて

いただきたいと思います。

末永く気持ちよく住んでいただけるに越したことはないのではないでしょうか。

本日は、『入居者の不満』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月19日水曜日

責任

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特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

不動産投資の代表的なものに、1棟所有と区分所有(分譲マンション)がありますが、

区分所有に関しての記事になります。

写真にありますように区分所有は、全てを所有しているわけではないので1室ごとの

所有者をまとめるために、管理組合なるものが存在します。

��棟所有であれば、自分自身で全てのことを管理できるのですが、区分の場合は、

そういうわけにはいきません。

メンテナンス等の維持管理や、修繕計画などはすべての方が負担することになります

ので、運営会社が間に入るようになることが大体のケースになります。

そこで、運営会社の経費等も必要となり、区分所有の場合は勝手に将来必要になる

であろう費用が確実に出ていってしまいます。

ただ、1棟所有であったとしても必要になるものなので、1棟所有であれば計画的に

積み立てていく必要があります。

��家賃を使ってしまってコツコツ積み立てる自信がない方は、区分所有の方が向いて

いるかも・・・(笑))

そういった意味では安心かもしれませんが、入居者がはいっていてもそうでなくても

出費として出ていってしまいますので、キャッシュフロー的にはより高い利回りを

区分所有の場合は、要求しなくてはいけません。

この物件でいくと、管理費・修繕積立金・駐車場使用料の合計で15100円が毎月勝手に

引き落とされてしまいます。。。

��私が所有している区分は、サブリース物件しかないので足が出ることはないですが。)

不動産投資は、買って終わりではありません

物件購入までは、不動産業者や建設業者などの責任である程度のリスクは回避できる

と思いますが、購入したあとの責任は自分自身で背負っていかなくてはなりません

様々な、物件購入のための本や商材は多くありますが、その後が真に必要になること

を意識して、不動産投資を手掛けていただきたいと思います。

本日は、『責任』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月17日月曜日

サブリース

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$特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

本日、所有サブリース物件の10月分の精算書が送られてきました。

サブリース物件とはいわゆる家賃保証体制が組まれている物件になります。

簡単に言うと、空家が出ても取り決められた定額家賃が毎月振り込まれる

契約形態です。

物件を購入してから古いもので7年目になりますが、ずっと変わらず頑張って

いただいております。

サブリースに対しては賛否両論ありますが、私は非常に満足しています。

物件の数や規模等、同じ物件は一切ない中で、不動産投資を色々な形でご検討

いただく材料になればと思いご紹介させていただきました。

サブリースの契約形態も様々ですので、ご質問ありましたら気軽にご相談

いただければと思います。

本日は、『サブリース』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月14日金曜日

アンケート

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特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~-国交省アンケート

これは、今年購入した物件に対して、国土交通省から送られてきた土地の取引

に対してのアンケート協力依頼の書類になります。

国は、こういった土地取引の実例を元に地価公示価格に関する調査業務等を

行います。

物件を購入された方は、こういったものが送られてきますので、ご協力をお願い

致します。

さて、こういった調査も含めてだと思いますが、現在、景気の影響が大きく、

ある一部の地域を除いて物価・地価の下落が続いている状態です。

企業の業績が悪化し、そこに勤める社員の方の収入が減り、消費を抑える意識が

働き、企業の売上が減少し、企業の業績が悪化するというデフレスパイラルです。

しかし、この景気の悪化も悪いことばかりではありません。

��決していいことではありません笑)

地価が下がると、私たち不動産投資家の中には、メリットを感じている方が

増えているのではないでしょうか。

私は地方の田舎の方で、都市圏の方にはあまり参考にならないかもしれませんが、

私が10年ほど前に、高校を卒業して仕事を始めたばかりのころと比べると、

ある地域では土地の相場が1/3程度になっている地域もある程です。

当時は、手が出ないなという感じでしたが、現在の価格であれば十二分に

投資エリアの対象とすることが可能です。

こういった時期だからこそ、購入できなかった方が購入できたり、当時であれば

自身のキャパシティを超えていたエリアでの投資も可能となるのです。

しかし、あくまでも景気は悪化していますので、リスクも当然増えていて、

消費者意識の変化も掴みつつ、チャンスを掴んでいただきたいと思います。

本日は、『地価の下落』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月13日木曜日

年間240万円所得を圧縮できる

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本日は、メルマガで読ませていただいた節税についてご紹介させていただきます。

タイトルにもありますように、最大年間240万円所得を圧縮することができるとの

ことです。

ここからは、私のご説明よりも分かりやすいと思いますので、転載させていただけ

ればと思います。

---------------------------------------------------------------
実はこの10月から改正されたものがあります。

それは「倒産防止共済」。


倒産防止共済とは、

得意先が倒産した場合に

掛け金に応じて、

お金を借りることができる制度です。


その借入できる金額は、

最高額3,200万円だったのですが、

8,000万円になりました。


また、支払うことのできる掛け金は

総額320万円まででしたが、

800万円になりました。


全額が経費になる掛け金は、

最高月額8万円まででしたが

月額20万円までになりました。


ということは、

 20万円×12カ月=240万円

の所得が圧縮できることになり、

その分、税率に応じた節税ができることになります。


さらに解約しても、掛けた期間によって、

一定率が戻ってきて、

40ヶ月掛金を支払えば、

解約しても100%戻ってきます!


