恒例

毎月恒例。


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管理会社から毎月恒例の収支明細が届きました。

今月からようやく出入りが落ち着いてきています。

備考に書かれている内容も繁忙期の時と比べると大分

項目が減っています。

こんな感じに。



退去やら、修繕やら、広告費やらと、繁忙期には悲劇的な

内容が連なることとなります。笑

不動産投資は一度入居してしまえば、毎日、毎月というような

スパンでの収支の変動はありません。

この落ち着いて？できる不動産投資ですが、繁忙期には血管が

切れそうになることもあるのでご注意ください。（笑）

本日は、『落ち着いた投資』という内容でお伝えさせていただきました。

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に、失敗のリスクをできるだけ減らしていただくためには知識の

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プラグ

運営している区分物件から。


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私は、いくつか形態の違う不動産を運用させていただいて

おります。

新築１棟、区分、中古戸建等、他にも不動産投資には様々な

形態の物件が存在します。

本日は、区分所有からのお話です。

運営している区分物件の管理会社からの連絡が入りました。

内容は、こちら。

　

こちらは、ガスコンロです。（笑）

結構傷んでいる様子が感じ取れますが、管理会社からの連絡

の内容は、ガスコンロのメンテナンスの連絡です。

��またメンテナンス。。。最近多くて嫌になるな。）

と愚痴をこぼしながら、明日にでも返答をすることにします。

さて、今日はガスコンロについてですが、ガスコンロの

メンテナンスが必要になる物件の多くは区分物件だという

ことです。

区分マンションに後置き型のガスコンロが設置されている

印象が無いと思いますが、私も見たことありません。

こちらの物件もビルトインコンロで、オーナーが修繕して

くださいということで連絡が入った次第です。。。

修理でいけるか。。。

ガス会社に見てもらうと、電極（点火プラグ）・立消え安

全装置・バーナーボディ等が劣化しているので「もう交換

したら？」と言われたようですが割と高額なので困ります。

どこかにビルトインコンロが落ちていないか緊急に探して

みることにします。。。

本日は、『区分のあるある』という内容でお伝えさせていただきました。

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荘

本日も物件事例を。


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〇〇荘。

非常に香ばしい響きがします。

響きだけではなく外見も。。。こちら。



なんと、もうしばらくで半世紀が経とうとしているという。。。

ではスペックへ。

・築40年強の木造借家

・2Kの6戸（現況入居率不明）

・利回り20％をはるかに超える（周辺相場からの予測）

・積算＝価格（周辺相場からの予測）

・リーズナブル（物件規模的に）

先日、いったセミナーで話を聞いたのですが、セーフティネット

というものがあります。

簡単にいうと、借家のリフォーム工事の一部（最大100万円/戸）

を国が負担してくれ、高齢者世帯や障害者、子育て世帯等の住居

を優先的に確保して行こうといった施策です。

今回紹介させていただいたような、超が付く築古物件だとしても

一定条件を満たせば利用が可能です。

というか、超が付く築古の方がリフォーム費が大きくなるので

より利用価値があるのではないでしょうか。

リフォーム費を考慮した価格で購入し、このような施策を利用し、

リフォーム費用が浮けば、更なる利回り物件を産みだすことが

できるのでないでしょうか。

本日は、『セーフティネット』という内容でお伝えさせていただきました。

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2. 無題

非常におしい。


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久しぶりの投稿になってしまいました。

GWはいかがお過ごしでしたでしょうか？

私は本業の方で毎年かれこれ10年以上、GWは休みなく仕事に

励んでおりました。

とはいっても不動産には関連した日々ですので、境はないよ

うな感じですが。笑

常に次なる物件取得に向けて日々、物件検索をしている状態

なのですが、今日は久々に光る物件に出会いました。

こちら。



これは・・・

土地です。笑

ここを購入して新築して収益を出す！

と意気込んで、購入の意思をソッコーで出したのですが・・・

