2011年9月2日金曜日

手詰まり

昨日に引き続き、私を含め、多くのサラリーマン大家さんが将来

目指している、賃貸事業を拡大して、賃貸収入だけで生計を立てたい

という夢への道を記事にさせていただきます。

昨日は、不動産賃貸業の拡大についてかかせていただきましたが、

不動産賃貸業の拡大をするために買い増しをしていくことになるのですが、

本日は、逆に、買い増しをするためにしてはいけないことを書かせて

いただきます。

内容的に、過去にご紹介させていただきました記事の内容とかぶっている

部分もありますので、絡めてお話させていただきます。

それでは、買い増しをするためにしてはいけないことですが

行き過ぎた税金対策のために赤字申告をする

積算評価のでない物件を購入する

キャッシュフローの出ない物件を購入する

上記のようなことをしてしまうとある程度のところで手詰まりになります。

それでは、1つずつ簡単にご説明させていただきます。

まずは①ですが、

税金対策のために赤字申告をすると、サラリーマンの収入の方で既に

支払っている税金の還付を受けることができます


その方々によりますが、5万円、10万円と一時的には、懐は潤います。

しかし、逆に不動産賃貸事業で赤字を出しているということですから、

次の物件を購入する際に金融機関から融資を受けようとすると、

不動産賃貸事業では、収入がでていない(儲かっていない)という

評価を受けることになります。

当然、儲からない事業に金融機関は、なかなか融資に積極的には

ならない
のが実情です。

行き過ぎた節税対策のために赤字申告をする場合は、注意が必要です。

次に②ですが、

積算評価のでない物件を購入することに関しては、過去に記事を書かせて

いただいておりますので、こちらこちらをご参考にしていただければと思います。

最後に③の、

キャッシュフローの出ない物件を購入するに関しては、特に当たり前の

内容になります。

キャッシュフローが出ていないということは、①同様、収入が出ていない

��儲かっていない)という評価になります。

また、①と大きく絡んできますが、①の状態になると、不動産賃貸事業では

儲かっていないという評価を受けても、融資が受けられる場合があります。

それは、本人の属性です。

簡単にいうと、不動産賃貸事業で儲かっていなくても、本人の収入が大きく

安定しているので、本人の信用で融資を受けられる場合があります。

しかし、①に更にこの③が絡んできますと、本人の収入を、悪化した

キャッシュフローにより圧迫していきます。

そうなると、さすがに本人の属性がよくとも、リスクが大きいと評価され

融資が受けられなくなる可能性が大きくなります。


このように、まとめますと、

賃貸事業を拡大したい場合には、次の融資が付くような購入方法が重要

だということに集約されるのではないでしょうか。

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