追われる。。

お盆が過ぎて少し暑さが和らいだような気がします。

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８月も、もうすぐ終わってしまいそうです。

追われていると時間が経つのが早く感じます。

今。

修繕計画に追われています。

※Ｙａｈｏｏ画像からお借りしました

まだ画像のようなおじさんではありませんが、こんな感じです。（笑

管理会社の方とお盆前に物件現地で立会いをして、修繕の話を

したのですが、簡単にいかない修繕項目が。。。

築古中古はこれが大変です。

利回りは、まぁまぁなんだけどなぁ。（ﾎﾞｿｯ

築古物件は、築年数、修繕履歴、現状をしっかり把握して、間違いない

修繕計画を組みましょう！

管理会社の方も気を遣って案内してくれているようなのですが、

色々と目のやり場に困ることを遠まわしに言っていただきました。（笑

そんな中、８月分の明細が届きました。

ここは変動しないのですが、いい状態で安定したいものです。

気を遣っていただいているのが申し訳ないのでなんとか修繕を

ヒィヒィ言いながらこなしていきたいと思います。

※こちらもＹａｈｏｏ画像からお借りしました

ものすごく丁度いい画像があったので貼っておきます。（笑

本日は、『築古物件の修繕計画』という内容でお伝えさせて頂きました。

 

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７月分

大きな台風が来た７月ですが、非常に暑い日が続きます。

報告が遅くなりましたが、７月の収支が届きました。

動きがぷつっと途絶えていますが、これがいわゆる安定？なのか。

そんな中、退去の連絡も入りの、修繕・営繕の話もあったり、

以前に記憶が定かではありませんが、管理会社の方から連絡が

ありました。

こちらで案内させていただいている物件は築古学生向けとなって

いるのですが、繁忙期を過ぎた今、また少し学生の足が動くと

いう話を聞きました。

それは。

夏休みの今の季節に、遠方から通っていた新入生が、学校にも

慣れ、近所で賃貸を借りて住みたいという交渉を、親としてくれる

かもしれないという話です。

どのくらいその話があるか不明ですが、それに向けて動くしかない。

ただ、また書きたいと思いますが、建物に重大な問題が発生して

いるかもしれないという報告が。。

さすが築古。

こちらの進捗をまた報告させていただきます。

金利が。

築古中古戸建の借入をしていただいている金融機関から

 

連絡がありました。

 

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内容は、固定金利の期間が経過したため金利の見直しをと

 

いったないようでした。

 

ここで問題が。

 

金融機関の方からの相談では、そのまま継続でとのこと。

 

私「問題ないですよー。」

 

相手「では〇.〇％でいきますねー。」

 

私「え。」

 

　　

　

私「私そんな金利で借りてます！？」

 

的なことがありました。。。

 

幸い大きな金額ではなかったため何年かちょこっと損した

 

気分になりましたが、金利交渉の機会をいただきました。

 

 

 

 

（画像はYahoo画像からおかりしました。）

 

私の勝手な考えですが、金融機関はひとつに絞るなと思っています。

 

そして。

 

私「他の金融機関もあるので、〇.〇％で検討いただけませんか？」

 

相手「相談します。」

 

その後。

 

相手「言われた金利で承認もらえましたので〇.〇％でお願いします。」

 

私「ありがとうございます。」

 

と問題解決しました。

 

正直、今私が借りている金利は玄人からみるともうちょっとだと

 

思います。笑

 

ただ、今の金利で運営できれば時間を金利で買っているようなもの

 

だと思って取り組んでいます。

 

はて、でもどうしてその金利だったのか。。。

 

なんとなくその築古中古戸建が担保割れか、耐用年数を異常に

 

超えてしまっているか、融資範囲外な部分を金利で勘弁してもら

 

ったような記憶がうっすら。笑

 

金融機関の方にはご迷惑をおかけしましたが、今後も借りるので

 

ご勘弁を。笑

 

本日は、『運営状況の把握を』という内容でお伝えさせて頂きました。

 

