会社員であることで、犠牲にしてしまっている部分を補うために独学で学び、 経験したことをお伝えしていますので、参考にしていただければと思います。筆者は不動産投資をメインに活動中。
2012年1月31日火曜日
補助金
⇒応援宜しくお願い致します。
今日は、役所にいってきました。
今日は、と書きましたが、昨年・一昨年前から特に増加して
きましたが、かなりの頻度で役所には足を運んでいます。
画像にもありますように現在は、様々な助成金が存在します。
景気は悪化傾向で、消費者心理としては自粛の傾向が感じ
られますが、優遇税制や公共団体が行なっている施策などでは
条件がよくなってきているのが現状です。
ご計画が可能な方にとっては、有利に働くのは間違いない
と思いますので、この機会にしっかりと将来設計していただき
たいと思います。
話は変わりますが、画像でのっています太陽光発電ですが、
私の勤めている会社での話ですが、賃貸アパートに太陽光発電
を搭載している物件をいくつかですが発見します。
条件等にもよりますが、10年程度の期間である程度目処を
つけないといけませんが、15%を超える利回りがでたり
します。
私は住宅に搭載しての販売はかなりの割合で出ているものの
賃貸アパートへ搭載の考えは若干薄かったです。
私の独断と偏見で計算してみたところ、様々な要素はあります
が住宅と違い、買取価格の固定期間が過ぎた後の考え方が
ネックとなり、若干進んで搭載しずらいというのが私の考え
となりました。
補助金の手続き等は実はかなりの手間を要しますが、住宅に
対してのメリットは大きいと感じますので、さらなる普及に
努めたいと思います。
本日は、『利回り』という内容でお伝えさせていただきました。
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まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を
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PPS.
不動産投資には、準備が必要になります。
その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の
力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と
なります。
目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが
可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。
ご参考までに。
PPPS.
不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。
そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの
無料配布が行われていますので、ご参考にしていただければと思います。
不動産投資大百科
2012年1月29日日曜日
悲劇
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本日は、先日ご紹介した悲劇の写真を掲載します。
ドン。
ひどくないですか?そうでもないでしょうか?
現物はやばかったです。
おそらく掃除・手入れをまったくしてこなかったのでしょう。
できるだけ目線を下に落とさないようにと、脳が拒否して
いました。。
本当に汚すぎて、これから先ご入居いただく方に申し訳ない
ので、取り替えたいと思います。
ここの部屋ではないですが、管理会社からもリフォームの
提案を受けていますが、私が通っていた学校は建築系の学科
でしたので私自身もですが知人にも沢山の職人がいますので
費用対効果を考え、できるだけ出費をはやく回収できるよう
に計画していきます。
何事も費用対効果です。
お金も時間も労力もそれに見合う対価を考えていきましょう。
本日は、『費用対効果を考える』という内容でお伝えさせていただきました。
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2012年1月27日金曜日
ひどい部屋
⇒応援宜しくお願い致します。
本日は、とうとう届きました以前のオーナーが住んでいた
噂の部屋の写真をお届けさせていただきます。
まずは1枚目。
こちらは玄関回りになりますが、なぜかよくわかりませ
んが壁に釘が何本もささっています。。。
どうやらカレンダーやメモなどを画鋲代わりに釘で固定
していた模様です。
ひどい。
そして2枚目。
こちらは3Kのうちのひと部屋です。
仲介業者にきれいに使っているから特に手を入れる必要
はないよといっていたようですが。
改めてになりますが、皆様、物件購入前には必ず細かい
チェックをしましょう。
今回は細かくチェックしていなかった私にも落ち度はある
のですが、仲介業者=管理会社の方も確認していただけて
いないということで、業者様側の方よりほぼ全額負担で
リフォームをしていただけることとなりました。
勝負時期に入っていますので、早急にリフォームしていた
だけることになり、入居付を期待しています。
さらに、1枚目の右に見えているのはキッチンになるの
ですが、そのシンクの写真も悲劇的なものになっています。
現物は現地で確認していますが、鳥肌が立って気分が悪く
なるほど汚かったです。
今日は載せませんが、見たい方は明日にでもUPしますので
覗いてみてください。(食欲がなくなります)笑
この部屋のリフォームも後々ご紹介させていただきます。
キッチンは、リフォームしてマシになるとのことだったの
ですが、私がどうしても生理的に受け付けられなかったので
自己負担で新調することにしました。
築古の物件になりますと、このような光景を見ることも
増えてきます。
築古をメインでされている方からするとこのくらいはまだ
まだ軽い内容かもしれませんね。
築古物件を検討している方のご参考になればと思います。
本日は、『築古物件購入の参考に』という内容でお伝えさせていただきました。
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不動産投資大百科
区分について
⇒応援宜しくお願い致します。
