競合を避けるには（不動産投資）

⇒応援宜しくお願い致します。

私は、建設メーカで仕事をしています。

その仕事の内容を踏まえ、不動産投資にも所有者により、様々な目的・

形態がありそれによって、思いもよらない競合激化になることがある

ということをお伝え致します。

不動産投資で競合激化になるとどういったデメリットがあるかというと、

・入居者争奪による空室率の悪化

・同上　　　による家賃下落

・同上　　　によるメンテナンスコストの増加

など、

これを読んだからそうならないというわけではございませんが、

そのデメリットを一つのケースで、回避できる参考になればと思います。


物件購入のエリアについて

1棟ものを購入する際に、周辺の物件調査はある程度されていると

思いますが、ハウスメーカーの物件があると注意が必要になります。

どういう点から注意が必要かというと、

ハウスメーカーで建築するオーナーは、地主のケースがほとんどになり、

地主のオーナーと同じ土俵で勝負することとなります。

ここで、中古物件と、新築物件でターゲーットが違うということで、

問題ないという考えも一理ありますが、その不動産投資の目的によって、

一概にも競合しないとは言い切れないこともあります。

それは、私ども一般投資家と地主のオーナーとは、不動産投資の目的が

異なっている場合が多々あり、同じ土俵になりえることが考えらると

いうことです。

私たち一般投資家は、物件の利回りで収入を上げることが目的ですが、

地主オーナーは、相続税対策であることが多いという実態があります。

どういった関係があるかというと

私たち一般投資家は、土地、建物を合わせて表面利回り10％前後の

中古物件を探しています。

しかし地主オーナーは土地を持っているにも関わらず、建物価格だけを

基準に利回り10％未満でも賃貸不動産を建築します。

というか、10％を超えている場合は、まれではないでしょうか。

多くの地主型ハウスメーカーも10％未満の提案書を常に提出します。

中古物件で投資をしている方が、考えれば投資しない数字です。

私たち一般投資家が、土地を除いて、10％未満の物件を投資対象と見る方は、

極少数ではないでしょうか。

反対に、地主オーナーは、そのくらいの物件利回りで勝負できる

��メリットがでる）ので、新築時は別としても、競合になる可能性が

あると感じます。

更に、地主オーナーは周辺に固まって土地を所有していることが多いので、

周辺に1棟、1棟と建築されていくことも少なくありません。

��相続税対策とは、そういうものです。）

このように、地主オーナーが多いエリアは将来、その一帯が賃貸競合激化

エリアになる可能性があり、家賃下落の危険があります。

地主オーナーは、相続税対策がメインなので、家賃を下げることが比較的

容易なのに対して、私たち一般投資家は、そこが収入源なので、苦しく

なってきます。

また、ハウスメーカーには、一括借り上げの場合が多いので、不動産業者

の案内も、優先的にされたり、スケールメリットで値下げされたりする

こともあります。

このように、不動産投資も目的が違えば、考え方も異なりますので、

不動産投資の視野を広げ、様々な観点から物件が見られる目を養うこと

が必要だと感じます。

物件調査には、多くの項目が存在しますが、周辺の調査をするときの

ポイントに加えていただくと更に、安心経営に近づくのではないでしょうか。

今後も、私がどのようなポイントで、物件選定をしているかも含め、

不動産投資について記事にしていきたいと思います。

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