非常に重要なこと

明日は繁忙期のピークを過ぎた状態ですが、管理会社の方と

繁忙期についての反省と、これからの戦略等を打ち合わせ

する予定となっています。


⇒応援宜しくお願い致します。

話は変わりますが、昨日記事にさせていただきました内容

について書かせていただきます。

競売を知ることで、不動産投資を行うについてのの非常な

重要な考え方が学べるということです。

「なんだよ。そんなことわかってる」と思われる方が大半

であるとは思いますが、この考え方で行動を起こし、繰り

返すことで不動産投資の大きなリスクを回避できることと

なします。

結論から言いますと、ここでいう非常に重要な考え方は、

『まわる金額で買う』

『まわる物件のみ買う』

です。

この考え方が競売で学べるというのは、競売の制度が入札

となっているからです。

競売とは、公開されてから入札するまでにある程度の期間

が設けられており、その期間が過ぎて決まった期日・期間

に皆が同じ条件で入札ができます。

情報を早く知ったからといって早く金額を提示して優先的

に交渉することも購入することもできません。

��情報が出る時期も決まっていて、公開されているので

早い遅い自体が実際には存在しないのかもしれません。）

私を含め玄人以外の方にはある意味、情報の速度で優劣

ないのでありがたいです。

話がずれましたがここからです。

競売は、その入札までの期間にしっかりと収支計画を立て

利益が出せる購入金額を逆算して、『まわる金額で買う』

のです。（入札する）

また、収支計画を立てても、まわらない物件は入札する

必要がないのです。

要は、

『まわる金額で買う』

『まわる物件のみ買う』

です。

不動産投資を実行に移せるまでに多くの方が通る道だと

思いますが、私もその道を通りましたが、物件を購入する

ということを意識しすぎる方が多いと感じます。

「優良物件だからもうちょっと高くでも買いたい」等で、

想定以上に高い金額になってしまったり、売り主の要望で

不利な条件や内容を盛り込まれてしまっても飲んでしまっ

たりするのです。

ただ、まわる金額まではお金を突っ込んでもいいと思い

ますが、それは、まわるところでしっかりと止めてくだ

さいということです。

優良物件は、まわるからこそ優良なのです。

昨日の記事にも書かせていただきましたが、競売で入札

をするのには、若干の資金が必要ですが、もしお金が

あるのであれば、私なら入札しまくります。（笑）

いつかまわる金額で、まわる物件を想定内の条件だった

り、想定以上の条件で購入できる機会に巡り合えるはず

です。

一般的にですが、こういうのが行動に移すというような

イメージでしょうか。

��今日の話はお金が必要になりますので、参考のひとつ

としてお読み頂ければと思います。）

本日は、『不動産投資の非常に重要な考え方』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。





⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






PPS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPPS.

不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。

入札へ

カタカタと。

本日も物件を検索しています。


⇒応援宜しくお願い致します。

個人的にできれば一般物件をとは思っているのですが、

コツコツと資産形成をしていくには、幅を物件選定の

幅を広げて、色々な種類の物件を模索しています。

今日は、気分を変えて競売物件をチェックしていました。

お！

競売物件で、近いうちに入札期間となる物件で2，3物件

自身の中で合格点が出せる物件を発見しました。



こんな感じで、ネットで物件資料をＰＤＦで確認すること

ができます。

2，3物件同じ時期に入札するのは少し「よいしょ」が

いりますね。

どういうことかと言いますと、この資料の右上の方に

あります、『買受申出保証額』というものがあります。

ご存知の方がほとんどかもしれませんが一応説明しますと

入札申出をするための保証金で、原則、売却基準価格の

20％となっています。

金額の吊り上げや、いい加減な入札を防ぐためのものです。

売却許可決定後はキャンセルはできず、保証金は没収される

ということです。

このようなものがあるので、例えば、1000万円の物件を

入札するのに、一時的ではありますが20％の200万円を

預け入れる必要があります。

それが3件あると・・・600万円必要になります。。。

やはり、自己資金は非常に重要ですね。

ローンが引けても、自己資金がないとこのように競売で

優良物件が出ていても入札する権利すら与えられないの

です。

私も基本的には、銀行から借入をし、レバレッジを利か

せて物件購入をしているのでフルローンも賛成派なので

すが、競売であったり、契約金の額を重要視する所有者

もいますので、キャッシュの重要性は重々認識しています。

銀行から借入をし、フルローン＋αで自己資金無で不動産投資

を行うことも可能ですが、キャッシュがある場合の方が

購入できる物件の幅が広がったり、銀行からの融資条件

が有利だったり、プラス・有利に働くことが非常に多い

です。

フルローンで！と気張るのは別に悪いことではないと

思いますが、少しずつでも今から、キャッシュを蓄え、

有利な条件で不動産投資をしていきましょう。

あと、本日、記事に書かせていただきました競売について

ですが、不動産投資を行うについて、非常に重要な考え方

を学べるものとなっています。

少し長くなりましたので、この内容については、書ければ

明日にでも記事にさせていただきたいと思います。

本日は、『物件選定の幅を広げる』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。





⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






PPS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPPS.

