相変わらず

今月も報告メールが届きました。


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私の物件の管理をしていただいている管理会社からの物件

管理報告のメールです。

相変わらずの報告内容でしたが、この相変わらないのが

不動産投資のいいところです。



こんな感じです。

出来る限り安定的に運営状況の変動が大きくない物件が

選定できるといいですね。

空室のまま変動しないと困りますが。（笑）

話は変わりますが、先日記事にさせていただきました物件

ですが、その翌日に別件でその物件を紹介いただいた業者

を訪問する機会があり話をしてみると、やはり速攻で客付

できそうだということでした。

このご時世ですので動く物件は速攻で動きます。

情報化社会になればなるほど、競争も激化しますので、判断力

が問われる時代となります。

ご自身の判断基準をしっかり持ち、そういった時代でも

間違いのない判断で成果が出せる実力を身に付けましょう。

本日は、『相変わらない方がいい』という内容でお伝えさせていただきました。

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不動産投資大百科

速そうなのが来ました

良くして頂いている業者から物件紹介のメールが来ました。


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私の希望エリアと選定基準からはズレているのですが、中々

に回っています。

スペックは、

・築古シングル・ファミリー混合1棟（築30年以上）

・RC3階建

・車が必要なエリアなのですが、敷地内になく近隣借り上げ

・利回り　24％超え（想定）
　　　　　18％超え（現況）

・価格　5000万円を大きく下回っています

・価格＜＜＜積算（150％）

見た目はこんな感じです。



考察としては、ぱっとみだけじゃなくやはり築年数に見合った

外見かなと感じますね。

車が必要なエリアで敷地内に駐車場がとれてないところが最大の

マイナスポイントです。

それにより、出口も不利にはたらきます。

ここら辺りが私の選定基準からズレています。

しかし、こちらの物件の回転率と積算には目を見張ります。

なんとこの利回り、近隣の駐車場を部屋数に必要な分を借り上げ

てこの利回りです。

通常言われる利回りでいうと、驚異の26％超え。

指値がいけそうだという情報もあるため、30％を超えてしまう

かもしれませんね。

積算も出ているため融資を引きやすいこともプラスです。

築古のため、借入年数は気にする必要がありますね。

私的にはこんな感じの考察となりました。

こんな物件いかがでしょうか？

本日は、『既存投資家の物件考察』という内容でお伝えさせていただきました。

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そこまででもない

本日も物色しています。


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検索しているといくつか業者様からの物件紹介のメールが

届いていました。

結論からいうと検討するに至る物件ではなかったのですが（笑）

どうやったの？っていう物件がありました。

白黒で見にくいですが、外見はこんな感じです。



写真ではよく分かりませんが、私が疑問に感じたのがこちら。

・平成１０年以降新築

・第一種低層住居専用地域（50/150）

・建蔽率オーバーの既存不適格建物

。。。

割と世の中には既存不適格という、今の基準には適合していない

建築物が数多く存在しますが、それは割と、今の基準に変わる前

の基準で当時新築されたり、建てた後に増築や改築をして、基準

に合わなくなったりというものが多いのです。

こちらの物件、平成１０年以降に新築されておりまだ比較的新しい

建物なのですが、建物の本体の建蔽率がオーバーしています。

当時と言ってもまだ１０年ちょっと前の基準なので、こちらの

物件の地域性が把握はしていないのですが、そんなに変わった

のでしょうか。

建築確認番号という当時の許可番号も出ていますので、調べよう

と思えば調べられるのですが、検討に至るまでの物件ではありま

せんでしたのでスルーとなりました。（笑）

気になったことはとことこん調べるタチなのですが、そうでも

ないことは、時間がもったいないというかそこまで意識が働かない

ので、さらっと流れてしまいます。

限られた時間の中で効率よく物色していきましょう！

本日は、『既存不適格』という内容でお伝えさせていただきました。

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3. Re:Re:無題

先日、割と良さそうな物件を発見しました。