本日は区分について、非常に参考になる記事を読ませて
いただいた内容をご紹介させていただきます。
大変参考になったところは、区分の持つ特有のメリット
に魅力を感じて選ぶということです。
ここからは引用です。
��------------------------
【メリット】
・流動性が高い。(低価格なので売りやすい)
・管理がしっかりしていれば、手間が掛からない。
・突発的な支出が少ない。
・良い立地に物件を持つことができる。
逆を言えば、これらのメリットが享受できない区分マンション。
管理や立地が悪かったり、修繕積立金の残高が不足していて、
突然の臨時徴収があったりするような区分マンションは、
まったく買う価値がないと考えています。
一棟ものを買う資力がないから区分・・ということではなく、
特有のメリットに魅力を感じて区分マンションを投資対象と
して選ぶようにしたいですね。
��------------------------
私は、1棟ものと区分の2種類の不動産投資をおこなって
いますが、それぞれに特徴やメリット・デメリットが
やはりあります。
しかし、それは個人の属性や不動産投資に対する目的
によっても得られるものが異なってくるため、一般的な
話は勉強しても、ご自身の投資スタイルに合わせて
シミュレーションする必要があります。
どちらがいいというのは人それぞれですので、しっかり
計画をして物件購入に向けて突き進んでいただきたいと
思います。
本日は、『区分の持つ特有のメリットに魅力を感じて選ぶ』という内容でお伝えさせていただきました。
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2012年1月25日水曜日
銀行からの依頼
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本日、取引のある銀行から連絡がありました。
私は、不動産投資をするにあたって銀行から借り入れを
しています。
その銀行は地銀なのですが、私の地元ということや友人が
勤めていたりと、色々とご縁もあり取引させていただいて
おります。
その電話の内容は、物件探し依頼でした。
どういうことかというと、銀行からの目線でいうと県外の
お客様が私のメインの投資をしているエリアで物件の購入
を考えているが、なかなか目にとまる物件が見つからない
とのことでした。
その銀行は、案件によると思いますが融資にはかなり
積極的で、優遇していただけているのではないかと、
私自身の感覚ではありますが思っています。
そこで、貸したい方がいるのだが貸す物件がないという
ことで、私もまだまだ物件を探しているという情報から
その情報を分けてほしいということです。
いい物件は自分で買いたいのですが。(笑)
これも、これから先の長い付き合いにできればなって
ほしいという希望も込めて、お手伝いすることになり
ました。
しかし、私は不動産屋ではないので慈善事業になりそう
ですが、頑張って行きたいと思います。
give & ake の精神でこれからも不動産投資に
関わっていきたいです。
本日は、『銀行との付き合い』という内容でお伝えさせていただきました。
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2012年1月22日日曜日
条件悪化
⇒応援宜しくお願い致します。
もうご存知の方はすみません。
今年に入ってからの発表ですが、平成24年4月1日以後
のフラット35の制度変更が行われることが決定しました。
条件としては、
��、【フラット35】及び【フラット35】Sベーシック
の融資率の上限を建設費または購入価額の10割から9割
に引き下げます。
【例】 新築住宅購入価額 3,000万円
融資限度額 2,700万円
��月末までは物件価格の100%ですので、現状いわゆる
フルローンが可能な状態ですので、自己資金が必要になる
場合が増加します。
��、【フラット35】Sベーシックの金利引下げ期間について
以下のとおり変更します。
【フラット35】Sベーシック(金利Aプラン)
当初20年間 → 当初10年間(0.3%優遇)
【フラット35】Sベーシック(金利Bプラン)
当初10年間 → 当初5年間 (0.3%優遇)
こちらは、単純に優遇期間の短縮ということで、借入金額
にもよりますが支払う金利が大きくなるということです。
私は、住宅の販売の仕事をしており、現在の優遇制度に
なってから多くの方にフラット35の利用をしていただき
ましたが、この制度変更はメインで利用をしていた私の
感覚からすると大変痛手な制度変更となります。
もしかしたら、ここ何年かの私のお客様の中にも、その
当時、この制度変更がされていたら、建築することが
できなかった方も何人かいらっしゃったのではないかと
今思えば思う次第です。
不動産に深く携わっている身で携わっている方は皆様
特に思われていると思いますが、不動産は大変大きな
金額が動くことになりますので、少しでもメリットの
ある時に、少しでも多くのメリットを利用できるように
計画を進めて頂きたいと思います。
本日は、『出来る限りのメリットを』という内容でお伝えさせていただきました。
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2012年1月19日木曜日
開かずの間
⇒応援宜しくお願い致します。
本日、不動産業者の方と打ち合わせをしました。
内容は、ちょっと大きなリフォームについてです。
昨年、私の購入した中古物件には開かずの間があります。
実はその部屋には、以前所有していたオーナーが自宅
としてはるか昔から住んでいたそうです。
なんかこの書き方・・・
以前のオーナーは生きていますので勘違いのないように。
話が飛んでしまいましたが、その開かずの間ですが、
売却する際には仲介兼管理業者にはきれいに使っている
ので、手直しも必要ない。
現状有姿でお願いしますとのことでした。
それがそれが・・・
中身はひどい有様でした。(ぱっと見、廃墟。。。)
また今度、お見せできる範囲の写真を載せたいと思います。
私も確認をせずに決済してしまったのはよくありません
でしたが、仲介兼管理会社にも抜けがあるということで
なんとか売り主と業者の間で処理をしてほしい旨をお伝え
していました。