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６月の報告と買付け

日に日に暑くなっていきます。

大きな変化のないまま、もう今年も半分が過ぎようと

していまが、今月もあまり変わりのない明細書が届きました。

画像が歪んでいるのは、管理会社の方から、メールで届く

入金明細書のスキャンが歪んでいるからです（笑

少し変わったのは、駐車場が１台空いてしまったということ。

話は変わりますが、今月の中旬に１件買付けを入れました。

物件は築浅、低層物件です。

（google mapからお借りしました。写真はイメージです）

画像はイメージですが、このような感じの土地広、築浅の

低層アパートです。

利回りは１０％ギリギリのってないというなんともな物件

でしたが、土地が強く、出口がはっきり見えるということが

気に入りました。

一応、１番で買付けを入れているのですが、仲介の業者

さんから、売主が欲が出てきそうで買い上がってしまうかも

という報告が。。。

１０％のってなくて買い上がる可能性があるとは、シブイ

物件です。

銀行にはｿｯｺ－で相談をしたので、しばらく待ちの状態です。

無理して買い上がってまではと思っているので、なかった

ことになってしまうかもしれませんが、少しずつ、活動して

きたいですね。

また、動きがあれば報告に参ります。

物件考察から自身に合う物件を見出す

繁忙期の出入りも落ち着き、私が最後に行動に移した

時から、しばらく時間が経ってしまっています。

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しばらく時間が経ってしまっているのですが、なかなか

次の一歩が出ていません。

自粛している訳ではないし、もう一歩というところまで

いった案件もあり、廻り合わせかなとも思っています。

しかし、最近よく聞きます。。し、私も思っています。

最近いい物件ないわ。と。

そんな中、コツコツ業者様から物件紹介をいただきます。

私も一番携わっていますが、やっぱり営業はコツコツが

重要です（笑

それでは。

こちらの物件、大まかにいうと郊外エリアの単身層という

案件で、土地が大きく、評価、出口は○だが、エリアと

ターゲットの問題で運営に難があるといった感じ。

そして規模、評価的なものはこちら。

個人的には、非常に優秀な物件なイメージ。

現状の価格で利回りが満室19％強、現況10％強と

いったところ。

運営力がある方なら生かせる。

そうでないと火傷しそう。

物件考察は、少し上に書きましたが、出口はいいが

運営に難がある、これにつきそうです。

私はあまり運営力がないので・・・検討することにします。。

本日は、『物件考察から自身に合う物件を見出す』という

内容でお伝えさせて頂きました。

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５月分と学生物件の退去修繕

先月の報告が大分遅くなってしまいましたので、５月の

報告があっとゆうまにきてしまいました。

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管理会社から５月分の収支明細が届きました。

先月もヒドイ明細でしたが今月はさらにヒドイ。。。

こちら。

良いのか悪いのかこちらの物件、購入したときから

大きくは入居率の変動がありません。

（学生なので出入りは激しいけど・・・

管理会社の方のおかげですね。

こちらの学生物件は、４年制で出入りがありますので、

退去修繕のプランをある程度考えて運用しておくべきでした。

学生向けですので賃料が高くないので、修繕費を考えると

割が悪いです。（笑

シングルな分、利回りはいいのですが。

高利回りも入居あってのことなのです。

なんとか維持しているので、維持管理の費用に工夫して

次の入居者からスタートダッシュが切れるよう準備したいです。

本日は、『学生物件は退去修繕プランが重要』という内容

でお伝えさせて頂きました。

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入居者側に有利なガイドライン

バタバタと過ごしているともう5月に入ってしまってました。

yahoo画像からお借りしました（ｽﾐﾏｾﾝ

先月は若干事件が。。

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管理会社から4月分の収支明細が届きました。

今月は、繁忙期の爪痕がくっきりと。。。

そして来月はもっとくっきりと。。。

退去された方の中で1件、賃貸契約書の特約に修繕に

ついて記載している内容があったのですが、それを無視

されて、管理会社の方と揉めそうになった案件がありました。

現在、国の定めるガイドラインというものがあり、入居者側に

かなり有利な内容となっています。

これから賃貸業を営んでいくには、それらを重々理解した上で、

レントロール（収支計画）を立てることが必須となります。

大家側が不利にならないガイドラインにだれか変えてｸﾚ（ﾎﾞｿｯ

まあさておき、色々と管理会社の方から提案をいただいて、

運営に有利になるように変化していきたいと思います。

本日は、『入居者側に有利なガイドライン』という内容で、

お伝えさせて頂きました。


⇒応援宜しくお願い致します。