物件を仲介業者の方と見てきました。
⇒応援宜しくお願い致します。
本日の物件は、
築19年重量鉄骨ファミリー1棟
価格>積算
郊外駅1分
利回り13%(指値後)
現況稼働率80%
という感じでした。
写真は、中を見ることができた部屋がなぜかよくわからない
のですが、異常に汚かったので撮る気になりませんでした。(笑)
資料上では、割と面白いかもと思いながら案内をしていただく
運びとなったのですが、結論からいうと売り主の意向の価格を
大きく下回る価格提示になりそうな判断となってしまいました。
売り主の借入残債の把握もしていたので今の段階での大幅な
指値での決着は時間がかかりそうとの判断で様子を見ること
になりました。
端的な条件はある程度、許容範囲だったのですが、
若干土地が弱いので、出口が見えずらかったという
のが今回の判断となった一番の要因です。
売主は昨年相続が完了した素人さんのようですので
販売に出してからの問い合わせや買付の程度にうとい
ようでまだまだ気にしてないレベルのようです。
不動産投資はスピードが大切ですが、こういったことも
よくあります。
粘りも非常に大切です。
実際は、粘るよりはどんどん次の物件を探し、検討する
というのが常となります。(笑)
本日は、『粘るより次へ』という内容でお伝えさせていただきました。
是非、読者登録お願い致します。
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PS.
私は、Facebookも登録させていただいております。
まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を
秘めていると感じています。
登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有
できればと思い、ご紹介させていただきます。
Facebook動画マニュアル入門編
ちなみに私のIDはこちら
是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。
PPS.
不動産投資が初めての方や、物件購入に向けて取り組み始めた方
に、失敗のリスクをできるだけ減らしていただくためには知識の
向上が必須となりますので、こちらをご紹介致します。
不動産投資大百科
Android携帯からの投稿
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会社員であることで、犠牲にしてしまっている部分を補うために独学で学び、 経験したことをお伝えしていますので、参考にしていただければと思います。筆者は不動産投資をメインに活動中。
2012年9月27日木曜日
2012年9月26日水曜日
仲介業者からの助言
仲介業者からの助言をいただきました。
⇒応援宜しくお願い致します。
最近は物件の紹介依頼を少々いただきます。
そんな中、物件検索をして資料を集めていると、
割と目に付く物件があったので見に行くことに
なりました。
価格がネックですね。
話は変わりますが、物件を紹介していただいた
物件を紹介していただいた仲介業者から助言をいただきした。
内容はここ最近、ス●ガ銀行の融資スキームを利用して
利益を大幅に抜いている悪徳(?)業者が少々いるようです。
ス●ガ銀行を対象金融機関で検討中の方は、今一度
ご確認いただきますよう、お願い致します。
本日は、『仲介業者からの助言』という内容でお伝えさせていただきました。
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割と目に付く物件があったので見に行くことに
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2012年9月20日木曜日
1. 無題
最近、目に留まったCMがあります。
⇒応援宜しくお願い致します。
リフォームのナ〇ヤマという会社のCMです。
賃貸不動産を運用していると、このリフォームというものからは
切っても切り離せない関係になります。
ここ何年かの私の運用からも様々なリフォームをこなしています。
賃貸不動産を運用し利益を残していくには、このリフォームで
必要になってくる経費のウエイトを出来る限り小さくしていかな
ければいけません。
要は出費を減らせってことです。
要は安く修繕をしろってことです。
不動産投資家の頭の中はそうなっています。
当然私の頭もそうなっていて、そのCMが目に留まりました。
どんなCMかというと鬼のように安いリフォームアイテムがいくつ
か紹介されています。
そしてそのお店に足を運んでみました。
安いです。
物が。
今後の、不動産賃貸業に使えそうなので要チェックしておきます。
しかし、本当に安かったです。
どの業界もそうですが、どんどん安く、競争が激化しています。
ただ、安いの前に「いいものを」というのが前提になりますので
見極めて使っていきたいです。
今は、『いいものを安く』がどの業界でも大前提になってきそう
ですね。
本日は、『いいものを安く』という内容でお伝えさせていただきました。
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必要になってくる経費のウエイトを出来る限り小さくしていかな
ければいけません。
要は出費を減らせってことです。
要は安く修繕をしろってことです。
不動産投資家の頭の中はそうなっています。
当然私の頭もそうなっていて、そのCMが目に留まりました。
どんなCMかというと鬼のように安いリフォームアイテムがいくつ
か紹介されています。
そしてそのお店に足を運んでみました。
安いです。
物が。
