セミナー

明日はセミナーに参加します。


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最近（？）話題の新築の内容になります。

おそらく最近ではないですね。（笑

少し前からよく聞くようになったように感じますが、

ここ最近、私だけ（？）なのか、なかなか私の基準ですが

いい物件に巡り合っていません。（笑

新しい発見があるといいと思います。

ちなみにこのような感じです。



仕事の方でも関係があるので、何か掴んで帰ることに注力します。

本日は、『自己啓発』という内容でお伝えさせていただきました。

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に、失敗のリスクをできるだけ減らしていただくためには知識の

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不動産投資大百科

トラップ

最近、管理会社からの連絡がちょくちょくきます。


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今日の連絡は、繁忙期に入れ替わりがあった部屋の入居者

からのクレーム（？）の話でした。（笑

話を聞くとキッチンから異臭がするとのことです。

ソッコーで業者さんに走っていただき、原因はこれでした。



これは排水トラップというものですが、この写真は私の物件

の写真ではなく、こういうものが必要な部分についていなか

ったという。。。

いい絵があったのでお借りして貼らせていただきます。



排水トラップがないので、汚水管から臭いが上がってきます。

こちらの部屋は業者さんにつけていただいて、事なきをえた

のですが、営繕費が発生します。

おそらく他の部屋にもついていない気がするのですが、他の

部屋からはクレーム（？）がきていません。

なぜか不明ですが、こないことを祈ることとします。（笑

購入前に、キッチリしている方はこういった部分まで確認を

忘れないのでしょう。

築古中古物件は細かいところまで追求するとキリがないので

個人的には、グロスで考えるようにしています。

人の価値観は異なりますが、自身の判断基準をしっかり

もって物件選定していかないといけません。

本日は、『グロスで考える』という内容でお伝えさせていただきました。

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空家×100万円

管理会社よりメールがきました。


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こちらの管理会社には、まだ残りの空室の1室を埋めて

いただかなくてはいけません。（笑

送られてきたメールは、「申し込みです！」の報告では

なく、H25年度のセーフティネットのお知らせメールでした。

こんなやつです。



ものすごく簡単に言うと、空室になっている物件に指定要件

満たす改修工事を施すと、100万円を上限に改修費用の1/3

の金額の助成を国から受けることができるという内容です。

詳しくはこちら↓

http://www.mlit.go.jp/common/000994576.pdf

どうせしないといけない内容であれば、できるだけ費用が

押さえられるように、攻めの運営を行いましょう！

本日は、『攻めの運営』という内容でお伝えさせていただきました。

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物色

春になり活動的な季節になりました。


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毎年、この季節になると活動的になり積極的に物件を

物色し始めます。

確か昨年も、昨年の今頃に物色していた物件を購入した

ような気がします。

本日は、ここ最近物色した物件からのご紹介です。

スペックはこんな感じの物件です。

・築40年超戸建

・狭いファミリーが対象

・価格＜積算（価格＜土地値）

・利回り11％（希望指値で14％程度）

・賃貸中でオーナーチェンジ希望

・リーズナブルな価格（規模的に）

こんな感じです。



はい、築古の戸建です。

土地の広さも近隣の住宅用の売り土地として勝負できそう

な感覚ですので、なかなか面白いと感じます。

個人的には面白い物件だと思うのですが、キャッシュを

吐出してまではという感じですかね。

借入で購入できればついでに買っておこうかというような

規模なので、タイミングが合えば。ですね。

リスクでいうと個人的には極めて小さいので、初めて購入

されるかたにはいいかもしれませんね。

本日は、『活動的な季節』という内容でお伝えさせていただきました。

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1. 無題

遅らせながらうちのところにもやって参りました。


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先日の記事でまた明日と書いたのですが、若干余裕がなく、

忙しさにかまけてしまい、更新が遅れまして申し訳ありません。

繁忙期を終えるとやってくる季節となりました。

いくつか読ませていただいているブログや、facebookでの投稿

をみさせていただいたのですが固定資産税の納税通知書が届き

ました。

こんな感じ。



何か、今年から法務局の管轄になったとかで、昨年までと書類

の様式が変わっていました。

が、税金を払わないといけないのは変わりません。笑

サクっと納めてガンガンいきたいと思います。

話は変わりますが、明日は会社の花見があるのですが、週末の

暴風雨で花はあまりないそうです。笑

年度も変わり新たにというところですが、昨年の物件から少し

物件探索から離れてしまっているので、ここからもうひと伸び

を目指し、気合いを入れなおしたいと思います。

本日は、『繁忙期の爪痕は遅れてやってくる』という内容でお伝えさせていただきました。

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2. Re:無題

まだまだ続いています。


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私の運営している学生がメインターゲットの物件ですが、

一応、繁忙期は終わったのでしょうか。

まだ終わってほしくないですね。

というのも、私の物件は新年度に入ってしまいましたが、

まだ１戸空いてしまっているのです。。。

まだ終わらないでほしい。と思っている方は幾人か、はたまた

数多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな中、こんなメールが。



。。。

一応、この部屋は次で埋まっているので良しとしよう。。。

というように、出入りがあったあとにダメージは、じわじわ

と遅れてやってきます。

さらに。。。

続きはまた明日。

本日は、『繁忙期の爪痕は遅れてやってくる』という内容でお伝えさせていただきました。

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1. 無題

新年度に入りました。


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新年度に入り、市場が活性化したのか？仲介業者の方から、

いくつか物件紹介で連絡ありました。

売出し中ですので、問題のない範囲でご紹介させていただきます。笑

スペック

・築20年弱の中古物件

・テナントとシングル併用

・価格は非常にリーズナブル（規模が小さいという意味で）

・価格＞積算（価格＞＞＞土地積算）

・表面利回り17％をもうちょっと超えている

・現況利回り8％弱（テナント空）



というような感じの物件です。

考察はというと。。。

私はテナントを含んでいる物件を所有していないので若干、

適当な感じになってしまいます。

個人的に、テナントを含む物件は敬遠している傾向にあります。

物件を探されている方はよく聞かれていると思いますが、

どうしても不動産投資の大きなメリットである、収益の安定性

という部分で住居用と比べると落ちてしまうという感覚です。

取り急ぎ魅力がある物件が検討されたとしても、臆病なので（笑）

テナントは埋まっているのが条件になるかもしれません（笑）

ただ、そういう一般の方が検討しない物件こそ、高利回りだったり

高い収益性がある価格で購入できるということです。

それがリスク軽減にもなりますね。

ものの見方、考え方は人の感性というか、センスと言っても

いいかもしれませんが、磨き続けたい部分です。

難しいですが、少し踏み入ってみたい領域ではあります。

本日は、『センス』という内容でお伝えさせていただきました。

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