出口のために

今年、購入した物件について、不動産業者とお話する機会が

最近増えています。

私が、以前に新築、購入した物件は、不動産投資し始めということもあり

比較的入居重視で物件選定してきましたので、約7年程度になりますが、

気になる空きもなく家賃下落も今のところありません。

最近、不動産業者と話が増えているのは、今年購入した物件が満室になって

いないということで、簡単に言うと、空室対策の話がメインとなります。

空室、家賃下落共、インカムゲイン（家賃収入）によメリットを狙って

購入されている方が多い現在は問題視されますが、

私は、物件不動産投資の『出口』に関わるのは、特に家賃下落について

だと思っています。

『出口』として、不動産の売却を考えている場合に、当然より高い金額

で売却することを目指していますが、売却する際には必ず、利回りと

空室率を確認します。

今の不動産の評価は、【年間賃料　÷　目標利回り　＝　物件価格】

で計算する、収益還元法が主流です。

これがどういうことかというと、将来、その物件が生み出す賃料と、

将来、それを購入する人が、その物件に目標とする利回りを予想できれば、

将来の売却できる物件の予想価格を出すことができることになります。

ここまで読んでいただければ、分かるかと思います。

『出口』に家賃下落というものが、大きく関わるのは、上の計算の

通り、年間賃料が下がると分子が下がり、売却価格が下がるのです。

『出口』を意識した物件選定と、インカムゲインを意識した物件選定は

近いようで、異なるものになることを認識していただければ、より、

間違いない不動産投資が可能になるのではないでしょうか。


PS. 私は、最近Facebookに登録致しました。

まだあまり、うまく使えていませんが、今後、様々な可能性を

秘めていると感じています。

登録されている方、まだ登録されていない方は登録して、共有

できればと思い、ご紹介させていただきます。

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