かなり時間がたってしまいましたが、話をまとめていた
だいて少し大がかりなリフォームをしていただくことに
なりました。
色々ありますが、管理会社の方にはご迷惑をお掛けして
いますが、できるだけ相手の意図を汲み取り優先的に
客付をお願いしたいと思います。(笑)
この物件のエリアでは私の思う一番の業者だと思って
います。
できれば末永い付き合いができればと思っています。
文章ばかりになってしまいましたので、また今度、
ひどい写真を色々と載せてみたいと思います。(笑)
あと、まだまだこれからですが、リフォームについても
触れていければ皆様のご参考になればと思います。
本日は、『購入前には必ず詳細までチェック』という内容でお伝えさせていただきました。
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2012年1月18日水曜日
激動の
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激動のシーズンです。
学生向け物件ならではです。
この時期にきて入・退去が激しくなってきました。
特に退去の方が・・・。
一大事ですね。
学生向け物件を狙っている方や、購入予定の方はお気を
付けください。
しかし、そうはいっても入居も着実にきています。
画像の入居以外に、本日も一つ決まった連絡がありました。
退去4
入居3
若干、シーズン前の空きもあるので、このシーズンを勝ち
越して高水準を維持していきたいと思います。
どの不動産投資家も、物件選定の際にエリアやターゲット
を考えていると思います。
今回、私もそういったことを考えてこの物件を購入しました。
近隣物件と比較して差別化できる物件を選定しましたので
その期待に応えてほしいと思います。
本日は、『激動のシーズン』という内容でお伝えさせていただきました。
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不動産投資には、準備が必要になります。
その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の
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なります。
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2012年1月13日金曜日
8200万円
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昨年、融資の相談をしていた物件についての融資回答が
出ました。
タイトルにあるように8200万円まではOKという回答
でした。
物件を書いていないのでイマイチわかりにくいですが、
要は物件価格100%という回答です。
私の個人的な感覚では、できれば、自己資金の投下を
抑えたいので、物件価格+αの諸費用分も融資してほしい
というのが理想の形でしたが、今回の回答を真摯に
受け止め、今後につなげていきたいと思います。
今回の物件は、売り主の借入金の都合があり、売り主だけ
の判断ではなく、借入先の金融機関と相談が必要とのこと
なので、はいそうですかとすんなりいかないような気が
しています。
出来る限りの最善を尽くし物件購入に向けて突き進みたい
と思います。
様々な条件の物件があり、中にはうまくいかないものも
たくさんありますが、その中でも『ものになる物件』を
選別し、購入できるかどうかは、事前準備が非常に大切
になります。
毎日物件を見ることも、融資相談をすることも、書籍で
勉強することも、セミナーに参加することも全て準備だ
と思います。
私もたくさんの物件を見て、シミュレーションで計算し
融資相談をして初めて1物件の購入に至っています。
物件の購入をご検討の方は、数多くの物件に対しての
アプローチを心掛けていただければと思います。
ご参考までに。
本日は、『不動産投資には準備が必要』という内容でお伝えさせていただきました。
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2012年1月10日火曜日
はじまり
⇒応援宜しくお願い致します。
入居者争奪戦の時期に差し掛かってきましたね。
不動産投資では、入居者に物件に住んでいただき初めて
家賃がいただけ、収入になります。
入居者がついていない物件は、経費だけ浪費する不良債権
みたいなものです。
年明けの1~3月は1年の中でも最も人の流れが活性化
する時期となりますので、空室を埋める大きなチャンスと
なります。
空いている物件はできればこの時期に入居者を獲得したい
と思っている不動産投資家は多いのではないでしょうか。
私もその中の一人です。
本日、管理会社から電話があり、さっそく入居希望者の件
で相談でした。
内容は簡単に言うと、入居希望者からの家賃の値下げ交渉
でした。。。
私の所有している物件で空きがあるのは、昨年購入した
中古の学生・単身者向けのアパートです。
今回の値下げ交渉はその学生なのか、その学生の親御様
なのか、もともとそんなに高い家賃設定にはしていない
のですが、少しでも安い方がという気持ちはわかります。
募集や管理に関しての大筋の意向は伝えており、できる
限り管理会社の意見を取り入れて、委託しているので
今後の家賃設定や、周辺の動向を考えなんとかいい条件
で決めていただきたいと思います。
私は、基本的にこのような話や、管理に関する業務等に
時間を割くことをできるだけ避けるようにしています。
皆様もよくビジネスの話で聞いたことがあると思いますが、
��65日24時間稼働して収入を生み出す仕組みを作る
ことが必要です。
不動産投資もそういった仕組みの一つだと捉えており、
できる限り私自身の時間を消費することなく、資産形成
ができないかという思考で行っております。
不動産投資にも様々な形態があると思いますが、私の
ように考える方も多いのではないでしょうか。
ビジネスをお考えの方は是非一度、ビジネスの基本と
なる考え方の大筋も掴んでいただけるのではないかと
思います。
本日は、『賃貸経営の勝負時』という内容でお伝えさせていただきました。
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PPS.