しかし、気を付けなければならないのは、

個人で不動産賃貸業だけの方は、

この掛け金を経費にすることができません。


掛け金を経費にすることができるのは、

法人と事業所得のある個人です。


ですから、資産管理法人を持っている場合は、

掛けることができるんですね。


この倒産防止共済の活用法ですが、

・将来の役員退職金に備えて積み立てる

・将来の大規模修繕に備えて積み立てる

といったことが考えられます。


ただ、掛けた資金が一定期間、寝てしまいますので、

自己資金を次の投資に活かしたい方は、

よく考えた方がいいです。

--------------------------------------------------------------

ある程度の所得になると、税金が大きな経費となってきます。

限りなく純利益を増やすために、勉強していきましょう。

ただ、節税よりはまずは収入を大きくすることに注力することが大切です。

合わせて考えておくと非常に力になりますので、勉強を怠らずにいきたいです。

本日は、『節税』という内容でお伝えさせていただきました。

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小さな会社が一瞬で顧客とキャッシュをつかむ5つの成功戦略

マーケティングで最も重要なこととは?

マーケティングにはいろんなプロセスがありますが
最も大事なことはなんだと思いますか?


集客でしょうか?
広告でしょうか?
商品でしょうか?


もちろんどれも大事です。
ですが、最も重要なのは現金化です。


いくら集客しようが、
いくらいい広告を作ろうが、
いくら商品の品質を上げようが、

現金化できないビジネスは死んでしまうからです。


アメリカで唯一天才と言われたマーケッター
ジェイ・エイブラハム。彼の懐刀と言われた
ジャネット・スウィッツァは、

ジェイと一緒に歩んだ長いビジネス経験に基づいた
この現金化戦略を一冊の本にまとめました。


この本は最前線で活躍した彼女だからこそ分かる
現金化のアイディアが満載です。


マーケティング上級者なら
この本をパラパラめくるだけで
儲かるアイディアが湯水のごとく湧いてきます。


これからマーケティングを学ぶ人でも
この本を読むことで現金化戦略の基礎知識が
しっかり身につく「教科書」として
使うことができるでしょう。


とてもオススメの本で、
返金保証も付いているので
是非試してみてください。

小さな会社が一瞬で顧客とキャッシュをつかむ5つの成功戦略

2011年10月12日水曜日

2. Re:初コメントです。

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ある方のブログで、不動産経営での収益性をあげるためにという記事を読ませて

いただいて、共感したことを書かせていただきたいと思います。

その記事には、文頭に貼っているような従来の家賃収入のみではなく、それ以上の

付加価値を付けて収益性を上げていくという内容でした。

特に!会社員に送る、 時間・お金・人の使い方 ~不動産投資など~

貼らせていただいているのは、私の所有物件に設置されているコインランドリー

から9月に使用され上がった収入になります。

��額はショボイですが。。。)

不動産経営といっても一概に家賃収入だけではなく、人が生活をしている以上、

様々な需要が眠っています。

例えば、ジュースなどの自動販売機や今回ご紹介させていただいたものもその

一部となります。

それ単体だけでは小さいものかもしれませんが、もしかするとこれがあるから

入居しているなど、そういった相乗効果も取り入れるものによっては、見込める

かもしれません。

マーケティングの世界では、このようなものを「クロスセル」「アップセル」と

呼ばれているようです。

満室で稼働率100%にすることはもちろんですが、考え方によっては100%を

超えるものを生み出すこともできます。

眠っている需要を顕在化させ、100%を超える不動産投資を目指していきたいと

思います。

本日は、『付加価値』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月10日月曜日

魅力

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不動産投資で大事なこと」を実際に手がけている方は良く質問されるのでは