不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。

地方が有利なところも。。。

ここ近年特に、大家さんと入居者のパワーバランスが

逆転の方向にあります。


⇒応援宜しくお願い致します。

本日、賃貸契約の契約書と重要事項説明書を見る機会が

ありました。



あれ？

見間違えかと思い何度も何度も見直し、読み直しました。

この物件の契約書と重要事項説明書は大家さんが有利な

条件になっています。。。

最近、大家さんが不利になってきているんじゃないので

しょうか？

私は今現在、地方をメインで不動産投資をしていますが、

地価の下落であったり、世帯数の減少であったり、地方の

不動産投資は不利であると言われています。

逆に、購入費だったり利回りという点では、地方の不動産

投資では地方に軍配が上がるということ以外にも、この

記事に書きましたような部分も地方ならではというところ

ではないかなと感じました。

この状態がいつまで続くかわかりませんが。笑

この記事を読んでいただいている方は既に十分ご理解かと

思いますが、やはり年々、大家さん側には不利な条件で

ガイドラインの定めがなされています。

不利になりつつある中でも、競合しても勝てる物件を選定

し、大家さん側に有利になる背景を最大限利用して、

資産形成をしていきましょう。

本日は、『大家さん側に有利な背景を利用する』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。





⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






PPS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPPS.

不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。

値上がった？

本日も、日課のネットで不動産情報を検索していました。


⇒応援宜しくお願い致します。

ん？

みたことのあるような、最近検索していて見慣れない物件を

発見しました。



やっぱり見た記憶があるな～と詳細を確認し、過去に業者の

方から紹介を受けた物件資料を見直していると。



。。。

私の記憶は正しかったようです。

約半年前に紹介を受けていた物件で、割といいな～と思い

価格が合えばと業者に相談をしていました。

その時には金額で弾かれ、無理してまではと諦めた物件です。

その後だれかが購入したわけでもなく、売り主もそのままで

なぜか不明ですが、金額だけがＵＰしていました。。。

ふっかけているのか・・・？

ちなみに、依然紹介を受けた業者とは違う業者です。

以前の価格でも納得いくラインではなかったので購入する気

でというわけではないのですが、再度、価格について、今回

資料を掲載している業者に問い合わせをしてみたところ、

「埋まっているし売り急いでもないので、これで買ってもら

えるなら売るかな～」とのことでした。

売れない気がしますね。。。

以前は６００万円も低い金額で売りに出されていた状態で

売れずに半年経っているんではないでしょうか。

謎は深まるばかりなので、この物件については脳から削除

することとしました。

若干、書きたいことから脱線しましたが、今回のように、

謎な部分はありますが、ネットで新しく掲載されるような

物件を半年前に検討できていたということは、情報を良い

タイミングで掴むことができる環境が構築できていると

いうことです。

これは、不動産投資に於いては非常に重要です。

物件は、一般に公開された時点で多数のライバル達との

競争が始まり、優先的に交渉するよりもいい条件で買える

可能性も低くなってきます。

私は、いくつか物件を購入しているので、成約に至った

業者はもちろんですが、その他にもいくつかの業者から

優先的がどうかはわかりませんが、割とネットに掲載される

前に知ることが出来ていることがあります。

不動産投資だけにはあてはまりませんが、不動産投資でも

非常に重要な、情報の速度・量を充実させることで、有利に

確実に、不動産投資をすることができます。

このような状態にすぐにもっていくことは中々難しいかも

しれませんが、割とはやく、その状態にもっていくことも

方法としてはありますので、また後日、記事にさせていた

だきます。

本日は、『情報の速度・量』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。





⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






PPS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPPS.

