ガイドラインと４月分

繁忙期も終焉です。

大家仲間の皆様、お疲れ様でした。

これからは、良くも悪くものんびりした運営になりそうです。


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タイトルのガイドラインについて。

ガイドラインとは。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

以前からそうですが、特に昨今の賃貸事情は、大家さんには

不利な内容に変化していっています。

家賃を滞納しても追い出せなかったり、夜逃げした入居者の

荷物を勝手に撤去できなかったり。。。

そんなに多いケースではないかもしれませんが。

退去清算（修繕・営繕）については、多くの方が係わります。

ガイドラインに沿って？の退去の清算報告の例です。



入居年数に応じて、完全な入居者の過失であっても大家側が

負担することがあります。

詳しくは、ガイドラインを参考にしていただければと思います。

参考までに！

そして４月分。





いくつか空室が残りました。

（管理会社の方！もう一踏ん張りお願いします。笑

併せて、入居はありがたいのですが、入居斡旋の費用と、

退去部屋の修繕。。。

大家業は山あり谷ありです。


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築古物件は水に注意

今年度がはじまりました。

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築古物件は水に注意。

年明けから取り組んでいる、数年前に購入した築古中古物件の

屋上の防水工事が完了しました。

ｂｅｆｏｒｅ

ａｆｔｅｒ

きれいに仕上がって良かった。

という話ではなく、こういった費用が建物というのは、必ず

必要になるという話です。

特に、防水のメンテナンスは、賃貸不動産のように長期運用が

前提の建物には、計画的に考えなければいけない必要経費です。

中古物件（特に築古）の運用を検討の際は、注意してください。

そうしないと、私のように雨漏りしたりして、防水のメンテナンスを

しないといけないハメにあいます（笑

お気を付けください。


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３月分

今年度も今月で終わります。


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３月も、もう残り半分を切りました。

よって繁忙期も、もうすぐ終わってしまいます。。。

さて。

管理会社から３月分の収支明細が届いています。





今月分までは、原状回復費の請求がきていないのでいつもと

あまり変わりません。

備考と通信欄にあるように、退去・入居の入れ替わりがあり、

次の収支明細から、出金がかなりの割合を占めてしまいます。


（いつもお借りしているこれ状態です。

月によっては一時的にマイナス収支になるという。。。

そして、４月に入ると大きな固定資産税の支払いが。。。

不動産投資はお金が掛かります。

いくつか物件を所有していれば、他の物件の収支と合算でＣＦ

（キャッシュフロー）を考えれば足りるのですが、初めて不動産投資

を手掛ける人は、このＣＦに耐えられない場合があります。

私もそうでしたが、不動産投資を始める１物件目は、ＣＦを捻出する

ために、現金か、ローンを組む場合は、返済年数を長めに設定

できると始めやすい。

ということは、ある程度選択する物件が絞られてくる。

兼業大家の場合は、本業の収支によっては無理が利くかもしれません。

無理が利けば選択の幅が広がり、有利に働きます。

この話は、また今度に。


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繁忙期継続中

時期が時期だけにバタバタしています。


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タイトル通り、賃貸関連事業は１年で今が一番忙しいです。

自主管理をされている大家さんは死にかけているはず（笑

私は管理全般を委託しているので、全然そうでもないですが、

こんな感じだと思います。


（Yahoo画像からお借りしました

そんな中、嬉しい連絡と痛い連絡。



入居申し込みが入れば、原状回復工事が発生し。。。

シングルの物件の中でも特に、学生物件はファミリーと比べて

圧倒的に入退去の回転が速いです。

私のエリアは４年生の大学なので、大体４年で退去となります。

その度に上の画のような原状回復工事が発生。

（しかも割りと高い。ﾎﾞｿッ

学生物件を検討中の方は、レントローールの入居率に加え、

原状回復工事の割合が割と占めてくるので、考慮してください。

繁忙期も残りわずかですが、なんとか残りも空室も。。。

管理会社の方にお願いしとこ。

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外部周りはお金がかかる

一気に暖かくなって、お昼は暑いくらいです。

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繁忙期中ですが、私の物件はあまり忙しくないようです。。

なかなか管理会社の方からの、入居関連のＴＥＬが鳴りません。

悪い話は、すぐ結論まで至ります。（笑

先日、築古１棟物件の外部周りの点検をしていただきました。



事前に管理会社の方から言われていましたが、やはり防水がよくない。

悪い話は屋上からの漏水です。

この漏水部分に関連する部屋は、その可能性があるということで、

入居募集を一時ストップしていました。

スーパー機会損失。。

なかなか、費用が掛かるということで動けなかったのですが建物にも

よくないので、修繕となり入居募集開始です。

点検してもらって即決したので、管理会社の方にも入居を即決して

ほしいと思います。（笑

築古中古物件は価格は安いのですが、外部のメンテ・修繕が必要に

なる物件は、近い将来お金が結構かかります。

物件選択中の方は少し注意して見ていただけるといいと思います。

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ちょっと入居と２月分

退去。退去。故障。。からの２月分です。

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まずは２月分から。

今月分は、まだ安全地帯です。

来月からやばそうなのは、退去予定を見れば一目瞭然です。。

ちょっとよかったのは、ちょっと入居報告が来たことです（笑

不動産賃貸業はこの繁忙期（２～３月）を逃すと沈没必至です。

管理会社の方の頑張りに期待したいと思います。

話は変わりますが、退去。退去。故障。。の故障ですが、ガス会社さんに

早急に動いていただけ、その日の夕方には交換が完了しました。

時期が時期なので、入居者の方にはご迷惑をお掛けしました。

一応完了です。

（まだ請求書は届いていませんが。。

このような数々の不幸も想定し、運営計画を組む必要があります。

（物件によりますが

私も、新築、築古、一棟、区分、戸建と、様々な種別に触れておりますが、

それぞれ一長一短？色々あります。

この築古一棟学生物件をメインに伝えておりますが、その他種別に

ついてもお伝えしていきたいと思います。

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退去。退去。故障。。

冷え込んだと思ったら春日和だったり、体調管理には十分

気をつけたいです。

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昨日、区分ファミリー物件の管理会社から連絡がありました。


（Yahoo画像から拝借

と。

給湯器の故障です。

こちらの区分は、築２０年強になります。

よって、給湯器の年齢もそのくらい。


（Yahoo画像から拝借


区分マンションは立地と、場所の問題で私の活動しているエリアでは

大体、プロパンではなく都市ガスとなっています。

そしてプロパンに勝手には変えられない。。。

故障の問合せをしたところ、もう２０年超えているので修理のレベル

ではなく、交換とのこと。


（Yahoo画像から拝借

プロパンであれば、過去にいくつか交換をお願いしたことがあり

ますが、あまりお金は掛からなかった記憶。

繁忙期。

退去。

退去。

故障。

これも不動産投資。

頑張ります。

（管理会社の皆様、なんとかお願い致します。

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