ないでしょうか。

ものすごく大雑把な質問ではありますが、手がけていない人はそのくらい大雑把

になるくらい、全く何を質問していいかすら分からないのです。

購入の流れや、物件の選び方、融資の問題、税金等、大事なことは沢山あります。

ただ、一つ一つが幅広いうえに深いので、熟知するのにも時間がかかります。

そこで、それを補うために、知らないなら聞けばいいというのが大きなポイント

となります。

今回は不動産投資の話で出しましたが、様々なビジネスやビジネスだけでなく、

世の中のあらゆる事は既に誰かが経験しています。

したことがある、経験したことがある、わかる方に聞き、自分に置き換えれば

疑似体験することができます。

逆に、不動産投資の経験がない人は様々な不動産投資のイレギュラーが想像

しにくく、そのイレギュラーが致命的なダメージになりますので、できること

であれば、経験されている方の人脈を大切にしていただきたいです。

このようなことから、「不動産投資で大事なこと」は、不動産投資を経験している

人脈を持つ
ということではないでしょうか。

話は変わりますが、今日のブログのタイトルの不動産投資の魅力ですが

私が感じている最大の魅力は、やはり、不労所得です。

自身が働かずに、キャッシュを生み出す方法はいくつかあると思いますが、

この不動産投資もそのひとつで、その中でも上位に高額な不労所得が得られる

方法と言っても過言ではありません。

しかし、不動産投資もやり方により様々で、一概に不労所得とは言い切れない

形態になってしまう場合も多々あります。

不労所得となる不動産投資を実現するために、先ほどお話した人脈というもの

は極めて重要な要素となります。

なんでも人任せではいけませんが、不動産投資の最大の魅力を引き出すために、

人脈の形成に励んでいただきたいと思います。

本日は、『不動産投資の最大の魅力』という内容でお伝えさせていただきました。

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残らない税金ビンボーな方には是非取り入れていただきたい内容です。

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不動産投資大百科

2011年10月9日日曜日

時間軸

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サラリーマン等、就業して働いている方なら誰でも、「収入がもっと増えないかな~」

という希望は少なからずあるのではないかと思います。

私も常常思っています。(笑)

収入が増えて欲しいけれど、就業しフルタイムで仕事をしていればアルバイトをする

時間もありません。

私も時間がありません。

また、就業規定で副業が禁止されている人も少なくないと思います。

株をして、副収入を得ようとしても大きな損を出してしまったりするリスクを考えると、

なかなか一歩が出る方も少ないのではないでしょうか。

現在の仕事を辞めることなく、確実に収入を増やすことができる投資方法の一つに、

不動産経営(不動産投資)という方法があります。

つまり、賃貸物件を購入し、それを賃貸に出すことによって不労収入を得るという

投資方法になります。(他にも様々な投資が存在ます)

人には時間という超えられない壁があります。

仕事をして、収入を増やしていくことには限界があります。

なぜかというと、仕事をするということは時間を消費しそれを対価に収入を得ます。

収入を得るために1日24時間仕事をすれば12時間働いている人の2倍の収入を

得ることは出来るかもしれません。

しかし、それ以上はどうすることもできません。

時間には限界があります。

仕事=収入」という価値観を変えていくことが『時間軸』を超えた収入を得る

ための一歩となるのではないでしょうか。

本日は、『時間軸を超える』という内容でお伝えさせていただきました。

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2011年10月7日金曜日

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好景気

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不動産投資の歴史は大きく変化しています。

不動産投資に対して投資家が求めているものが現在と、過去では大きく異なって

きています。

私は、未経験ですが過去に起こったバブル経済時の不動産投資の儲けるシステム

は、、「土地の価格は絶対に上昇する」という、いわゆる「土地神話」という

ものを前提に購入するもので、

将来いかに自分が購入した時の価格よりも、高く売却出来るかというのが、

当時の不動産投資の概念だったそうです。

これは、いわゆるキャピタルゲインという「売買差益」を当て込んだ不動産投資

だったということです。

不動産の採算性よりを重視するよりも、土地などの値上がり益を重視していた

時代だったのです。

反対に、現在の不動産投資は、「インカムゲイン」という賃料収入が収益の

基本となっています。

このような形態となったのは、バブル経済が崩壊し、土地の価格が下落し続けて、

これまでのように売買差益を上げることが、非常に難しくなったことが理由と

なったのではないでしょうか。

バブル経済が崩壊したのち、土地の価格は大きく下落していったのに対して、

家賃の賃料の額はそれほど大きく下がっていない
というのも大きな理由といえます。

これがどういうことかというと、考え方の違いではありますが、私は、

バブル経済の時期に比べ、不動産投資の収益性が逆に向上していると感じます。

このようなことから、私を含め不動産投資を手がけている方は感じているかも

しれませんが、不動産投資市場は世の景気とは逆に、好景気になっているのでは

と思っています。

本日は、『不動産投資市場は好景気』という内容でお伝えさせていただきました。

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