今後の、不動産賃貸業に使えそうなので要チェックしておきます。
しかし、本当に安かったです。
どの業界もそうですが、どんどん安く、競争が激化しています。
ただ、安いの前に「いいものを」というのが前提になりますので
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2012年9月14日金曜日
今月も
本日は毎月恒例のアレです。
⇒応援宜しくお願い致します。
以前に記事にさせていただきましたように、昨年購入した
築古中古1棟物件の稼働率が上がっています。
先月は特に、キャッシュフローが大きく動くこともなく、比較的
安定した月になりました。
要約するとあまり何もしておらず、活動していないという
ことです。(この物件に関しては、です。)笑
こちらの物件、学生がメインのターゲットとなっているため、
毎年毎年、繁忙期には必ずと言っていい程出入りがあることが
想定されるため、それに向けて力を蓄えておきたいです。
繁忙期を経験しての私個人の考えですが、1Rや1K等のシングル
物件は当然、戸数も取れ利回りもファミリー物件よりも大体は
良くなります。
そこで、利回りやキャッシュフローを考えるとそういった物件
が希望に近くなってきます。
しかし、利回りやキャッシュフローは、稼働してこそ、修繕・
美装等の支出がなければこその数字です。
私が選定した物件のような学生が多い物件などは、何年かに
一度、必ずと言っても過言ではないくらい退去となります。
そういった物件は、どうしても稼働率が落ちたり、修繕・美装
等の支出が非常に高い確率で発生しますので、当初から、
そういったものを収支計画に盛り込む必要があるのです。
そんなこんなしていると、、、あれ、意外に回らない物件に
なってしまったり、キャッシュアウトする物件なんかも
ポロポロ見かけるのではないでしょうか。
不動産投資のご利用は計画的に!!
本日は、『稼働してこそ・支出がなければこそ』という内容でお伝えさせていただきました。
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築古中古1棟物件の稼働率が上がっています。
先月は特に、キャッシュフローが大きく動くこともなく、比較的
安定した月になりました。
要約するとあまり何もしておらず、活動していないという
ことです。(この物件に関しては、です。)笑
こちらの物件、学生がメインのターゲットとなっているため、
毎年毎年、繁忙期には必ずと言っていい程出入りがあることが
想定されるため、それに向けて力を蓄えておきたいです。
繁忙期を経験しての私個人の考えですが、1Rや1K等のシングル
物件は当然、戸数も取れ利回りもファミリー物件よりも大体は
良くなります。
そこで、利回りやキャッシュフローを考えるとそういった物件
が希望に近くなってきます。
しかし、利回りやキャッシュフローは、稼働してこそ、修繕・
美装等の支出がなければこその数字です。
私が選定した物件のような学生が多い物件などは、何年かに
一度、必ずと言っても過言ではないくらい退去となります。
そういった物件は、どうしても稼働率が落ちたり、修繕・美装
等の支出が非常に高い確率で発生しますので、当初から、
そういったものを収支計画に盛り込む必要があるのです。
そんなこんなしていると、、、あれ、意外に回らない物件に
なってしまったり、キャッシュアウトする物件なんかも
ポロポロ見かけるのではないでしょうか。
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2012年9月12日水曜日
進捗
本日、先日相談を入れた金融機関に電話を入れました。
⇒応援宜しくお願い致します。
電話をすると留守だったようなので、またこちらから連絡
させていただきますということで、電話を切りました。
そうすると金融機関の方から連絡が入り、連絡を入れようと
思っていたとのことです。(本当かいな笑)
内容は先日相談した物件についての方向性の連絡でした。
物件自体が相談している金融機関の融資対象から、若干ずれて
いるので、難しいようなら他の金融機関でもとは考えていた
ので、前向きな方向性の返事がいただけたので良かったです。
近日中にもう一度打ち合わせをすることになっていますので、
融資の参考になればと思いますので、また記事にさせていただ
きたいと思います。
本日は、『既投資家の融資相談』という内容でお伝えさせていただきました。
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物件自体が相談している金融機関の融資対象から、若干ずれて
いるので、難しいようなら他の金融機関でもとは考えていた
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2012年9月11日火曜日
ちょっと大きい
本日も日課のように物件検索をカチカチと。
⇒応援宜しくお願い致します。
私はここ最近特に注力して物件んを検索しています。
といっても、今までもずっと同じように日課のように検索
してきています。(笑)
今日も、目に留まる物件があったので早速資料請求をして
資料が続々とメールで送られて来ています。
本日目に留まった物件は、私の普段の生活エリアに所在して
いて、これみたことある!という反応からでした。
私のメインの投資エリアの物件だったので、環境等は、ほぼ
イメージでき、良好な物件でした。
こんな感じです。
割と大きいです。
スペックをザックリご紹介します。
-------------------------
・築浅RC1棟ファミリータイプ
・1億超で価格>積算
・現況満室で利回10%程度
-------------------------