不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。

はやい処理を

久しぶりに、昨年で今の私の仕事をリタイアした方と

会う機会がありました。


⇒応援宜しくお願い致します。

この方は長年、今の私がしている本業されて昨年末で

一般の方よりも早期にリタイアをされました。

��定年まであと何年か残している状態です。）

この方とは、私が今の会社に入社してからの付き合いで

かれこれもう丸7年になります。

私は、今の会社に入社したときには、既に不動産投資を

始めていて、入社してしばらくしてから、この方にも

色々と話をしていました。

そして、約3年ほど前からになりますが、この方も私の

影響を色濃く受けて（笑）不動産投資を始めることになり、

運営を初めて3年が経過しようとしています。

私は、いいことはどんどん勧めるたちなのでこの方以外

にも沢山の人に勧めています。

話が脱線しましたが、本日その方とお話しをした中で、

不動産投資の話ではよく聞く家賃滞納の話がでました。

近況の話を聞いたところ、その方の購入した物件でかなり

長期に渡って家賃を滞納しているとのことでした。

対策の進捗としては、かなり長期になっていることもあり、

先月に調停があり、来月か再来月には強制執行の手続きに

入れるそうで、一刻も早く退去していただくようにと

進めているそうです。

できるだけはやい処置が、健全な運営への近道です。

私の物件では、サブリース契約を巻いていることもあり、

過去に家賃滞納に悩まされたことはありませんが、身近で

こういう話があると、私も可能性がある物件がないわけ

ではないので、気を配る必要性を感じました。

その家賃滞納が出ている物件は、築古の2DKでファミリー向け

の物件ではあるのですが、入居されている方の大半は単身者

だそうです。

現在の入居者は、大半、購入時以前から長期に住まれている

方で、年齢層も高く、職業や家族構成も想像しにくいような

方が多いそうです。

全オーナーが空室を埋めるために、保証人無しや、敷金等を

無しにして若干無理して運営をしていたのが分かります。

よく言われていることではありますが、家賃滞納のリスク

は、入居者層が低ければ低い程、大きくなります。

物件価格、家賃、間取り、立地と様々な不動産投資ですが

自身の段階に応じて、リスクをできるだけ抑えられる形で

物件選定を繰り返し、資産形成をしていきたいと思います。

本日は、『入居者層が低いと家賃滞納のリスクは高くなる』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。





⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






PPS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPPS.

不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。

どっちがいいのか

迷っています。


⇒応援宜しくお願い致します。

昨年購入した物件の築古１棟アパートですが、初めての

繁忙期で、退去・入居で約1/3の入居者が入れ替わりする

こととなりました。

こちらの物件は、入居者のメインが大学生エリアということ

もあり、4年に1度はこのように入居者が退去する可能性が

高いことになります。

そこで、本日の記事。



記事の頭に迷っていると書かせていただきましたが、

入居者の入れ替わりの時にこのような原状回復が必要に

なるケースが割とありました。

この物件は、1K・1DK混合している間取りとなっていますが、

前オーナーが、もともと和室だった部屋をクッションフロア

の洋室にリフォームしています。

所有権が私に移った時点で、まだ和室の部屋が2室ありました

が、今回の入れ替わりに合わせて私の方で、フローリングの

洋室へリフォームしています。

管理会社からは、原状回復時にクッションフロアの貼り替え

の項目が上がりますが、フローリングであればあまり考え

なくてもいいようなイメージがあります。

��別にフローリングの物件を所有していて、リフォームを

したことがまだありません。）

割と定期的に入居者の入れ替わりがある場合、原状回復

をするのに思ってた以上に費用が掛かってきます。

今回のフローリングとクッションフロアの内容は、割と

皆様もお聞きになったことのあるような話かと思いますが

不動産投資には必ず物件が必要となり、それの劣化や維持

する費用が掛かります。

原状回復もこの中に含まれます。

当然、それがない物件は存在しないにしても、できるだけ

小さく抑えられる物件が不動産賃貸業を運営していく上

では、健全でありリスクも小さく、運営利回りも上がり

有利となります。

物件を選定していく段階で、今回の内容は若干細かくは

なりますが、建物の維持費・運営費という項目は必ず、

チェックが必要な大きなポイントになってきます。

本日は、『建物の維持費・運営費を考える』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。





⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






PPS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPPS.

不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。

いつもの

管理会社からこの時期に多い、いつものメールが届きました。


⇒応援宜しくお願い致します。

はい。



次の決まっている部屋の原状回復の現況と見積もりになります。

先日、記事にさせていただきました部屋と近い状態で割かし

きれいに使用いただいていたようです。

費用もあまりかからず美装＋αくらいですみました。

こちらの部屋も次の入居者が決まっていて近いうちに入居

になりますので、サクっと原状回復していきます。

さて、本日から4月に入りましたが、賃貸管理業を営まれて

いる皆様は、充実した繁忙期を送られましたでしょうか。

私は、これまでに記事にさせていただいたように、築古中古

物件を管理して1回目の入れ替わりを体験しましたが、よい

繁忙期を送れたと自身では感じています。

これは、ある程度期待していた以上の入居が決定したと

いう事実があるからです。

なんやかんや忙しかっただけでは、この業はやっていけません。

ミスっていたら（何がミスかよくわかりませんが）

悲惨な繁忙期を送っていたかもしれません。

昨年私が購入した物件のように、入れ替わり時期がある程度

明確に把握できる物件は特に、出来る限り充実した繁忙期

を送るためにも、しっかりと準備をしておくことをお勧め

致します。

本日は、『変動する時期は、よりしっかり準備』という内容でお伝えさせていただきました。

参考になったなと思われましたら、是非、読者登録お願い致します。





⇒応援宜しくお願い致します。



PS.

投資には必ずリスクが伴います。

私がご紹介しています不動産投資は、特に金額が大きくなる

ケースが常となります。

よく言われますが、リスクを限りなく小さくすることが、

非常に重要となる投資形態かもしれません。

まずは、知ることから始めて見てください。






PPS.

私は、Facebookも登録させていただいております。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

Facebook動画マニュアル入門編

ちなみに私のIDはこちら

是非、知識を共有できる仲間を作ることができればと思います。



PPPS.

不動産投資には、準備が必要になります。

その準備の中で、最も重要だと言われている物件選定の

力を付けるには、どうしでも物件を数見ることが必要と

なります。

目を養うことで失敗するリスクを極めて小さくすることが

可能となりますので、触れてみていただきたいと思います。

ご参考までに。