ほんのちょっとの差で先約が入っていました。。。

��こっちにきた時には決まってたんじゃねーのか！）

ソッコーで金額をのせて交渉しましたが、その他の絡みもあり

買えず。。。非常におしい！

私は不動産投資の一歩目、いわゆる最初の投資は、土地を購入

して新築をいう若干、特殊なスタートを切りました。

本日の物件は、そのときの土地を見つけた時の衝撃に近いもの

があったので、なんとかものにしたかったです。

たま～にですが、光る物件に出会うと意識が変わります。

そういった時に、一瞬で動ける（決断できる）ようにするには

準備が必要です。

資金計画的にも、気持ち的にも、感性を研ぎ澄ましておきましょう。

売れてしまいましたが。。。

まあ気に病んでも仕方ないので、また明日から物件探索に

励むこととします。

本日は、『感性を研ぎ澄ませる』という内容でお伝えさせていただきました。

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価格が違う

初級の物件事例をひとつ。


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厚意にしていただいている仲介業者のかたからメールが

飛んできました。

満室の小規模な（価格的にも）1棟物件でした。

外観はこんな感じです。



スペックはというと。

・築20年超の鉄骨ファミリー物件

・利回り13％（現況満室）

・郊外の立地

・価格＜積算

価格も2000万円を大きく下回っているのですが、実は同じ

物件を別のルートから先に知っていましたが、なぜか価格

が違うのです。

先に知ったルートの方が安いという。。。

なぜかは分かりませんが、もし購入へと動き出す場合は、

そっと安い方のルートへと問い合わせしましょう。（笑

初めて不動産投資をとお考えの方には、一歩踏み出しやすい

規模かもしれませんね。

しかし、ただ規模が小さい（価格が安い）というのがリスク

が小さいということで一歩踏み出しやすいということでは

ありません。

規模が小さい（価格が安い）方が、融資が付きやすいことは

間違いないので、そのため購入できるハードルが低いという

意味以外のなにものでもありません。

規模（価格）が小さいということがリスクが小さいという

こととは必ずしもイコールではないと私は思います。

ずらずら文章ばかりになってしまいましたので、本日はここ

までとさせていただきます。

不動産投資のリスクを十二分に理解したうえで、物件選定に

入っていただきたいと思います。

本日は、『ハードルとリスク』という内容でお伝えさせていただきました。

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2. Re:無題

先日の記事にさせていただいたものが届きました。


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管理会社の方から改修工事の見積書が届きました。

んー。

この部屋まだ次の方が決まっていないので、なかなか

気合いが入りませんね。（笑

すぐ決まるように早く改修して内見できるようにしろって

ことです。

時は金なり

は間違いないので、早急に手を入れていきます。

和室のある中古物件をご検討の方のご参考になればと思います。



ちなみにこの部屋は、学生向けのシングルタイプの物件です。

これに、フロア貼り替えの見積もりが入ってくる感じですが

大枠このような感じにまとまってくるでしょう。

今月は、固定資産税の支払いもあり、大口の出金となります

ので、特に1棟目をご検討の方は、余力のある運営計画が

組めるように、資金計画を立てて頂けると安心だと思います。

不動産投資は計画的に！

本日は、『時は金なり』という内容でお伝えさせていただきました。

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4月分

今月分です。


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毎月恒例のものが届きました。

これです。



3月の出入りを集計した入金明細表です。

繁忙期の爪痕が・・・（笑

これから物件取得するぞという方は、毎月のキャッシュフロー

の参考にしていただければと思います。

来月からは、この出入りも少しは落ち着くことでしょう。

と、思ったのですが、この物件の1室の空き部屋のリフォーム

を管理会社の方から言われているのを忘れていました。。。

来月もまだ落ち着いていない明細票が届きそうです。

これから、一時的に落ち着く時期に入ってきますので、次に

いきたいと思います！

ゆっくりしている時間がもったいないです。

時は金なり！

本日は、『時は金なり』という内容でお伝えさせていただきました。

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