そこまででもない

本日も物色しています。


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検索しているといくつか業者様からの物件紹介のメールが

届いていました。

結論からいうと検討するに至る物件ではなかったのですが（笑）

どうやったの？っていう物件がありました。

白黒で見にくいですが、外見はこんな感じです。



写真ではよく分かりませんが、私が疑問に感じたのがこちら。

・平成１０年以降新築

・第一種低層住居専用地域（50/150）

・建蔽率オーバーの既存不適格建物

。。。

割と世の中には既存不適格という、今の基準には適合していない

建築物が数多く存在しますが、それは割と、今の基準に変わる前

の基準で当時新築されたり、建てた後に増築や改築をして、基準

に合わなくなったりというものが多いのです。

こちらの物件、平成１０年以降に新築されておりまだ比較的新しい

建物なのですが、建物の本体の建蔽率がオーバーしています。

当時と言ってもまだ１０年ちょっと前の基準なので、こちらの

物件の地域性が把握はしていないのですが、そんなに変わった

のでしょうか。

建築確認番号という当時の許可番号も出ていますので、調べよう

と思えば調べられるのですが、検討に至るまでの物件ではありま

せんでしたのでスルーとなりました。（笑）

気になったことはとことこん調べるタチなのですが、そうでも

ないことは、時間がもったいないというかそこまで意識が働かない

ので、さらっと流れてしまいます。

限られた時間の中で効率よく物色していきましょう！

本日は、『既存不適格』という内容でお伝えさせていただきました。

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3. Re:Re:無題

先日、割と良さそうな物件を発見しました。


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どんな物件かというと、

・築古１棟シングル

・価格は2000万円以下

・利回り１５％程度

・主要駅徒歩３分

こんな感じで見た目はというと



規模も適度で初めての方も、追加の方にも買いやすい物件です。

買いやすいということは、競争が激化する反面、出口からしても

売り抜けやすいことに直結します。

こういった物件を数こなすと、リスクも大きくなく、タイミング

を見計らい資産整理もしやすいのではないでしょうか。

ちなみにこちらの物件、当日の朝にネットから物件確認をし、

そのまま資料請求をさせていただきましたが、その日の午前～

午後にかけて３件の方から買い付けが入ったということで、

検討する余地もなくなりました。

��若干、私の方向性からはズレていたのですがそのズレを

考えても案外よかったのでじっくり検討したかったです）笑

ここ最近なかなか物件が充実していないのか、割とおっと

思ったのはサクっと決まってしまいます。

もしかすると、不動産投資を志す人が増えて、物件を探して

いる人が増えているのかもしれませんね。

競争が激化すると物件が買えなくなったり、安く買えなく

なってしまうので困りますね。

不動産投資を志す方がどんどん増えるのは、喜ばしいこと

ですが、買いにくくなったり高く買いやすくなるのは、投資家

にとってはマイナスですので、できる限り失敗しにくいような

購入ができればいいですね。

本日は、『空き時間を有効に』という内容でお伝えさせていただきました。

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夜の

先日、記事にさせていただいた物件を物件を探している知人と

見学にいってきました。


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なかなか合う時間がなかったので夜な夜なまではいきま

せんが夜の見学となりました。

3DKの部屋だったのですが廊下やトイレなどは付いている

ものの、居室に照明がないので暗かったです。(笑)

大体把握できたのと、一緒に見学した知人の方も、

物件を見るのが初めてだったので多少勉強に

なったようでよかったです。

ある程度絞って物件を見るのがいいと思います。

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買いやすそう

最近はちょこちょこ物件見学に足を運んでいます。


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本日の物件は、

築15年軽量鉄骨シングル・ファミリー混合1棟

価格？積算

郊外駅遠（車必要）駐車場保有率133％

利回り13％程度

現況稼働率60％

という感じでした。



こんな感じです。

なかなかな感じです。（笑）大雑把な表現ですみません。

幅広い規模・価格帯での検索をしているのですが、比較的

購入しやすい物件だと感じます。

周りの知人が何人か物件を探しているので、いいのが見つかる

といいのですが。

次々行きたいと思います。

本日は、『粘るより次へ』という内容でお伝えさせていただきました。

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粘らず

物件を仲介業者の方と見てきました。


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築19年重量鉄骨ファミリー1棟

価格>積算

郊外駅1分

利回り13％(指値後)

現況稼働率80％

という感じでした。

写真は、中を見ることができた部屋がなぜかよくわからない

のですが、異常に汚かったので撮る気になりませんでした。(笑)

資料上では、割と面白いかもと思いながら案内をしていただく

運びとなったのですが、結論からいうと売り主の意向の価格を

大きく下回る価格提示になりそうな判断となってしまいました。

売り主の借入残債の把握もしていたので今の段階での大幅な

指値での決着は時間がかかりそうとの判断で様子を見ること

になりました。

端的な条件はある程度、許容範囲だったのですが、

若干土地が弱いので、出口が見えずらかったという

のが今回の判断となった一番の要因です。

売主は昨年相続が完了した素人さんのようですので

販売に出してからの問い合わせや買付の程度にうとい

ようでまだまだ気にしてないレベルのようです。

不動産投資はスピードが大切ですが、こういったことも

よくあります。

粘りも非常に大切です。

実際は、粘るよりはどんどん次の物件を探し、検討する

というのが常となります。(笑)

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仲介業者からの助言

仲介業者からの助言をいただきました。


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最近は物件の紹介依頼を少々いただきます。

そんな中、物件検索をして資料を集めていると、

割と目に付く物件があったので見に行くことに

なりました。

価格がネックですね。

話は変わりますが、物件を紹介していただいた

物件を紹介していただいた仲介業者から助言をいただきした。

内容はここ最近、ス●ガ銀行の融資スキームを利用して

利益を大幅に抜いている悪徳（？）業者が少々いるようです。

ス●ガ銀行を対象金融機関で検討中の方は、今一度

ご確認いただきますよう、お願い致します。

本日は、『仲介業者からの助言』という内容でお伝えさせていただきました。

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1. 無題

最近、目に留まったCMがあります。


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リフォームのナ〇ヤマという会社のCMです。

賃貸不動産を運用していると、このリフォームというものからは

切っても切り離せない関係になります。

ここ何年かの私の運用からも様々なリフォームをこなしています。

賃貸不動産を運用し利益を残していくには、このリフォームで

必要になってくる経費のウエイトを出来る限り小さくしていかな

ければいけません。

要は出費を減らせってことです。

要は安く修繕をしろってことです。

不動産投資家の頭の中はそうなっています。

当然私の頭もそうなっていて、そのCMが目に留まりました。

どんなCMかというと鬼のように安いリフォームアイテムがいくつ

か紹介されています。

そしてそのお店に足を運んでみました。





安いです。

物が。

今後の、不動産賃貸業に使えそうなので要チェックしておきます。

しかし、本当に安かったです。

どの業界もそうですが、どんどん安く、競争が激化しています。

ただ、安いの前に「いいものを」というのが前提になりますので

見極めて使っていきたいです。

今は、『いいものを安く』がどの業界でも大前提になってきそう

ですね。

本日は、『いいものを安く』という内容でお伝えさせていただきました。

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