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どんな物件かというと、

・築古１棟シングル

・価格は2000万円以下

・利回り１５％程度

・主要駅徒歩３分

こんな感じで見た目はというと



規模も適度で初めての方も、追加の方にも買いやすい物件です。

買いやすいということは、競争が激化する反面、出口からしても

売り抜けやすいことに直結します。

こういった物件を数こなすと、リスクも大きくなく、タイミング

を見計らい資産整理もしやすいのではないでしょうか。

ちなみにこちらの物件、当日の朝にネットから物件確認をし、

そのまま資料請求をさせていただきましたが、その日の午前～

午後にかけて３件の方から買い付けが入ったということで、

検討する余地もなくなりました。

��若干、私の方向性からはズレていたのですがそのズレを

考えても案外よかったのでじっくり検討したかったです）笑

ここ最近なかなか物件が充実していないのか、割とおっと

思ったのはサクっと決まってしまいます。

もしかすると、不動産投資を志す人が増えて、物件を探して

いる人が増えているのかもしれませんね。

競争が激化すると物件が買えなくなったり、安く買えなく

なってしまうので困りますね。

不動産投資を志す方がどんどん増えるのは、喜ばしいこと

ですが、買いにくくなったり高く買いやすくなるのは、投資家

にとってはマイナスですので、できる限り失敗しにくいような

購入ができればいいですね。

本日は、『空き時間を有効に』という内容でお伝えさせていただきました。

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夜の

先日、記事にさせていただいた物件を物件を探している知人と

見学にいってきました。


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なかなか合う時間がなかったので夜な夜なまではいきま

せんが夜の見学となりました。

3DKの部屋だったのですが廊下やトイレなどは付いている

ものの、居室に照明がないので暗かったです。(笑)

大体把握できたのと、一緒に見学した知人の方も、

物件を見るのが初めてだったので多少勉強に

なったようでよかったです。

ある程度絞って物件を見るのがいいと思います。

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買いやすそう

最近はちょこちょこ物件見学に足を運んでいます。


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本日の物件は、

築15年軽量鉄骨シングル・ファミリー混合1棟

価格？積算

郊外駅遠（車必要）駐車場保有率133％

利回り13％程度

現況稼働率60％

という感じでした。



こんな感じです。

なかなかな感じです。（笑）大雑把な表現ですみません。

幅広い規模・価格帯での検索をしているのですが、比較的

購入しやすい物件だと感じます。

周りの知人が何人か物件を探しているので、いいのが見つかる

といいのですが。

次々行きたいと思います。

本日は、『粘るより次へ』という内容でお伝えさせていただきました。

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粘らず

物件を仲介業者の方と見てきました。


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築19年重量鉄骨ファミリー1棟

価格>積算

郊外駅1分

利回り13％(指値後)

現況稼働率80％

という感じでした。

写真は、中を見ることができた部屋がなぜかよくわからない

のですが、異常に汚かったので撮る気になりませんでした。(笑)

資料上では、割と面白いかもと思いながら案内をしていただく

運びとなったのですが、結論からいうと売り主の意向の価格を

大きく下回る価格提示になりそうな判断となってしまいました。

売り主の借入残債の把握もしていたので今の段階での大幅な

指値での決着は時間がかかりそうとの判断で様子を見ること

になりました。

端的な条件はある程度、許容範囲だったのですが、

若干土地が弱いので、出口が見えずらかったという

のが今回の判断となった一番の要因です。

売主は昨年相続が完了した素人さんのようですので

販売に出してからの問い合わせや買付の程度にうとい

ようでまだまだ気にしてないレベルのようです。

不動産投資はスピードが大切ですが、こういったことも

よくあります。

粘りも非常に大切です。

実際は、粘るよりはどんどん次の物件を探し、検討する

というのが常となります。(笑)

本日は、『粘るより次へ』という内容でお伝えさせていただきました。

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