本当にザックリです。(笑)
投資対象としては、正直きついです。
恐らくどんどん加速していく方々は、このような物件を長期の
フルローンでガンガン追加してキャッシュフローを最大化して
いくのでしょう。
物件考察としては、正直、もうちょっと回ってほしいですね。
積算が割と下回っているのでそこも気になるのと、先日記事に
させていただいた築古戸建と共に購入できれば税まで考えての
キャッシュフローが狙えるのではないでしょうか。
物件はすごく素敵なので、過去の指値を問い合わせてみることに
します。
本日は、『既投資家の物件考察』という内容でお伝えさせていただきました。
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-------------------------
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-------------------------
本当にザックリです。(笑)
投資対象としては、正直きついです。
恐らくどんどん加速していく方々は、このような物件を長期の
フルローンでガンガン追加してキャッシュフローを最大化して
いくのでしょう。
物件考察としては、正直、もうちょっと回ってほしいですね。
積算が割と下回っているのでそこも気になるのと、先日記事に
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に、失敗のリスクをできるだけ減らしていただくためには知識の
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不動産投資大百科
2012年9月9日日曜日
もう一人の
明日、実行します。
⇒応援宜しくお願い致します。
以前の記事で、後輩が物件購入に至った書かせていただき
ましたが、もう一人の別の後輩も物件購入する流れになり
そうです。
その話をするのに明日同行することとなりました。
成果につながる動きになればいいですね。
購入予定の物件は、任意売却の処理がある程度すんでいる
区分所有の物件です。
大体の話の流れはわかるのですが、実際に私自身が任意売却
物件を取引したことがないので、自身の勉強にもなればと
思っています。
常に向上心を持って毎日を過ごしていきたいです。
本日は、『向上心を常に持って』という内容でお伝えさせていただきました。
是非、読者登録お願い致します。
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区分所有の物件です。
大体の話の流れはわかるのですが、実際に私自身が任意売却
物件を取引したことがないので、自身の勉強にもなればと
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に、失敗のリスクをできるだけ減らしていただくためには知識の
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不動産投資大百科
2012年9月5日水曜日
次なる
先日記事にさせていただいた物件の調査(?)をしました。
⇒応援宜しくお願い致します。
物件事例のテーマなので、少し内容を書かせていただきます。
種別:築古木造戸建て住宅2戸(概ね償却期間を超えています)
価格:土地路線価程度(現在売主と業者が折衝中)
規模:建物が見られていないので詳細は不明ですが、謄本上の
面積から、3LDK程度1戸・1L~2DK程度1戸
土地は2筆で40坪強
収益:こちらも規模の理由で詳細不明ですが、2戸で12%程度
蘇れば14~15%程度
こんな感じの物件です。
個人的な考察ですが、調査(?)しているくらいなので案外気に
いっています。(笑)
短期キャピタルゲインな感じです。
今年購入した物件に非情に酷似しています。
違うところといえば、現在賃貸中ではないということです。
既存の賃貸人がいないということは、ほおっておいてもお金は
入ってきませんので、入居付けをして建付売り地から収益物件
にする必要があります。
近隣を見て回ってこれを探していました。
敷地内に1台はそれぞれ駐車できるのですが、いかんせん田舎な
ものですから2台分は確保したいですね。
地図では確認していましたが、極近隣にいくつか空きがありました
ので十分そうです。
明日は金融機関に相談する運びとなっています。
まだまだこれからの物件ですが、進捗はまた記事にさせていただき
たいと思います。
本日は、『既投資家の検討事例』という内容でお伝えさせていただきました。
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価格:土地路線価程度(現在売主と業者が折衝中)
規模:建物が見られていないので詳細は不明ですが、謄本上の
面積から、3LDK程度1戸・1L~2DK程度1戸
土地は2筆で40坪強
収益:こちらも規模の理由で詳細不明ですが、2戸で12%程度
蘇れば14~15%程度
こんな感じの物件です。
個人的な考察ですが、調査(?)しているくらいなので案外気に
いっています。(笑)
短期キャピタルゲインな感じです。
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違うところといえば、現在賃貸中ではないということです。
既存の賃貸人がいないということは、ほおっておいてもお金は
入ってきませんので、入居付けをして建付売り地から収益物件
にする必要があります。
近隣を見て回ってこれを探していました。
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