不動産投資は、できる限り沢山の物件をみたり触れてみる
ことがリスク回避に重要な物件選定のツボを得るために必要
になります。
初めての方、これからの方は是非資料だけでも触れてみて
いただきたいと思います。
PPPS.
不動産投資には専門知識がある程度必要になってきます。
そこで、不動産投資の知識を詰め込んだ、500ページ以上にもなるレポートの
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不動産投資大百科
2012年1月9日月曜日
公務員
⇒応援宜しくお願い致します。
アメーバニュースに2011年新成人の将来就きたい職業
が発表になっていました。
��位 公務員(19.4%)
��位 技術系の会社員(14.9%)
��位 サービス系の会社員(6.2%)
だったようです。
また、就きたい職業がわからないが3割にのぼったそうです。
私も、高校卒業時に就きたい職業がわからないまま会社員
になったので、なんとなくその割合が多いのも納得です。
そのなかでも公務員が大きい割合を占めているのは、やはり
こういったご時世から、安定的な考えをより持つ方が増え
てきているのでしょうか。
私の個人的な考え方ですが、できる限り若いうちに厳しい
仕事に就き、自身の能力の向上に努めていただきたいです。
若い頃の苦労は年をとってから同じ苦労をするよりも、
非常に重要で、能力の伸び率は何倍もになります。
私は10年以上前に仕事に就いてから、できる限り若い
うちにということを、肝に命じて仕事をしてきましたが、
年数が過ぎるにつれ、その考えはどんどん大きく感じる
ようになっています。
私もまだまだ若いという気持ちで、できる限り苦労を
したいと思います。(笑)
話は変わりますが、このニュースで1位になっています
公務員ですが、私の知り合いにも何人か公務に就いてい
ます。
互いに色々考えを話すことがあるのですが、聞くところ
によると、非常に副業の規制が厳しくなかなか始めの一歩
の敷居が高いようです。
しかし、このブログでもご紹介させていただいている
不動産投資は、公務員の多くの方が積極的にされている
資産形成の手段のひとつとなります。
安定思考の強い公務員の方が安心して手掛けていただいて
いるようですので、是非一度ご参考にしていただければ
と思います。
本日は、『安定思考』という内容でお伝えさせていただきました。
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不動産投資大百科
2012年1月7日土曜日
増税
⇒応援宜しくお願い致します。
本日は、メルマガで増税について書かれていたものを
読ませていただいた内容からご紹介させていただきます。
まずはこちら。
まだまだ不透明ですが、これから近い将来に消費税の
増税が予測されます。
私の本業でも、この住宅着工戸数というものが非常に
業界事態の業績に関わってきます。
本業の方では、販売している側なのですが、不動産投資
での資産形成の視点から考えると、私も購入者側になって
きます。
不動産投資は、比較的大きな金額になることが一般的で、
物件購入者が負担する税金も大きく、非常に重くのしかかる
ものとなり、添付しましたように増税になる前の一時的な
駆け込みにより、市場は活性化しますが当たり前のように
すぐに衰退していってしまいます。
ようは増税すると購入者の負担が増えるので、購入者の
金銭面でのハードルが確実に高くなり、難易度が増すことに
なります。
先日の記事にも書きましたが、どうせ物件を購入するなら
できる限りいい条件で始める方がリスクも小さくできます。
自身の現状を踏まえ、経済事情と市場の変化をしっかりと
見据え計画を実行していただきたいと思います。
本日は、『低税制で優位な条件を利用する』という内容でお伝えさせていただきました。
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